Zilele acestea se afla in dezbatere publica, urmand sa fie aprobate, normele modificate ale codului fiscal. Justificarea acestor modificari a fost data, printre altele, de repararea unor erori din cadrul unor exemple legate de impozitarea terenurilor, precum si de necesitatea unor prevederi mai clare referitoare la utilizarea mixta.
Din pacate insa, textul prezentat analizei publice a ajuns sa contina si modificari care sunt de natura sa incurce modul de lucru al autoritatilor locale, si asa neunitar.
Un exemplu de eroare legislativa este reprezentat de modificarea propusa pentru pct. 39 din normele actuale in vigoare. Astfel, in varianta curenta a pct. 39 alin 2 se precizeaza:
„În vederea stabilirii impozitului pe clădiri, rapoartele de evaluare se depun în copie, la organul fiscal local, ca anexă la declarația contribuabilului, până la primul termen de plată din anul de referință”
In varianta propusa de norme apare:
“In vederea stabilirii impozitului pe cladiri, raportul de evaluare/reevaluare, intocmit in intervalul 2013-2014 si inregistrat in situatiile financiare, in perioada 2013-2014, se depune in copie la organul fiscal, ca anexă la declarația contribuabilului, până la primul termen de plată din anul de referință”
Norma nu aduce nici o clarificare. Din contra, este plina de afirmatii incorecte si care vor induce in eroare. Astfel:
- Denumirea corecta este raport de evaluare. Nu exista in lege notiunea de raport de reevaluare.
- In codul fiscal se vorbeste in cazul persoanelor juridice despre evaluarea realizata in ultimii 3 ani. In norme apar doar doi ani: 2013 si 2014. Cum se va aplica practic aceasta prevedere? Pentru cei care nu sunt familiarizati cu subiectul, fac precizarea ca raportul de evaluare realizat in anul 2013 are, cel mai probabil, ca data a evaluarii 31.12.2012. Si ca nu putea fi inregistrat in situatiile financiare oricand, ci doar la inchiderea bilantului. Similar, rapoartele intocmite in 2014 au cel mai probabil ca data a evaluarii 31.12.2013. Prin urmare, din textul de lege lipsesc rapoartele de evaluare realizate in anul 2015 care, cel mai probabil, au ca data a evaluarii 31.12.2014.
- Aceste rapoarte de evaluare au fost realizate pentru raportare financiara si au evaluat intreaga clasa de active. Acest lucru inseamna ca valoarea a fost estimata pe fiecare numar de inventar din contabilitatea firmelor, existand foarte multe situatii in care o cladire era inregistrata pe mai multe numere de inventar (cazuistica este extreme de larga). De exemplu amintesc situatiile in care elevatoarele sau elemente de modernizari sau extinderi ale cladirilor au fost inregistrate ca numere de inventar distincte.
- Rapoartele de evaluare pentru raportare financiara nu au determinat valoarea fiscala a cladirilor!. Ele au determinat valorile de piata sau valorile juste, iar companiile si-au determinat valoarea de inventar, care era de fapt valoarea fiscala. Ce vor face autoritatile locale cu acest raport de evaluare? Cum vor identifica valorile impozabile din rapoartele de evaluare reprezentantii autoritatilor locale? La ce vor folosi informatiile din rapoarte?
Prevederile din codul fiscal, dublate de norme, erau foarte clare:
- Daca firmele nu realizeaza un nou raport de evaluare vor ramane cu aceeasi valoare fiscala inregistrata deja la autoritatile locale (ce rost mai are sa soliciti rapoartele de evaluare anterioare din care, asa cum spuneam anterior, nici nu rezulta direct valoarea impozabila?)
- Companiile care optau pentru raport de evaluare, il solicitau unui evaluator autorizat, acesta urmand sa fie intocmit conform standardelor de evaluare in vigoare la data evaluarii.
- Companiile care au inregistrat rezultatele ultimei evaluari la 31.12.2012 pot sa realizeze un raport de evaluare conform noilor reguli, pentru a evita cresterea cotei de impozitare.
