În episodul precedent am clarificat beneficiile și utilizările adecvate ale PatrimVen și lipsa relevanței acestei baze de date pentru valoarea impozabilă și cu atât mai puțin pentru „valoarea de piață”. Astăzi detaliem ce este RO e-Proprietate, cel mai ambițios proiect de digitalizare imobiliară pe care România și l-a asumat vreodată
RO e-Proprietate este un sistem informatic fiscal-administrativ, parte din același ecosistem digital care cuprinde RO e-Factura, RO e-Transport, SAF-T și RO e-TVA. Rolurile atribuite acestei baze de date sunt analiza fiscală, evaluarea bazei impozabile și fundamentarea politicilor bugetare. Problema pe care o va rezolva este aceea că în prezent diferitele baze de date locale și centrale nu sunt corelate, nu sunt actualizate și nu reflectă aceeași realitate.
Totul despre RO e-Proprietate
Ce este, cum va fi folosit, ce problemă va rezolva
- Sistem informatic fiscal-administrativ
(RO e-Factura, RO e-Transport, SAF-T și RO e-TVA) - Roluri: analiza fiscală, evaluarea bazei impozabile și
fundamentarea politicilor bugetare - Problemă de rezolvat:
baze de date locale și centrale nu sunt corelate,
nu sunt actualizate și nu reflectă aceeași realitate.
Proiectul urmărește să conecteze într-o singură bază, administrată de Ministerul Finanțelor, informații provenind de la: UAT-uri, ANCPI și sistemul eTerra, notarii publici, Registrul Comerțului, Inspectoratul de Stat în Construcții și alte instituții cu date despre imobile. Fiecare proprietate va primi un identificator unic, asociat proprietarului prin CNP sau CUI.
Totul despre RO e-Proprietate
Obiectiv
- Conectarea într-o singură bază de date (M. Finanțelor)
- Surse: UAT-uri, ANCPI și sistemul eTerra, notarii publici,
Registrul Comerțului, Inspectoratul de Stat în Construcții
și alte instituții cu date despre imobile - Fiecare proprietate = identificator unic, asociat proprietarului (CNP/CUI)
În egală măsură trebuie înțeles că RO e-Proprietate nu este un portal imobiliar al statului. Nu este un registru de prețuri de piață. Nu este un instrument de evaluare care va produce automat valoarea justă de piață a fiecărei proprietăți din România, exclus pentru proprietățile nerezidențiale. Și, cel mai important, încă nu este operațional și nici clarificat.
Totul despre RO e-Proprietate
Ce NU este
- Nu este un portal imobiliar al statului
- Nu este un registru de prețuri de piață
- Nu este instrument de evaluare
care produce automat
valoarea justă de piață a fiecărei proprietăți - Exclus de folosit pentru valoarea proprietăților nerezidențiale
- NU este operațional și nici clarificat
RO e-Proprietate va necesita un efort considerabil, colaborarea multor specialiști de cea mai bună calitate și timp pentru a construi un sistem cu adevărat util și relevant. Însă, dintre toate provocările, esențial va fi pe ce date se va construi sistemul. Singura sursă de date despre clădiri și terenuri existentă azi la nivel național, standardizată și transmisă electronic, este PatrimVen.
Totul despre RO e-Proprietate
Soluții necesare
- Efort considerabil
- Colaborarea celor mai buni specialiști
- Timp pentru a pune totul la punct + acumulare date
- (!) identificarea sursei datelor pe care se va baza
=> PatrimVen = singurul punct de plecare, însă insuficient
Într-un astfel de scenariu, sistemul va ști, pentru fiecare proprietate: suprafața construită desfășurată declarată, destinația ei, rangul localității și zona fiscală, prezența utilităților și valoarea impozabilă.
Totul despre RO e-Proprietate
PatrimVen știe:
- Suprafața construită desfășurată declarată de proprietar
- Destinația (rezidențial/nerezidențial)
- Rangul localității și zona fiscală
- Conectarea sau nu la utilități
- Valoarea impozabilă calculată conform Codului fiscal
Nu va ști nimic despre etaje, numărul de camere, starea de conservare, suprafața utilă sau, cel mai important, prețul la care s-a tranzacționat ultima dată proprietatea sau proprietăți similare.
Totul despre RO e-Proprietate
PatrimVen NU știe:
- Câte niveluri are casa
- Numărul de camere
- Starea de conservare (renovări, dotări, finisaje)
- Suprafața utilă
- (!) Prețul la care s-a tranzacționat ultima dată proprietatea
sau proprietăți similare.
eTerra – sistemul cadastral al ANCPI – este, tehnic, o sursă mai bună decât PatrimVen pentru datele proprietăților pentru că suprafețele sunt măsurate, nu declarate, și legate de coordonate geografice precise. Dar acoperirea sa este departe de a fi completă. Deși aceste date ar trebui legate la RO e-Proprietate, ele nu sunt suficiente pentru a rezolva problema.
Totul despre RO e-Proprietate
eTerra (sistemul cadrastral ANCPI):
- Dpdv. tehnic, sursă superioară vs. PatrimVen
– suprafețele sunt măsurate, nu declarate
– legate de coordonate geografice precise - Acoperire geografică deficitară și neuniformă
- (!) Dar sunt informații necesare RO e-Proprietate
Prețul tranzacționat este informația crucială care încă lipsește, dar care ar face posibilă în câțiva ani calibrarea unui model de evaluare în masă pentru proprietățile rezidențiale.
Totul despre RO e-Proprietate
Prețul tranzacționat
- Informația crucială care lipsește (PatrimVen/ eTerra)
- Singura care ar putea face posibilă evaluarea în masă
(doar pentru proprietățile rezidențiale)
=> calibrarea unui model
Însă doar dacă vom fi construit un model bun, cu fluxuri clare de colectare, cu o interpretare corectă a informațiilor, cu funcții avansate de corelație, cu un volum suficient de date unitare colectate, cu acoperire reală națională, cu ajustări metodologice și cu dreptul de a contesta pentru proprietarii care consideră valoarea stabilită automat ca fiind injustă.
Totul despre RO e-Proprietate
Condiții:
- Model bine gândit și implementat
- Fluxuri clare de colectare + date relevante & calitative
- Interpretare corectă a informațiilor
- Funcții avansate de corelație
- Volum suficient de date unitare colectate (!timp)
- Acoperire reală națională
- Ajustări metodologice
- Dreptul proprietarilor la contestație
În schimb, valorile impozabile asociate proprietăților nerezidențiale, fiind evaluate prin prisma impactului comercial, vor continua să fie calculate pe baza rapoartelor de evaluare, aceasta fiind și practica internațională din motive evidente.
Totul despre RO e-Proprietate
Proprietăți nerezidențiale
- Valori impozabile calculate fundmental diferit
- Evaluate prin prisma impactului comercial
- Calculate pe baza rapoartelor de evaluare
- Practică internațională din motive evidente
Sunt multe de spus și discutat despre RO e-Proprietate și sper că vom aborda acest subiect cu maximă seriozitate. Acum avem și timpul să construim acest proiect cum trebuie. Nu mai este condiție în PNRR. Nivelul impozitelor deja a crescut. Ar fi o nemaipomenită ocazie pentru autorități să nu rateze oportunitatea unei realizări majore.
Ne oprim aici pentru astăzi. În ediția viitoare vom discuta despre ce-i de făcut pentru a încheia cu succes toate aceste discuții. Până atunci vă doresc multă sănătate!