Adrian Vascu | 29 iunie 2026
Articol publicat inițial în Ziarul Financiar, 29 iunie 2026.
Luni, 22 iunie 2026, Guvernul a adoptat un memorandum prin care mandatează MIPE să finalizeze ultima ajustare a PNRR. Printre reformele eliminate din plan se numără și cea privind impozitarea proprietăților. Ministrul interimar Dragoș Pîslaru a anunțat-o ca pe o victorie: am scăpat de o reformă care nu putea fi realizată și care ar fi atras penalizări substanțiale.
Declarația a fost preluată ca atare. România a renunțat la impozitarea proprietăților la valoarea de piață. Punct.
Problema e că această reformă, în forma în care era înscrisă în PNRR, nu menționa niciunde sintagma „valoarea de piață”. Și atunci ce s-a eliminat, de fapt?
Ce scria în jalonul 237
Jalonul 237 din Componenta 8 a PNRR, singura referință numerotată cu termen și criteriu de verificare legată de impozitarea proprietăților, era formulat astfel:
„Sistem informatic dezvoltat și operațional pentru evaluarea proprietăților care fac obiectul impozitelor pe proprietate. Aceste valori se vor utiliza pentru a determina baza fiscală pentru impozitarea proprietăților în cazul în care această abordare va fi disponibilă (cum ar fi suficiente tranzacții disponibile pentru modelul de evaluare automatizat).”
Nicio mențiune a valorii de piață. Un sistem informatic, cu o condiție suspensivă: dacă există suficiente date. Termenul era Q4 2025. Nu a fost îndeplinit.
Ideea valorii de piață apărea în textul narativ al Reformei 4 din același PNRR, ca obiectiv de politică fiscală, nu ca jalon verificabil cu termen și criteriu. Era o aspirație asumată pe hârtie, nu un angajament cu penalitate. Diferența e fundamentală.
Prin urmare, ce s-a eliminat efectiv este altceva decât ce s-a anunțat: s-a eliminat obligația de a construi un sistem informatic de evaluare automatizată a proprietăților. Reforma valorii de piață nu era acolo în forma care să poată fi eliminată, pentru că nu fusese niciodată operaționalizată într-un jalon concret.
Cinci ani de confuzie conceptuală
Urmăresc acest subiect de peste zece ani. Și, de la PNRR încoace, observ același tipar repetat: sintagma „valoarea de piață” este invocată când convine și ignorată când nu convine, fără ca nimeni să o definească operațional sau să explice cum s-ar aplica în practică.
Traseul e revelator. PNRR 2021: angajament pentru bază impozabilă ancorată în valoarea de piață. OG 16/2022: delegare a acestei funcții către studiile de piață ale notarilor publici. Amânare în 2023. Amânare în 2024. Amânare în 2025. Legea 239/2025: abrogarea prevederilor OG 16/2022 privind studiile notariale, instituirea RO e-Proprietate ca sistem informatic. Renegocierea PNRR, iunie 2026: eliminarea jalonului 237.
La capătul acestui traseu: impozitele au crescut declarativ cu 50 până la 70% și în fapt ajungând la 200-300% față de 2025, pe aceeași bază administrativă veche, suprafețe, materiale de construcție, rang de localitate. Statul a obținut veniturile suplimentare dorite. Reforma metodologică nu s-a produs. Și acum nu mai există nici condiționarea europeană care să oblige la ea.
Studiile de piață ale notarilor, care au servit o perioadă ca surogat de „valoare de piață”, aveau o problemă recunoscută chiar de autorii lor: nu conțin valori de piață individuale, ci prețuri orientative minime, bazate pe tranzacțiile consemnate. ANEVAR a atras atenția în repetate rânduri că aceste studii nu includ niciun proces de estimare a valorii proprietăților și că, în zonele cu puține tranzacții, valorile pur și simplu lipsesc.
Cu alte cuvinte, instrumentul folosit ca bază pentru reforma impozitului pe proprietate nu era și nu putea fi un instrument de evaluare. Era și rămâne un instrument notarial, util pentru scopul său original și inapt pentru mass appraisal fiscal.