In concluzie, aceasta masura va ingreuna inutil atat efortul contribuabililor, cat si misiunea autoritatilor locale. Nu este clar care a fost intentia de reglementare, dar formularea denota necunoasterea aspectelor semnalate mai sus, ceea ce – pentru al doilea set de norme, emis cu doar o luna inainte de data finala pana la care contribuabilii trebuie sa isi prezinte situatia si rapoartele – este absolut de neinteles. Si e pacat. Voi ce credeti?
In punctul 1- În acest caz in datele solicitate de BIF va trebui exclusă introducerea valorii impozabile anterioare. Doar un evaluator care a efectuat raportul de evaluare în urmă cu 3 ani poate trece o cifră corectă !!!!!!!
Pot introduce cifre si cei care au primit de la client deciziile de impunere anterioare, unde apar valorile impozabile, chiar daca nu au facut ei evaluarea. In orice caz, daca nu detin informatia corecta, mai bine sa nu o introduca.
Salut Adi,
Intradevar se pare ca incep sa se amestece notiunile, standardele si in general toata ordinea care parea ca se instaleaza,.. Insa mai interesenta mi se pare modificarea de la pct. 39 al.3…cu alte cuvinte rapoartele de evaluare vor putea fi primite de primarii fara recipisa BIF???
Salut,
Rapoartele de evaluare trebuie sa aiba recipisa BIF conform GEV 500. Ce se poate intelege din modificare este ca autoritatile locale nu mai au obligatia sa verifice recipisa BIF conform normelor. Le ramane insa obligatia sa se asigure ca rapoartele de evaluare respecta conditiile legii (adica ale Codului Fiscal). Acesta vorbeste de standardele de evaluare in vigoare, adica de GEV 500 adica de obligativitatea BIF pentru evaluatorii autorizati.Cu alte cuvinte modificarea propusa a normelor nu a afecteaza obligativitatea inscrierii in BIF.
Ca vreți sa acceptati sau nu au scos BIF ul din aceasta Ecuație . Daca ANEVAR i-l păstrează pt el e alta poveste . Dar normele prevăd clar ca nu mai au nevoie de BIF . Dealtfel se vede ca o sa facă publica baza de date . Atunci ma intreb pt ce BIF? Sa nu se trezească si bancile sa-si facă baza publica ca se duce naibii si BIG. Sa revin la impozitare …. Astea sunt măsuri pt anul viitor. Eu cred ca anul asta pana la 31.03.2016 nu se evaluează nici 20% din totalul clădirilor care s-ar preta. O sa vedem …. Oricum aceasta etapa nu da bine nici pentru evaluatori … Adică pentru breasla noastră … O pata gri de genul ,,, nu au fost in stare sa evalueze cat le-am pregătit” . De altfel eu personal am simțit ca asa e : din 07.03.2016 nu mai pot lua comenzi de frica sa nu le pot onora pana la termenul de 31.03.2016. Puteau măcar sa lase termenul in acest prim an pana pe 30.06.2016….
Se pare ca sunteti evaluator autorizat, daca vorbiti de breasla noastra. In aceasta calitate dumnevoastra stiti ca modificarea normelor nu afecteaza BIF conform GEV 500 (care are caracter obligatoriu pentru evaluatorii autorizati) si ma mira pozitia dvs. Utilitatea BIF va fi foarte mare pentru autoritatile statului asa ca noi inscriem informatiile ca si pana acum. Scoaterea din norme, pe care nu o comentez, are ca efect probabil ca autoritatile locale sa nu respinga rapoarte de evaluare daca nu au recipisa, desi masura nu este corecta, avand in vedere ca acele rapoarte nu respecta prevederile din Codul Fiscal referitoare la standardele de evaluare (iar normele nu au modifcat prevederi din cod). Referitor la cate cladiri se evalueaza pana la 31 martie, raspunsul este simplu. Se vor evalua toate pentru care contribuabilii au cerut in timp util realizrea unei evaluari. Este bine daca dumnevoastra aveti de lucru la intreaga capacitate. Mai sunt si alti colegi care se pot implica. Daca vor fi contribuabili care vor solicita evaluari in ultimele zile ale lunii, nu va fi fisic posibil sa fie realizate, chiar daca toate lumea ar avea disponibilitate.In acest caz vor plati impozitul majorat si isi vor regla situatia in functie de precizarile din Codul Fiscal si din Codul de Procedura Fiscala. Va multumesc.
