Codul fiscal si evaluarea impozabila a cladirilor

Am tot vorbit până acum de „preconizatele” măsuri din Codul fiscal referitoare la schimbarea sistemului de impozitare a clădirilor, măsuri care au și devenit funcționale odată cu promulgarea noului Cod Fiscal de către președintele României.

Astfel, am intrat în „linie dreaptă” atât evaluatorii, cât și autoritățile locale și mai ales contribuabilii, în cursa pentru implementarea noului sistem. Spun „noul sistem” pentru că prevederile Codului fiscal ce va intra în vigoare la 1 ianuarie 2016 au în vedere noutăți semnificative privind impozitul pe clădiri. Deși s-a discutat mult în perioada premergătoare aprobării despre prevederile acestuia, nu a existat o analiză amplă asupra tuturor modificărilor propuse, urmând ca prin normele de aplicare să fie clarificate toate întrebările trecute, prezente și viitoare despre acest subiect.

Voi încerca în articolul de față să formulez niște întrebări la rândul meu și să încerc să dezvolt niște răspunsuri atât la aceste întrebări, cât și la altele, care au fost sau urmează a fi formulate. Foarte important de precizat este că cele pe care le veți citi în continuare se vor referi doar la aspectele legate de impozitul pe clădiri din noul Cod fiscal și nu la întregul Cod fiscal!

Întrebările încep să apară atât din partea evaluatorilor, cât și din partea contribuabililor și a autorităților locale. Voi structura aceasta „autosesiune” de Q&A în capitolele „Întrebări generale” (atribuibile tuturor celor trei actori) precum și capitole distincte dedicate evaluatorilor, autorităților locale și contribuabililor). Vor exista de asemenea și întrebări la care răspunsul meu va putea suferi modificări dacă în perioada următoare vor apărea clarificări suplimentare din partea autorităților.

 

Întrebări generale

  1. Care sunt principalele modificări prevăzute în noul Cod fiscal în comparație cu varianta anterioară, referitoare la impozitul pe clădiri?

Principalele modificări prezentate în Titlul IX pot fi încadrate în două categorii:

  1. Valoarea fiscală a clădirilor nu mai are legătură directă cu valoarea contabilă. Altfel spus, valoarea impozabilă va fi utilizată de către contribuabili doar în relația cu autoritățile fiscale, fără ca aceasta să mai fie înregistrată în situațiile financiare ca în prezent. Reamintesc faptul că valoarea fiscală, până la intrarea în vigoare a noului Cod fiscal, o reprezintă „valoarea de inventar” a clădirilor înregistrată în situațiile financiare ale contribuabililor.
  2. Tratamentul fiscal va fi aplicat uniform, în funcție de utilizarea clădirilor și nu în funcție de proprietar ca în prezent. Astfel, în cazul clădirilor cu destinație nerezidențială (birouri, spații comerciale, hoteluri, etc.) se va plăti același impozit indiferent dacă proprietarul este persoană fizică sau persoană juridică. Până acum impozitul era diferențiat, fiind mult mai redus pentru persoanele fizice care dețineau clădiri nerezidențiale.
  3. Care este „locul îngust” al implementarii noilor prevederi?

Cred că principalul „loc îngust” este timpul, având în vedere data la care noul Codul fiscal a fost aprobat și distanța scurtă, de maxim patru luni, până la intrarea în vigoare a acestuia. În această perioadă, Ministerul de Finanțe și autoritățile locale vor trebui să desfășoare acțiuni intense de informare internă cât și externă acelor insitituții pentru ca modul de aplicare și de înțelegere al noilor prevederi să fie unul unitar. De nivelul de informare al tuturor „actorilor” implicați va depinde succesul implementării noilor măsuri. Nu în ultimul rând, ANEVAR, atât singură, cât și împreună cu autoritățile statului, va trebui să se implice în aceste acțiuni de informare.

