Despre valoarea impozabilă a clădirilor în 2020

S-a mai dus si acest an 2019. Pentru anul 2020 amintesc principalele aspecte referitoare la impozitarea cladirilor. Nu sunt modificari semnificative metodologice fata de anul trecut (2019). Am actualizat principalele aspecte în funcție de informațiile „la zi”.
Deci: S-a schimbat ceva? Ce este nou? Ce este vechi?
Precizez ca este de asteptat o crestere a valorilor impozabile ale cladirilor ca efect al cresterii preturilor pentru materialele de constructie si manopera din anul 2019. Toate simularile de pana la acest moment arata ca indicii de crestere utilizati in tehnicile de evaluare vor fi mai ridicati decat in anul 2018. Desigur ca acest lucru nu atrage dupa sine obligatoriu o majorare a impozitului platit de contribuabili, pentru ca autoritatile locale au posibilitatea sa ajusteze cotele de impozitare, acolo unde acestea nu au fost stabilite la valori minime.
Pana la data scrierii acestui articol, inceputul lunii decembrie 2019, nu par a se fi pus in practica modificari majore ale Codului fiscal in ceea ce priveste impozitul pe cladiri.
Atrag insa atentia ca au existat in trecut intentii ale unor parlamentari si reprezentanti ai PNL de modificare a Codului fiscal, cu introducerea „impozitului la valorea de piata”. Daca se va reveni in anul viitor asupra acestei teme, aceasta va trebui analizata cu atentie pentru ca schimbarea nu poate fi facuta doar de suprafata. Reamintesc ca in Romania taxa pe teren si impozitul pe cladire sunt notiuni distincte, cu metodologii total diferite. Valoarea de piata poate fi in discutie doar pentru proprietatea in ansamblul ei (cladire+teren) altfel este un nonsens. Cladirile nu au „valoare de piata” distinct de terenurile pe care se afla. Sper ca orice modificare daca va avea loc sa fie de substanta si aplicabila corect si consistent.
Precizările din “ghidurile” pe care le-am publicat pe blog odată cu intrarea în vigoare a noului Cod fiscal, ramân valabile si pentru anul 2020, cu completările de mai jos:
1. Valorile impozabile vor avea la baza aceeasi metodologie de calcul dar indicii de actualizare ai preturilor vor conduce la valori mai ridicate fata de anii anteriori. Voi reveni cu o exemplificare pe cateva tipuri de cladiri.
2. Perioada de realizare a rapoartelor de evaluare este 1 ianuarie – 31 martie 2020.
3. Persoanele juridice care și-au realizat ultima reevaluare având data evaluarii 31 decembrie 2016, pot sa evite creșterea cotei de impozitare la 5% prin realizarea evaluării pentru impozitare în primul trimestru al anului 2020.
4. Rapoartele de evaluare pentru impozitare se realizează numai de către evaluatori autorizați înregistrați in Tabloul Oficial (anevar.ro) care trebuie să utilizeze parafa valabilă 2020.
5. Evaluatorii autorizați au obligația să înregistreze rapoartele de evaluare în BIF.
6. Primariile nu au obligatia sa verifice existenta recipisei BIF in raportul de evaluare, dar acest lucru nu inseamna ca prezenta acesteia nu este obligatorie in conformitate cu standardele de evaluare in vigoare.
7. Rapoartele de evaluare pentru impozitare nu pot produce efecte pentru anul 2020 dacă au ca data a raportului o data calendaristica după 31 martie 2020. Iar daca nu pot fi utilizate, nu vad de ce un contribuabil ar solicita o evaluare dupa data de 31 martie 2020. Sa astepte pana la inceputul anului viitor.
8. Data evaluării este 31 decembrie 2019
9. Utilizarea mixta a ramas in continuare o „problema nerezolvata cu claritate”. Sper ca numarul acestor cazuri sa fie din ce in ce mai mic. Anexa 4 a GEV 500, actualizată, prevede că în cazul clădirilor cu utilizare mixtă, se va evalua doar suprafața nerezidentială, numai în situația în care acesteia îi este alocat un număr cadastral distinct. În toate celelalte situații se va evalua întreaga suprafață a clădirii în ipoteza utilizării nerezidențiale. Anexa 4 se află atât pe siteul anevar.ro în format pdf cât și în pagina personală a fiecărui evaluator autorizat în format Excel.