Va salut cu respect pentru tot ce faceti. Este foarte posibil ca sa nu iasa prea bine situatia. Spetele sunt multe, evaluatori putini, lipsa de comunicare etc. Va rog sa ma indrumati in urm situatii: un apartament detinut de PJ si inchiriat cu „ziua” este rezidential sau nerezidential? Daca anul trecut o firma a facut raport de evaluare pt raport financiara acum poate depune alt raport pt impozitare? Un apartament de la parterul blocului ce a fost transformat in sp comercial fara modificari majore se evalueaza corect pe baza catalogului de apartamente si nu cu cel specific de sp comerciale? Multumesc anticipat, Traian Vlaicu
Cred ca sunt evaluatori suficienti. Pe http://www.anevar.ro gasiti lista cu cei disponibili astazi. Referitor la intrebari:
1. daca este inchiriat exclusiv rezidential si nu este declarat ca spatiu de cazare, poate fi utilizare rezidentiala. Daca este inchiriat ptr alte scopuri, este nerezidential.
2. Daca a facut evaluare anul anterior, rezultatele evaluarii sunt valabile si in acest an. Firma poate solicita raport de evaluare daca doreste dar cota de impozitare nu ii creste.
3. Catalogul trebuie sa fie selectat in functie de structura constructiva a cladirii si nu de utilizarea acesteia.
Bună ziua,
A) Ce părere aveti despre faptul ca CNIPMMR solicită revizuirea Ordonanţei Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată prin Legea nr. 99/2013, raportat la dispoziţiile art. 40 alin. (1) din Constituţia României ?
B) O hala industriala a fost evaluata la 31.12.2015 pentru raportarea financiara. Aceeași hala a fost evaluata pentru a se stabili valoarea de impozitare. Valoarea de impozitare este cu 30% mai mare decât valoarea justa. Credeți ca forma actuala a GEV 500 are unele „neajunsuri”?
Cu stima,
Radoslav Sorin
Buna ziua,
A) Acele dispozitii constitutionale au fost verificate pe parcursul procesului legislativ avand in vedere ca toate profesiile liberale reglementate din Romania se afla in aceeasi situatie. Ma refer aici la: expertii contabili, auditorii financiari, practicienii in insolventa, consultantii fiscali, arhitectii, notarii, evaluatorii autorizati etc. Astfel, demersul consiliului este dupa parerea mea unul superficial si surpinzator. Spun surprinzator pentru ca in cadrul acestor profesii liberale exista mii de IMM-uri care ar trebui atrase ca parte a Consiliului si nu tratate ca niste adversari. Este superifical pentru ca nu au urmarit faptul ca reglementarea acestor profesii a accentuat si responsabilitatea legala pe care trebuie sa si-o asume cei care desfasoara aceste activitati reglementate. Altfel, fara responsabilitate si eventuale masuri disciplinare civile si penale, exista riscul ca efectul activitatilor desfasurate sa aiba efect negativ atat asupra institutiilor cat si asupra societatii in general. Nu vreau sa folosesc cuvinte goale de continut ci vreau sa va raspund ca vad in acest demers o actiune mai degraba de imagine decat de incercare de rezolvare a unor probleme adevarate.
B) Faptul ca valorile impozabile sunt diferite fata de situatiile anterioare nu trebuie sa fie o surpriza. In evaluarea pentru raportare financiara existau niste elemente suplimentare luate in calcul in evaluare, care aveau un ridicat nivel de subiectivism in ce priveste evaluarea strict a cladirilor si nu a proprietatilor imobiliare si ma refer aici cel putin la: alocarea valorii intre cladire si teren si la aplicarea deprecierilor economice. Astfel, GEV 500 prevede un sistem unitar si stabil de calcul a valorii impozabile care a fost adaptat prevederilor Codului Fiscal. Din aceasta perspectiva nu cred ca GEV 500 are neajunsuri semnificative. Subliniez insa inca o data ca GEV 500 raspunde in cel mai bun mod posibil cerintelor actualelor prevederi din Cod. Trebuie sa se stie ca GEV 500 a fost realizat dupa creionarea in cod a noului sistem de impozitare si nu codul a tinut seama de GEV 500.