  1. Există neclarități în ceea ce privește punerea în aplicare a acestor prevederi?

Există neclarități care vor trebui rezolvate cât mai repede prin Normele de aplicare ale Codului fiscal sau chiar prin intermediul standardelor de evaluare. Dintre neclarități amintesc: (1) perioada în care vor fi realizate rapoartele de evaluare după data de 1 ianuarie a anului pentru care se datorează impozitul pe clădiri (2) data evaluării în cazul clădirilor nerezidențiale aparținând persoanelor fizice (3) valoarea impozabilă declarată de persoanele juridice în anul 2016 pentru clădirile care au fost reevaluate cu trei ani în urmă și pentru care, conform sistemului vechi, ar urma o nouă evaluare pentru a se evita creșterea cotei de impozitare.

  1. Soluții posibile pentru implementarea cu succes a noilor prevederi?

Cred că soluția posibilă este clarificarea unitară a tuturor aspectelor legate de noul sistem, de către toți actorii implicați: evaluatori, autorități locale și contribuabili. Dacă va exista de la început o înțelegere și o practică unitară există șanse foarte mari ca sistemul să fie implementat cu succes. Discuțiile comune, precum și comunicările scrise comune, vor reprezenta un sprijin semnificativ.

  1. Există prevederi speciale ale Standardelor de evaluare care vor fi aplicate?

Desigur. Există un standard special dedicat acestui subiect și denumit GEV 500 – Determinarea valorii impozabile a unei clădiri. Standardul este foarte nou și mai puțin cunoscut. El a făcut parte și din colecția Standardelor ANEVAR 2014 și se regăsește, firesc, și în colecția Standardelor ANEVAR 2015 care reprezintă standardele în vigoare la data punerii în aplicare a noului Cod fiscal. GEV 500 poate fi aplicat doar începând cu 1 ianuarie 2016. Standardul include prevederi speciale adaptate scopului evaluării pentru impozitare și va pune estimarea valorii impozabile pe o bază unitară, metodologic vorbind. Astfel, un prim element pe care vreau să îl reamintesc este că standardul se referă la impozitarea clădirilor și nu la întreaga proprietate imobiliară, având în vedere că în Codul fiscal tratamentul fiscal al terenurilor este distinct de tratamentul fiscal al clădirilor, iar valoarea impozabilă a terenurilor nu are legătură cu valoarea de piață a acestora. Astfel, în cazul clădirilor, conform noilor reguli, valoarea impozabilă a două clădiri identice, situate în localități diferite, va fi aproximativ aceeași. Explicația este simplă și se bazează pe de o parte pe faptul că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este influențată decisiv de localizarea terenului pe care aceasta este construită (ceea ce în cazul nostru nu are relevanță, fiind impozitate doar clădirile), și se mai bazează, pe de altă parte, pe faptul că principala abordare a evaluării va fi abordarea prin cost. Standardul conține precizări clare privind toate abordările evaluării, precum și selecția valorii finale, astfel încât să se evite cât mai mult posibil subiectivismul evaluatorului.

  1. Crește responsabilitatea evaluatorului în conformitate cu noile reguli?

Responsabilitatea crește foarte mult. Practic toate bugetele locale vor avea o componentă în viitor rezultată din impozitul pe clădiri, care are legatură directă cu rezultatele evaluărilor pentru impozitare. Nu cred că există vreun evaluator care să nu fie conștient că aceste valori au o importanță crucială și că ele vor putea face obiectul analizei oricând în timp, astfel încât responsabilitatea nu are practic limită. În aceste condiții, independența evaluatorului este decisivă și ea va trebui respectată în primul rând de către evaluator și apoi de către contribuabili și, nu în ultimul rând, de către autoritățile locale. În general, pozițiile în care se află contribuabilul și autoritățile fiscale sunt în opoziție. Primii vor urmări ca valorile fiscale să nu fie prea mari, iar autoritățile locale ca acestea să nu fie prea mici. Ce va trebui înțeles de către toată lumea este că valoarea impozabilă este numai una și nu poate fi modificată în „mai mare” sau „mai mică” în funcție de așteptările părților. Evaluatorii au la îndemână (aproape) toate pârghiile necesare și nu cred că astăzi îi mai poate influența cineva în exprimarea opiniei, altcineva decât propria judecată. Paranteza anterioară are ca bază „un loc îngust” care va trebui îmbunătățit cât mai repede astfel încât tot „instrumentarul” evaluatorului, de la reguli până la sursele de informații, să fie clar, transparent și fără echivoc. „Locul îngust” se numește astăzi „sursa de estimare a costului de nou”.

