În episoadele precedente am discutat despre PatrimVen, eTerra și viitorul sistem RO e-Proprietate în contextul clarificării valorii impozabile pentru proprietățile imobiliare rezidențiale. Astăzi aș vrea să vorbim despre care ar fi următorii pași în finalizarea cu succes a tuturor acestor zbateri și dezbateri.
Pentru a evita noi confuzii în viitor, ar benefică renunțarea, odată pentru totdeauna, la sintagma „valoare de piață” ca obiectiv de politică fiscală formulat vag. Valoarea de piață este o noțiune tehnică precisă, definită prin Standardele de Evaluare ale Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, aliniate cu standardele internaționale și cu cele europene.
Viitorul valorii impozabile în România
Pasul 1: renunțarea la „valoarea de piață”
- Nu poate fi un obiectiv de politică fiscală
- Noțiune tehnică, precisă
- definită prin Standardele de Evaluare ale ANEVAR
aliniate cu standardele internaționale
Aplicarea „valorii de piață” ar presupune un proces de estimare individual sau prin modele statistice calibrate pe tranzacții reale relevante fiecărei proprietăți. Și chiar în acest caz modelele statistice nu pot conduce la valori de piață individuale – cum se așteaptă fiecare contribuabil. De aceea se numește „evaluare în masă”. Așadar sintagma corectă este valoarea impozabilă „ancorată” sau „bazată” pe valoarea de piață.
Viitorul valorii impozabile în România
Pasul 1: renunțarea la „valoarea de piață”
- Imposibil de pus în practică
– estimare individuală sau
prin modele statistice calibrate pe tranzacții reale
– chiar și așa, are limite vs. prețuri efectiv tranzacționate - Singura variantă posibilă și benefică
= valoare impozabilă „ancorată”/ bazată pe valoarea de piață.
Următorul pas ar fi ajustarea PatrimVen, baza de date a Ministerului Finanțelor privind proprietățile, astfel încât să devină o sursă de date privind tranzacții reale, nu o copie a evidențelor administrative existente. Mai mult, fără identificatorul cadastral, nu poți lega o tranzacție de o proprietate. Fără prețul real, nu ai date de piață. Aceste două elemente sunt condiția minimă pentru orice sistem de evaluare în masă.
Viitorul valorii impozabile în România
Pasul 2: ajustarea PatrimVen
- Sursă de date > prețuri din tranzacții
- Identificator cadastral => legarea tranzacției de proprietate
- Prețul real tranzacționat => date de piață
- Ambele sunt condiții minime pentru
crearea unui sistem de evaluare în masă
Concret, asta presupune două lucruri pentru PatrimVen: introducerea identificatorului cadastral ca element obligatoriu de legătură între proprietate și tranzacție, și preluarea prețurilor reale de tranzacționare – fie din actele notariale, fie din declarațiile depuse la primării. Bineînțeles, se va descoperi nevoia de a crea practici unitare la nivel local pentru ca aceste demersuri să fie viabile. Însă o astfel de acțiune va rezolva multe alte probleme cu care se confruntă contribuabilii.
Viitorul valorii impozabile în România
Pasul 2: ajustarea PatrimVen
- Preluarea identificatorului cadastral
- Preluarea prețurilor reale de tranzacționare
(acte notariale/ declarațiile depuse la primării) - Nevoia de a crea practici locale unitare => calitatea informației
Și al treilea pas ar fi construirea în cadrul sistemului RO e-Proprietate, pe lângă infrastructura tehnică, a unui grup multi-disciplinar de lucru care va asigura dezvoltarea, implementarea și ajustarea în timp a întregului sistem. Un departament permanent compus dintr-un mix de competențe: statisticieni, evaluatori autorizați, experți contabili, specialiști în baze date, experți în administrație fiscală locală dar și factori decizionali care pot debloca sau remedia provocările inerente.
Viitorul valorii impozabile în România
Pasul 3: RO e-Proprietate = Bază de date + Grup de lucru
- Model bun + infrastructură pe măsură
- Dar și grup multi-disciplinar de lucru:
evaluatori, statisticieni, experți contabili, ITiști
experți în administrație fiscală locală și factori decizionali
Evaluarea în masă pentru scopuri fiscale nu se face cu algoritmi fără expertiză profesională în spate. Țările care au sisteme funcționale – Olanda, Suedia, Estonia – au investit ani în construirea acestei capacități umane, nu doar în platforme. Mai mult, operaționalizarea sistemului RO e-Proprietate va necesita multe schimbări în sursele care alimentează cu date acest mega-centralizator.
Viitorul valorii impozabile în România
Evaluarea în masă pentru scopuri fiscale
- Nu doar tehnologie
- Dar și expertiză profesională
- Modele de succes: Olanda, Suedia, Estonia
- Construcție ce durează ani de zile
Faptul că un astfel de proiect nu mai reprezintă o condiție pentru accesarea fondurilor PNRR nu ar trebui să însemne abandonarea reformei cu totul. Trecerea la o bază impozabilă ancorată în realitatea pieței, aplicată corect, transparent și contestabil, nu a existat niciodată cu adevărat. A fost invocată când convenea, amânată când nu convenea și confundată cu instrumente care nu aveau cum să o materializeze.
Viitorul valorii impozabile în România
RO e-Proprietate
- Nu mai este o urgență procedurală
- Dar rămâne o reformă necesară
- Deziderat: trecerea la o bază impozabilă
ancorată în realitatea pieței
aplicată corect, transparent și contestabil,
Acum, fără presiunea unui jalon european, e paradoxal mai ușor să o faci bine. Fără termene imposibile, fără surogați grabnici, fără confuzia dintre un studiu notarial și o evaluare de masă. Întrebarea e dacă există cineva care să vrea să o facă bine.
Ne oprim aici pentru astăzi. În ediția viitoare vom reveni cu noi teme veridice. Până atunci vă doresc multă sănătate!