Aflat pe circuitul de aprobare legislativă, Proiectul de lege pentru aprobarea Ordonanței Guvernului nr. 16/2022 (L483/2022) conține unele amendamente care, cel puțin în zona impozitului pe proprietate, implică modificări semnificative.
Le analizez în câteva fraze, cu mențiunea că mă bazez pe varianta de amendamente valabilă la data scrierii acestui articol, 5 octombrie 2022, când acestea încă nu au intrat în discuție la Senat.
Cele scrise în continuare rămân valabile atâta vreme cât amendamentele la care se face referire vor fi adoptate fără alte modificări.
Așadar:
Comentariu general
S-a eliminat prin proiectul de lege trimiterea la studiile de piață administrate de către notarii publici.
S-au introdus prevederi care vor avea impact asupra creșterii valorilor impozabile atât la clădirile rezidențiale, cât și la cele nerezidențiale.
S-a revenit la intervalele din care se pot selecta cotele de impozitare: 0.08%-0.2% pentru clădirile rezidențiale și 0.2%-1.3% pentru clădirile nerezidențiale.
Referitor la clădirile rezidențiale
S-a menținut ideea algoritmului de la articolul 457 din actualul cod fiscal și s-au modificat valorile utilizate în calculele aferente acestuia.
Astfel,
Valoarea de pornire care era 1000 lei/mp a devenit 1500 lei/mp și la fel se consemnează o creștere de cca 50% la toate elementele de calcul.
Rezultă, așadar, că există premizele că începând cu 1 ianuarie 2023 valorile impozabile să crească cu cca 50%.
Reamintesc că impozitul rezultă după ce noile valori impozabile se înmulțesc cu cotele de impozitare stabilite de către consiliile locale.
Vă reamintesc exemplele pe care le-am prezentat în articolul de mai jos.
Exemplul 1: Apartament situat în București, etaj zona A, etaj 3, an construcție 1950, suprafața desfășurată 99,71 mp, valoare impozabilă la 31.12.2021 204.878 lei și impozit anual 204 lei.
Noua valoare impozabilă ar rezulta cca 307.317 lei care, dacă se menține cota de impozitare de 0.1%, va conduce la o valoare a impozitului în anul viitor de 307 lei față de 204 lei în acest an.
Exemplul 2: Casa situată în Cluj Napoca cu suprafața desfășurată de 295 mp șiteren în suprafață de 800 mp, zona C, valoare împozabilă la 31.12.2021 479.000 lei și impozit anual 958 lei.
Noua valoare impozabilă ar rezulta cca 718.500 lei care, dacă se menține cota de impozitare de 0.2%, va conduce la o valoare a impozitului în anul viitor de 1.437 lei față de 958 lei în acest an.
Dacă se va modifica nivelul cotelor de impozitare, în sensul diminuării, atunci e posibil ca impozitul să nu crească în același ritm ca valoarea impozabilă. Dacă la Cluj Napoca se decide o cotă de impozitare de 0.1% este posibil chiar ca impozitul să scadă la 718 lei.
Iar acolo unde cotele de impozitare nu erau la nivel maxim și se decide creșterea acestora, este posibil ca impozitul să crească cu mai mult de 50%.
Referitor la clădirile nerezidențiale
Valoarea impozabilă se va referi la clădire și terenul aferent și nu distinct la clădiri și teren, cum se realiza până în prezent.
În acest sens, contribuabilii cărora le-au expirat cei 5 ani de la ultima reevaluare, vor solicita un raport de evaluare, la începutul anului 2023, în care evaluatorii autorizați vor include și valoare terenului aferent clădirii. Nu se va mai aplica GEV 500 din forma actuală, ci standardele de evaluare în vigoare specifice evaluării unei proprietăți imobiliare. Și, eventual, alocarea valorii pentru a fi mai facil pentru autoritățile locale când sunt mai multe clădiri. Dar această temă tehnică o vom analiza ulterior.
În acest sens, vă prezint un exemplu concret al unor spații comerciale aflate la parter de bloc, în număr de 20, care în anul 2017 aveau o valoare impozabilă de cca 7.450 mii lei, iar după noul sistem propus, incluzând și aportul valorii terenului, valoarea impozabilă poate deveni cca 15.543 mii lei. Creșterea rezultată este o dublare a valorii impozabile.
Dacă vor rămâne aceleași cote de impozitare, în acest caz, impozitul acestui contribuabil se va dubla. Desigur că acest calcul nu poate fi extrapolat la toate proprietățile nerezidențiale, dar consider că un prag spre nivelul de sus poate fi această dublare a valorilor impozabile.
Și în acest caz, impozitul va fi influențat decisiv de cotele de impozitare selectate de către consiliile locale din intervalul 0.2-1.3%
Este important de precizat că obligativitatea evaluării la începutul anului viitor o au acei contribuabili (persoane fizice sau juridice care și-au realizat ultima evaluare la începutul anului 2018).
Pentru ceilalți se utilizează valorile impozabile valabile la începutul anului 2022 care se mențin până la scadența de 5 ani, după cum urmează:
Cei care și-au realizat ultimele evaluări la începutul anului 2019 vor aplica noul sistem din anul 2024.
Cei care și-au realizat ultimele evaluări la începutul anului 2020 vor aplica noul sistem din anul 2025.
Cei care și-au realizat ultimele evaluări la începutul anului 2021 vor aplica noul sistem din anul 2026.
Și
Cei care și-au realizat ultimele evaluări la începutul anului 2022 vor aplica noul sistem din anul 2027.
Datorită faptului că regula valabilității evaluărilor s-a modificat în anul 2021, majoritatea proprietăților nerezidențiale vor trece pe noua regulă până în anul 2025.
Acestea sunt modificările esențiale despre care vom vorbi pe larg mai ales în ce privește modalitatea de realizare a evaluărilor, dacă vor rămâne în forma finală a legii nemodificate.