Întrebări formulate de către evaluatori

  1. Care este data evaluării în cazul evaluării pentru impozitare?

Pentru persoanele juridice care dețin clădiri nerezidențiale, data evaluării este clar prevăzută în noul Codul fiscal ca fiind 31 decembrie a anului anterior. Pentru persoanele fizice care dețin clădiri nerezidențiale, nu este prevăzută expres în Codul fiscal data de 31 decembrie. Ne așteptăm ca această dată să figureze în normele de aplicare ale noului Cod fiscal astfel încât abordarea evaluării să fie unitară pentru toate tipurile de clădiri nerezidențiale, indiferent de cine este proprietarul acestora (persoană fizică sau juridică).

  1. Se vor aplica standardele noi de evaluare începând cu 31 decembrie 2015 sau începând cu 31 decembrie 2016?

După toate probabilitățile, standardele noi se vor aplica începând cu data evaluării 31 decembrie 2015, în condițiile în care Codul fiscal intră în vigoare la 1 ianuarie 2016 și acesta prevede că data de referință a valorii fiscale este sfârșitul anului anterior anului pentru care se datorează impozitul. Vom urmări dacă în normele de aplicare ale Codului fiscal vor apărea prevederi speciale în acest sens.

  1. Ce tip de raport de evaluare se va utiliza?

Se va utiliza un raport de evaluare specific evaluării pentru impozitare, care va fi întocmit astfel încât să asigure cadrul general cerut de GEV 500. Rolul Raportului uniform în acest context este de a asigura tuturor autorităților locale accesul și ușoara înțelegere a aceluiași tip de document. Totodată și pentru evaluatori va reprezenta un sprijin în realizarea misiunii privind evaluarea pentru impozitare.

  1. Există pe site-ul anevar.ro anexele prevăzute în GEV 500?

Standardul prevede trei anexe. Prima o reprezintă solicitarea contribuabilului privind evaluarea pentru impozitare, a doua este un îndrumar privind calculul uzurii fizice și a recalculării duratelor de viață în urma acțiunilor de modernizare (dacă acestea au avut loc) și cea de a treia este reprezentată de Raportul uniform. La data apariției acestei ediții a revistei, toate anexele se află în lucru, astfel încât vor fi publicate pe site cât mai curând posibil. Până ce acestea vor fi finalizate, sperăm să apară și normele de aplicare ale Codului fiscal astfel încât anexele să țină seama de toate clarificările conținute de norme.

  1. Care este data finalizării raportului de evaluare, cunoscută ca și „data raportului”?

Am menționat această temă în cadrul neclarităților conținute de către actuala formă a Codului fiscal. Având în vedere atât experiența anterioară, cât și așteptările autorităților locale, precum și discuțiile preliminare pe care le-am purtat cu reprezentanții Ministerului de Finanțe, intervalul de timp în care va trebui realizat raportul de evaluare ar putea fi 1 ianuarie – 15 martie. Pentru o aplicare unitară și pentru a se evita anomaliile existente la unele autorități locale (un exemplu elocvent îl reprezintă municipiul Timișoara) sperăm ca intervalul final să fie precizat în norme. Rog toți cititorii acestui articol să urmarească comunicările noastre privind prevederile din norme, după publicarea acestora, astfel încât să utilizeze informațiile cele mai actuale.