Va multumesc
Se pare ca in comentariul precedent, nu stiu din ce motiv, termenul „suprafata” a disparut. Pun din nou prevederea din Norme la care faceam referire.
„45. Delimitarea suprafeţelor pentru stabilirea impozitului, în funcţie de destinaţia rezidenţială sau nerezidenţială, rezultă din documentul anexat la declaraţia depusă de contribuabil la organul fiscal local competent, care poate fi, după caz:
a) contractul de închiriere, în care se precizează suprafaţa transmisă pentru desfăşurarea activităţii economice;
b) contractul de comodat încheiat conform art. 2.146 – 2.157 din Codul civil, în care se precizează suprafaţa în care se precizează suprafaţa transmisă pentru desfăşurarea activităţii economice”
Deci…am dreptate in ceea ce spun?
Din practica de pana acum, odata ce a fost delimitata suprafata la o camera (chiar fara sa ii fie trecuta suprafata in contract) autoritatile locale au considerat-o identificabila si nu au mai tinut seama de regula utilitatilor. Pe de alta parte, cate autoritati locale, atatea interpretari, din pacate. Incercati la autoritatea locala de care apartineti sa vedeti care este abordarea lor. Actuala forma a codului a fost interpretata inclusiv de reprezentantii MF in maniera prezentata de mine in prima fraza.
– spatiu comercial provenit din apartament la parter de bloc , cu suprafata utila si an p.i.f. al blocului;
– proiect de executie cu suprafata construita inainte si dupa extindere;
– extindere ulterioara cu certificat de urbanism , autorizatie de constructie ,proces verbal de receptie exclusiv pe suprafata extinsa;
– raport de evaluare cu doua fise pentru costul de inlocuire brut;
– estimarea virstei efective prin ponderare , in doua variante (suprafata si cost de inlocuire brut);
– valoare de impozitare estimata pentru intreaga suprafata (apartament si extindere);
– se declara o singura valoare de impozitare, rezultata prin doua fise de calcul si doua chei de ponderare : costul de nou si aria desfasurata construita;
– exista un singur numar cadastral;
– extinderea nu a fost intabulata
– detinator-contribuabil persoana fizica;
Autoritatea locala solicita doua valori in acelasi raport de evaluare: pentru apartament transformat in spatiu comercial si pentru extindere.
Este corect ?
Se face un un raport cu doua valori?
Daca se declara doua valori , de unde rezulta: din doua fise de calcul pina la costul de inlocuire net , sau din alocarea unei valori?
Alocarea se face la costul de inlocuire brut sau la suprafata?
OBS.:
Pe un alt caz , avind doi proprietari – persoana fizica pe extindere si persoana juridica pe apartament (transformat in spatiu comercial) , am facut doua rapoarte.
Teoretic , la aceasi suprafata construita desfasurata , diferenta de valoare intre cele doua cazuri , este de 20%.
Revenind la cazul initial prezentat : se declara si se inregistreaza in B.I.F. DOUA VALORI ?
VA MULTUMESC!
Primul caz. Daca extinderea ati adaugat-o cladirii si ati utilizat o singura fisa de evaluare rezulta o singura valoare, deci aveti de fapt o singura cladire. Daca puteti utiliza fise distincte atunci veti avea doua valori. Avand aceeasi utilizare impozitul este acelasi chiar daca se aplica la intreaga valoarea sau la doua componente ale acestei valori. Se inregistreaza in BIF valorile din Anexa 4 (daca este una, doar una si daca sunt doua, ambele!)
Va rog sa ma indrumati in urm situatie: un apartament detinut de PJ si inchiriat cu „ziua” este rezidential sau nerezidential?
Depinde care este utilizarea lui. Daca este inchiriat ca birou este nerezidential. Daca este utilizat rezidential atunci ramane rezidential. Daca reprezinta capacitate de cazare atunci este considerat nerezidential.