Ce este RO e-Proprietate și ce nu este
Legea 239/2025 a instituit Sistemul RO e-Proprietate, descris ca „ansamblul de principii, reguli și sisteme informatice, infrastructură de comunicații, elemente de interconectare și interoperabilitate cu alte sisteme informatice, platforme hardware și software pentru stocare, procesare automată, procesare manuală, preluare, afișare și transmitere de date, având drept scop automatizarea colectării de date și informații despre bunurile imobile, pentru fundamentarea politicilor publice în scop fiscal.”
E o definiție de sistem informatic, nu o metodologie de evaluare. RO e-Proprietate este o infrastructură de colectare a datelor. Problema e că datele de colectat, prețuri de piață verificate la nivel de proprietate individuală, nu există în nicio bază de date publică din România. Nu au existat nici cu PatrimVen, nu există nici acum.
Ministrul Pîslaru a spus, cu toată sinceritatea, care a fost motivul real al eșecului: „lipsa datelor din teritoriu care nu au venit la timp.” Exact. Nu a fost o problemă de platformă informatică. A fost o problemă de substanță: nu există date de piață sistematice, verificate, la nivel național, din care un sistem automat să extragă valori impozabile.
Și această problemă nu dispare prin eliminarea jalonului din PNRR.
Ce ar trebui să se întâmple acum
Renunțarea la condiționarea europeană nu înseamnă și renunțarea la reforma în sine. Sau nu ar trebui să însemne asta. Sunt câteva lucruri care pot și trebuie făcute, indiferent de PNRR.
Primul: Să se renunțe, odată pentru totdeauna, la sintagma „valoare de piață” ca obiectiv de politică fiscală formulat vag. Valoarea de piață este o noțiune tehnică precisă, definită prin Standardele de Evaluare ale Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (SEV), aliniate cu standardele internaționale IVS și cu cele europene EVS. Aplicarea ei presupune un proces de estimare individual sau prin modele statistice calibrate pe tranzacții reale. Și chiar în acest caz modelele statistice nu pot conduce la valori de piață individuale cum se așteaptă fiecare contribuabil. De aceea se numește „evaluare în masă”. Așadar sintagma corectă este valoarea impozabilă „ancorată” sau bazată pe valoarea de piață.
Al doilea: Să se ajusteze PatrimVen, baza de date a Ministerului Finanțelor privind proprietățile, astfel încât să devină o sursă reală de date de tranzacții, nu o copie a evidențelor administrative existente. Concret, asta presupune două lucruri: introducerea identificatorului cadastral ca element obligatoriu de legătură între proprietate și tranzacție, și preluarea prețurilor reale de tranzacționare fie din actele notariale, fie din declarațiile depuse la primării. Fără identificatorul cadastral, nu poți lega o tranzacție de o proprietate. Fără prețul real, nu ai date de piață. Aceste două elemente sunt condiția minimă pentru orice sistem de evaluare în masă.
Al treilea: Să se construiască în cadrul sistemului RO e-Proprietate, nu doar ca infrastructură IT ci ca entitate funcțională, un departament cu un mix de competențe: evaluatori autorizați, statisticieni, specialiști în date și experți în administrație fiscală locală. Mass appraisal-ul fiscal nu se face cu algoritmi fără expertiză profesională în spate. Țările care au sisteme funcționale, Olanda, Suedia, Estonia, au investit ani în construirea acestei capacități umane, nu doar în platforme.
Aceasta nu e o reformă imposibilă. E o reformă care necesită voință politică susținută, competență tehnică și timp. Exact cele trei lucruri care au lipsit în ultimii cinci ani.
În loc de concluzie
România nu a eliminat reforma impozitului pe proprietate. A eliminat un jalon care cerea un sistem informatic și pe care nu a reușit să îl îndeplinească. Sunt două lucruri diferite.
Reforma reală, trecerea la o bază impozabilă ancorată în realitatea pieței, aplicată corect, transparent și contestabil, nu a existat niciodată cu adevărat. A fost invocată când convenea, amânată când nu convenea și confundată cu instrumente care nu aveau cum să o materializeze.
Acum, fără presiunea unui jalon european, e paradoxal mai ușor să o faci bine. Fără termene imposibile, fără surogați grabnici, fără confuzia dintre un studiu notarial și o evaluare de masă.
Întrebarea e dacă există cineva care să vrea să o facă bine.
Adrian Vascu este fondator și Senior Partner al Veridio, firmă de evaluare imobiliară și de afaceri, și fost președinte al ANEVAR. Scrie săptămânal pe vascu.ro despre evaluare, fiscalitate și piața proprietăților din România.