  1. Vor fi analizate de către ANEVAR rezultatele evaluării pentru impozitare?

Avand în vedere importanța efectelor acestui tip de evaluări asupra spațiului public în general și a bugetelor locale în particular, ANEVAR va înregistra într-o bază de date toate rezultatele evaluării pentru impozitare. Această bază de date, denumită Baza de Informații Fiscale (BIF), va reprezenta sursa principală pentru monitorizare și își va arăta un prim efect de prevenție a oricăror tipuri de derapaje. Ulterior, datele stocate vor fi transformate în rapoarte care vor fi puse periodic la dispoziția tuturor persoanelor interesate.

  1. Toți contribuabilii vor solicita evaluări în anul 2016?

Nu cred că vor face acest lucru toți contribuabilii. Cei care se află în intervalul celor trei ani de la ultima reevaluare și ale căror valori impozabile curente sunt comparabile cu, sau mai mici decât, costul de înlocuire net al clădirii impozitate, foarte probabil nu vor solicita realizarea unei evaluări. Dacă regula celor trei ani se va aplica începând cu anul 2016 fără a se ține seama de situația anterioară, atunci este probabil să apeleze la evaluări doar contribuabilii ale căror valori fiscale ar fi, în absența evaluării, mai mari decât cele rezultate prin procesul de evaluare. Dacă însă regula celor trei ani va fi păstrată, luându-se în calcul ultima evaluare, realizată înainte de 31 decembrie 2015, atunci este foarte probabil să procedeze la evaluare toți acei contribuabili care ar fi cerut oricum acest lucru și în situația în care nu intrau în vigoare noile prevederi. În oricare dintre situațiile anterioare evaluările nu trebuie realizate având ca scop scăderea impozitelor. Standardul GEV 500, aplicat corect, nu permite decât o evaluare corectă. Pe baza acesteia, impozitul rezultat, chiar dacă va fi diferit față de cel anterior, va fi, de asemenea, impozitul corect.

  1. Acuratețea estimării costului de nou al clădirilor

Acest subiect este unul foarte delicat și care va trebui tratat cu cea mai mare atenție de către evaluatori. „Delicatețea” provine din faptul că nu există o sursă unică de estimare a costului de nou a unei clădiri, care să fie recunoscută de către toți utilizatorii din România. În afară de evaluatori. Și arhitecții, proiectanții sau chiar autoritățile publice achizitoare a unor lucrări de construcții ar fi interesate în existența unui instrument care să determine costul de nou al oricărei clădiri. Existența mai multor asemenea surse care să conducă la rezultate diferite, reprezintă cea mai mare vulnerabilitate a credibilității rezultatelor evaluării atunci când, teoretic, pot rezulta două valori ale unei clădiri, deci două impozite. În realitate acest lucru este imposibil, adică valoarea impozabilă a unei clădiri este una singură. Care dintre valorile posibil a fi obținute este cea corectă, va putea rezulta doar printr-o analiză a evaluatorilor care, în conformitate cu standardele de evaluare în vigoare, sunt obligați să verifice dintr-o sursă suplimentară independentă care dintre cele două valori impozabile prezumtiv corecte este de fapt valoarea corectă. Sub nicio formă însă nu va trebui concluzionat nici acum și nici în viitor că valoarea corectă este cea mai mare dintre ele doar pentru că impozitul calculat ar fi desigur mai mare. Estimarea valorii impozabile nu are ca scop obținerea unui anumit nivel al impozitului, ci urmărește ca baza impozabilă să fie cea corectă. Și corectă este doar una singură. Iar acest lucru îl poate ști doar o persoană autorizată, care a respectat standardele de evaluare în vigoare la data evaluării.

 

Întrebări (care pot fi) formulate de către autoritățile locale

 