PJ – destinatie mixta, in BIF la rezidentiala ce valoare se trece – cea calculata cf Anexa 3, chiar daca nu rezulta din cadastru/releveu? sau cota parte pt rezidential din valoarea totala evaluata ca nerezidential?
Pentru inregistrarile in BIF va rog sa scrieti la adresa administrator.bif@anevar.ro unde va vor raspunde cum se face acest lucru dupa cele mai recente modificari ale softului.
Un abator ajuns ruina, de mult fara utilitati, proprietar un pensionar, si in nici un caz nu va mai primi AUTORIZATIE DE FUNCTIONARE, primaria cere evaluare pt impozitare. Cum evaluam ruine?
Multumesc si felicitari pt tot ce faceti pt noi.
Vedeti ca in Anexa 2 este prevazuta in text situatia in care datorita starii fizice extreme aveti argumente ca gradul de uzura sa fie pe masura starii deteriorate a cladirii. Daca tot se cere evaluare.
Buna seara,
Va rog sa ma ajutati cu un sfat legat de estimarea deprecierii fizica a unei cladiri construite in anul 1900 iar din declaratia proprietarului care a achizitionat cladirea in anul 1999 aceasta a fost consolidata si extinsa in anul 2006 in baza unei autorizatii de constructie. Cum se poate estima deprecierea fizica avand in vedere ca la aceasta vechime uzura conform anexei 2 nu se regaseste in tabel
Va multumesc
Tot conform anexei 2 trebuie sa recalculati varsta efectiva. Apoi se va incadra in tabele!
-Imobilul aflat in proprietatea persoanei fizice este cumparat in octombrie 2015 si are destinatie mixta ; adresa sediului social al firmei comodatare include precizarea „etaj 1, camera 1”, iar camera 1 are precizata suprafata utila in contractul de comodat.
Contractul de comodat este datat noiembrie 2015 si este inregistrat la O.R.C.
La fisc nu am mers sa inregistrez acest contract, intrucat inaite de octombrie 2015, firma comodatara avea sediul social la aceeasi adresa, contactul de comodat aferent acelei perioade expirand la 01.12.2015.
Vrau sa stiu daca contractul de comodat este suficient ca anexa la declaratia
ITL-001, pentru definirea suprafetei cu destinatie nerezidentiala, sau mai trebuie si alte dovezi, ca de exemplu raport de evaluare.
La Directia I-T Locale nu am obtinut informatiile necesare pentru intocmirea declaratiei ITL-001, intrucat i-au incurcat faptul ca societatea comodatara are declarate la O.R.C. activitati pe sediul social, dar nu inregistreaza nici un fel de cheltuiala cu utilitatile. Pentru lamuriri, mi-au recomandat un consultant fiscal.
Oricum, va trebui sa atasez declaratiei un certificat constatator de la O.R.C. , dupa cum au precizat.
In concluzie:
– ce documente trebuie sa anexez la declaratia ITL-001;
– e corect daca completez capitolele I, IV si V?
– suprafata de la cap. IV plus suprafata de la cap. V =suprafata utila totala a cladirii?
Multumesc cu tot sufletul.
In concluzie
Dupa prima fraza rezulta ca aveti nevoie de un raport de evaluare care sa contina valoarea impozabila in ipoteza utilizarii nerezidentiale. Veti declara evaluatorului faptul ca suprafata utilizata in scop nerezidential rezulta din contractul de comodat si nu din documentatie cadastrala distincta. Regula utilitatilor nu se aplica atunci cand se cunosc suprafetele, din orice sursa. Documentele necesare nu sunt prevazute explicit de lege. Dupa parerea mea raportul de evaluare ar trebui sa fie suficient.
O societate are doua cladiri in contabilitate. Solicita a se face evaluare doar pe o cladire, urmand a plati cota actuala de impozitare pentru ea, iar pe cealalta cladire, neevaluata, urmeaza a plati cota majorata de 5%.Este corect asa, sau trebuie evaluate ambele cladiri?
Este corect. Nu este obligata sa evalueze intreaga clasa de active.