10. Referitor la declararea utilizarii cladirii exista o decizie a Curtii de Apel Cluj care stabileste ca aceasta incadrare a utilizarii este stabilita prin declaratia contribuabilului (https://www.clujust.ro/decizie-cruciala-de-la-ca-cluj-cu-privire-la-stabilirea-impozitului-pe-cladiri/?fbclid=IwAR3JYsD3koMFzVJg_v0b4VzfY0POdX8WNJn7s_GdNSORJpaGwl4rGp8NoAo).
11. În cazul unui apartament declarat cu utilizare mixtă se va evalua întotdeauna întregul apartament în ipoteza utilizării nerezidențiale. Este eronat ca evaluatorii să prezinte în rapoartele de evaluare doar valoarea impozabilă a suprafeței nerezidențiale.
12. Cladirile apartinand persoanelor juridice care au fost evaluate dupa noile reguli in anul 2017 trebuie sa fie reevaluate din nou in 2020 pentru ca nivelul cotei de impozitare sa nu creasca la 5% (au trecut 3 ani de la ultima reevaluare). In aceste conditii, noile valori rezultate, vor fi comparate cu valorile de acum trei ani.
13. Le recomand evaluatorilor autorizați și contribuabililor care au realizat rapoarte de evaluare pentru impozitare, dupa data limita din 2019 (daca au mai existat asemenea situatii) să realizeze și să depună un nou raport de evaluare realizat în trimestrul I 2020.
14. Este foarte probabil ca din ce in ce mai multe autoritati locale sa realizeze verificarea rapoartelor de evaluare depuse de catre contribuabili. In primul rand aceasta verificare nu poate fi realizata de catre functionari ai primariilor ci, conform legii, trebuie realizata de catre evaluatori autorizati avand specializarea VE-EPI (Verificarea evaluarii – Evaluarea Proprietatilor Imobiliare). Este inca neclar ce se intampla cu verificarile care conduc la opinii diferite asupra valorilor impozabile. Devin acestea valabile la data verificarii? Plateste contribuabilul cota majorata? Este vina evaluatorului? Ar trebui clarificat expres in normele la Codul fiscal ce se intampla in aceste situatii. Pana atunci fiecare autoritate locala actioneaza in felul ei.
15. Avand in vedere ca numai cine nu munceste nu greseste este recomandat ca rezultatele evaluarii sa fie verificate intern de catre evaluatori, cat mai minutios inainte de predarea rapoartelor de evaluare, avand in vedere ca orice neconformitati ulterioare pot crea neplaceri majore atat evaluatorului, cat mai ales contribuabilului, care nu are nicio vina ca in raportul de evaluare au fost depistate neconformitati care au influentat rezultatul evaluarii, implicit impozitul. In opinia mea contribuabilii nu au nici calificarea necesara nici obligatia legala de a verifica si a-si asuma un raport de evaluare pe care l-au contractat unor terti autorizati in acest sens.
16. Sper ca „aberatiile dinspre autoritatile locale” despre care am scris sub aceasta rubrica vascu.ro sa nu se mai repete, si nici altele.
17. Persoanele fizice care au detinut cladiri nerezidentiale si care le-au reevaluat in anul 2016 nu trebuie sa realizeze niciun demers in anul 2020 avand in vedere ca in cazul acestor tipuri de contribuabili, cota de impozitare se majoreaza doar dupa trecerea a 5 ani de la ultima evaluare (si numai daca, aceasta nu este actualizata)
18. Se depune cate un raport de evaluare, incluzand una sau mai multe cladiri, pentru fiecare unitate administrativ teritoriala de care apartine/ apartin cladirea/ cladirile.
19. Pentru a veni in sprijinul autoritatilor locale si nu in ultimul rand al contribuabililor ar fi recomandat ca rapoartele de evaluare sa fie depusa pana la mijlocul lunii martie 2020 pentru a evita aglomeratia de sfarsit de trimisteru si riscul ca acestea sa nu mai poata fi procesate in termen.
20. In cazul persoanelor juridice tipul valorii estimate este „valoarea impozabila” si aceasta nu se inregistreaza in situatiile financiare. Din acest motiv nu mai este justificata cerinta unor autoritati locale catre contribuabili de a le fi prezentata si balanta de verificare contabila.