  1. Pot fi contestate rapoartele de evaluare?

Standardul de evaluare GEV 500 prevede că evaluările pentru impozitare pot fi verificate, impunându-se condiția ca această verificare să fie realizată de către personal calificat, respectiv de către un evaluator autorizat care deține și specializarea Verificarea Evaluării (VE). Astfel, autoritățile locale pot avea printre angajații proprii evaluatori care dețin această specializare sau pot externaliza acest serviciu de verificare astfel încât să își exercite dreptul de a „contesta” anumite valori impozabile, dacă există argumente profesionale în acest sens. Evaluatorii vor trebui să răspundă observațiilor provenite din partea autorităților locale cu condiția ca aceste observații să fie formulate de către un evaluator autorizat având specializarea VE. Până în prezent au existat situații în care rapoartele de evaluare au fost contestate, motivul principal fiind efectul utilizării acestora, respectiv scăderea impozitelor și, de cele mai multe ori, aceste „contestații” au avut loc urmărind exclusiv rezultatul și nu procesul de evaluare. În aceste condiții, pentru a se realiza obiectivul ca valorile fiscale să fie cele corecte, autoritățile locale au pârghiile necesare, care trebuie să respecte obligatoriu standardele de evaluare în vigoare la data evaluării.

  1. Cine va depune raportul de evaluare la autoritățile locale?

Raportul de evaluare va fi depus la autoritățile locale de către contribuabili.

  1. Data până la care pot fi primite rapoartele de evaluare de către autoritățile locale.

Având în vedere că data evaluării este 31 decembrie a anului anterior, rapoartele de evaluare se vor realiza în prima parte a anului, deci data realizării rapoartelor de evaluare și implicit data predării acestora către autoritățile fiscale, va fi după 1 ianuarie. Până la definitivarea prin intermediul normelor de aplicarea a noului Cod fiscal, care vor stipula explicit intervalul de timp prevăzut de lege, așteptarea rezonabilă pentru toate părțile implicate este ca acest interval de timp să fie cuprins între 1 ianuarie și 15 martie.

  1. Rapoartele de evaluare care prevăd o valoare impozabilă mai redusă decât cea anterioară, sunt rapoarte neconforme cu standardele de evaluare?

Doar nivelul valorii impozabile nu poate reprezenta niciun indiciu privind prezumția de neconformitate a rapoartelor de evaluare cu standardele de evaluare în vigoare. Răspunsul este, ferm, NU. Faptul că valoarea impozabilă a scăzut nu înseamnă automat că raportul de evaluare este neconform. Așa cum spuneam anterior, există pârghiile legale pentru a verifica acuratețea unei evaluări. Numai după ce această procedură este aplicată vor putea fi emise opinii, și acelea profesionale, privind calitatea și conformitatea cu standardele de evaluare a unui raport.

  1. Vor exista diferențe ale impozitelor pe clădiri în ipoteza că sunt clădiri identice dar amplasate în localități diferite?

În urma evaluării nu va rezulta niciodată impozitul datorat de către contribuabil, ci va rezulta valoarea impozabilă. Impozitul rezultă din înmulțirea cotei de impozitare cu valoarea impozabilă. Astfel, cotele de impozitare aparțin unui interval prevăzut în Codul fiscal care se află la dispoziția autorităților locale. Rezultă că aceste cote pot fi diferite de la localitate la localitate, deci pot conduce la impozite diferite de la localitate la localitate. Ca regulă generală însă, pentru clădiri identice valoarea impozabilă va trebui să fie întotdeauna aceeași.

 

Întrebări (care pot fi) formulate de către contribuabili persoane juridice

  1. Va crește sau va scădea impozitul pe clădiri?

La această întrebare nu există un răspuns exact în acest moment. După finalizarea primului „exercițiu” de evaluare vor rezulta din baza de date BIF, gestionată de către ANEVAR, toate modificările rezultate. Cred că vor exista atât creșteri cât și descreșteri fără ca măsurile introduse în Codul fiscal să fi putut urmări vreuna dintre aceste tendințe. Este cert că va rezulta o bază uniformă de estimare a valorii impozabile și că, după primul exercițiu de evaluare, care poate fi în 2016 sau poate în 2018, estimarea impozitelor locale viitoare va avea un nivel ridicat de predictibilitate.

  1. Care va fi valoarea impozabilă declarată în anul 2016 pentru clădirile existente de mai mulți ani în patrimoniul companiei?

Codul fiscal prevede 5 posibilități în care se încadrează valoarea impozabilă. În cazul clădirilor existente de mai mulți ani în patrimoniul companiei valoarea impozabilă poate fi sau valoarea impozabilă actuală, sau valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare realizat de către un evaluator autorizat în conformitate cu Standardele de evaluare în vigoare. Decizia va aparține contribuabilului și va fi influențată decisiv de către prevederile din normele de aplicare ale noului Cod fiscal, care ar trebui să clarifice regimul celor trei ani după care cota de impozitare crește dacă nu este realizată o nouă evaluare. Când vorbesc despre regimul celor trei ani, mă refer la continuitatea numărării acestora din trecut sau reînceperea numărătorii odată cu noul Cod fiscal. După părerea mea, oricare variantă este posibilă. Varianta reînceperii numărătorii va fi mai convenabilă contribuabililor care vor realiza evaluări doar dacă vor exista indicii temeinice că valorile fiscale, înainte de evaluare, nu sunt cele corecte. Modalitatea finală de tratament a perioadei de începere a celor trei ani va rezulta doar în urma publicării normelor de aplicare ale Codului fiscal. Având în vedere că și pentru persoanele fizice care dețin clădiri nerezidențiale numărătoarea anilor dintre două evaluări începe la 31.12.2015, în opinia mea același tratament ar trebui aplicat și persoanelor juridice care dețin clădiri nerezidențiale. Desigur că perioada de trei ani și etapizarea acesteia nu oprește vreun contribuabil să își realizeze evaluarea anual.

  1. Este obligatorie realizarea unei evaluări?

Nu există noțiunea de obligativitate în ceea ce privește realizarea unei evaluări pentru impozitare. Există însă o prevedere de creștere a cotei de impozitare dacă evaluarea nu este realizată cu frecvența stabilită de lege. Astfel s-a încetățenit ideea că evaluarea devine obligatorie.

  1. Ce informații vor fi puse la dispoziția evaluatorului?

Contribuabilul va completa Anexa 1 prevăzută în GEV 500 și care va exista și pe www.anevar.ro în care va evidenția clădirile care urmează a fi evaluate. Evaluatorii vor avea ca bază această declarație a contribuabililor fără a mai avea în vedere situația clădirilor din evidențele contabile ale acestora. Ulterior completării acestei anexe de către contribuabil, evaluatorul va solicita informații concrete referitoare la clădirile supuse evaluării, informații necesare în procesul de evaluare.

  1. Raportul de evaluare pentru impozitare va fi identic cu raportul de evaluare pentru raportare financiară?

Cele două rapoarte de evaluare nu vor fi neapărat identice pentru că standardele de evaluare care stau la baza elaborării acestora conțin prevederi diferite care pot influența rezultatele evaluării și de aici și structura rapoartelor de evaluare. Astfel contribuabilii se pot găsi în situația ca aceeași clădire să aibă două valori diferite, din perspectiva fiscală și contabilă. Desigur că rapoartele de evaluare vor avea multe elemente comune dar pot exista situații în care în mod obiectiv și rezultatele și rapoartele să fie diferite.

  1. Va fi nevoie de realizarea a două rapoarte de evaluare?

Pot exista situații în care va fi nevoie să fie realizate două rapoarte de evaluare. Dacă vor fi realizate de către același evaluator, rapoartele vor avea părți comune, ceea ce va putea determina ca onorariile pentru cele două evaluări să nu fie duble față de situația când există un singur raport.

  1. Se pot realiza evaluările și înainte de sfârșitul anului pentru a evita „aglomerația” de la începutul anului următor?

Finalizarea rapoartelor de evaluare pentru impozitare trebuie realizată întotdeauna la începutul anului următor anului aferent datei evaluării. Faptul că munca de evaluare începe înainte de sfârșitul anului nu este o eroare, dacă data raportului va fi după data de 1 ianuarie a anului următor, data evaluării va fi 31 decembrie a anului anterior datei raportului și în conținutul acestuia se are în vedere starea clădirii la data de 31 decembrie, dacă aceasta diferă față de data anterioară la care s-a realizat inspecția, respectiv s-a estimat o valoare printr-un proces de simulare.

  1. După cât timp trebuie realizată o nouă evaluare pentru impozitare?

După cum spuneam anterior, dacă nu este realizată o actualizare a valorii impozabile printr-un raport de evaluare o data la 3 ani, cota de impozit crește semnificativ.

 

Întrebări (care pot fi) formulate de către contribuabili persoane fizice

  1. Care sunt tipurile de clădiri care vor fi tratate fiscal diferit față de Codul fiscal actual?

Vor fi tratate diferit clădirile nerezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice. În Codul fiscal anterior nu se făcea distincție între utilizarea clădirilor, ci doar între proprietari. De asemenea, o zonă destul de neclară încă este modul de evaluare al clădirilor cu utilizare mixtă. Practica va fixa modalitățile concrete de tratament fiscal al acestor clădiri.

  1. Se va modifica impozitul pe clădiri pentru sediile declarate ale PFA?

De cele mai multe ori aceste tipuri de clădiri se vor încadra în categoriile de clădiri cu utilizare mixtă. Nu ar trebui să existe nicio modificare față de situația anterioară dacă sediile declarate nu atrăgeau cheltuieli cu utilitățile care să fie deduse de către PFA. Dacă acestea vor fi în continuare în sarcina PFA, atunci e posibil ca impozitul să crească și persoana fizică să apeleze la un evaluator autorizat pentru stabilirea valorii impozabile.

  1. Care va fi valoarea impozabilă a clădirilor nerezidențiale aparținând persoanelor fizice pentru 31 decembrie 2015?

În majoritatea situațiilor (exceptând clădirile noi) valoarea impozabilă în acest caz va fi cea rezultată pe baza unui raport de evaluare realizat de către un evaluator autorizat.

  1. Care este data evaluării în cadrul rapoartelor de evaluare realizate pentru clădirile nerezidențiale aparținând persoanelor fizice în cazul evaluărilor pentru impozitare?

Codul fiscal nu prevede o dată anume. Sper ca prin norme această dată să fie identică cu cea aferentă persoanelor juridice, respectiv 31 decembrie a anului anterior.

  1. Se va realiza evaluare și pentru clădirile rezidențiale?

Pentru clădiri rezidențiale aparținând persoanelor fizice nu se modifică nimic din punct de vedere al declarației contribuabilului. Din câte am văzut a crescut valoarea impozabilă!

  1. După cât timp trebuie realizată o nouă evaluare pentru impozitare?

La fel ca în cazul persoanelor juridice, dacă nu este realizată o actualizare a valorii impozabile printr-un raport de evaluare, cota de impozit crește semnificativ. Diferența este însă că în cazul persoanelor fizice frecvența evaluărilor este o dată la 5 ani și nu o dată la 3 ani ca în cazul persoanelor juridice.

 

Cam aceasta a fost „autosesiunea” de Q&A. Desigur că pot exista și alte întrebări neformulate mai sus, sau întrebări suplimentare care derivă din cele de mai sus.

Toate acestea își vor găsi un răspuns. Este nevoie de răbdare, informare și bună credință. Restul vine de la sine!

40 thoughts on “Codul fiscal si evaluarea impozabila a cladirilor

  1. man ioan

    in aceats luna la adresa me sa inregistrat un domiciliu fiscal respectiv sotia mea are al doilea job asistent in brokeraj(asigurari), dar activitatea de intermediere asigurari nu o desfasoara la domiciliu ci pe teren. Cum se procedeaza pentru imopzitarea cladirii. Locuinta are doar 54 metri patrati, iar noi suntem 4 persoane care locuim in aceasta locuinta..Am inteles ca trebuie completat un formular la impozite si taxe locale in care la una dintre pozitii se specifica ca desi este inregistrat domiciliu fiscan, nu se desfasoara nicio activitate economica . Cand trebuie facut acest lucru si ce documente trebuie prezentate.

    1. Adrian Vascu Post author

      Incadrarea fiscala se va face in functie de situatia cladirii la 31 decembrie 2015. Cred ca nu este nici o eroare daca cladirea va ramane cu utilizare rezidentiala (mai ales ca si activitatea nou nu modifica utilizarea apartamentului)

  2. Mariuta

    Va rog sa-mi spuneti : in cazul locuintelor mixte [ rezidential 60 ,37 mp, si 12 mp spatiu comercial], taxarea este diferita ca , cost pe mp In cazul meu evaluatorul a stipulat ca si cei 60,37 mp din locuinta rezidentiala care era de 2,3 lei/mp si cei 12 mp loc. nerezid. este 2,9lei/mp dar din calcule rezulta toata suprafata de 72,37 mp atat cat este intreaga supraf. a apart. este impoz. cu 2,9lei/mp, doar ca spune ptr fiecare suprafata adica 60,37 =175 lei si12mp spatiu comercial =34,800 lei, deci in total =209,800lei, ceia ce am dedus ca totul a fost a or2,9 lei /mp Intrebarea mea este daca nu este o greseala, ca trebuia ca cei 12mp sa fie a ori 2,9 lei /mp si cei 60,37 mp ca locuinta rezid sa fie a ori 2,3 lei/mp , deci ca sa fie o diferenta !Va rog sa-mi raspundeti, ca sa stiu daca s-a facut vreo greseala sa se rectifice de catre evaluator. Va multumesc !

    1. Adrian Vascu Post author

      Evaluatorul trebuia sa evalueze intregul spatiu 72.37 mp ca nerezidential. Pe baza acestui raport primaria calculeaza impozitul aferent suprafetei nerezidentiale inmultind valoarea rezultata din raportul de evaluare cu 12/72.37 si cu cota de impozitare aferenta cladirilor nerezidentiale apartinand persoanelor fizice.

  3. Mara

    Va rog sa ma lămuriți, in situația in care in casa in care locuim sunt 3 sedii sociale, 2 nu au activitate, iar unul are( dar nu este firma noastra a proprietarilor)si are punct de lucru in alta parte, cum se încadrează rezidențial, nerezidential, mixt ?Mulțumesc !

  4. Maria

    Buna ziua! Daca in martie 2016, o parte dintr-un apartament (necunoscuta suprafata) va fi sediul social pentru o firma, si nu isi va deduce cheltuielile cu utilitatile pe firma, mai este necesar raport de evaluare? si daca deja s-a platit impozitul pe 2016, trebuie declarat la DITL ca s-a modificat utilizarea?

    1. Adrian Vascu Post author

      Daca va fi doar sediul social si nu va desfasura activitate va ramane rezidential. Daca va fi sediu cu activitate va trebui declarat acest lucru si modifcarea va produce efecte de la 1 ianuarie anul urmator.

  5. crisan lucian

    Instructiv materialu dumneavoastra. Nu inteleg de ce trebuie facuta evaluarea atat timp cat nu doresc sa o vand sau sa o ipotechez. Deasemeni nu inteleg de ce trebuie sa reevaluez din 3 in 3 ani atat timp cat nu apar lucrari de constructie care sa schimbe valoarea casei.Asa cum spuneti dumneavoastra evaluarea nu coincide cu valoarea de piata a constructiei Mentionez ca platesc un impozit pe profit pentru o activitate care este legata de casa.Nu sunt cumva 2 impozite pentru aceeasi activitate..Multumesc !

    1. Adrian Vascu Post author

      Impozitele dupa cum vedem sunt de multe categorii. Bugetele locale se alimenteaza si cu impozitele pe cladiri. Regula cu evaluarea rezulta din prevederile legale, neexistand o alta forma actuala de a stabili valoarea impozabila a cladirilor.

  6. Julia Murar

    Metodologia de calcul prezentata in GEV 500- Anexa 3 poate fi aplicata la proprietatiele nerezidentiale, detinute de persoane fizice (ex. cabinete medicale situate in blocuri de locuinta)?

  7. Maior Liviu

    Buna ziua.Oare la o evaluare se tine cont de pretul pietei? Este lucru bine stiut ca preturile de vanzare al imobilelor sunt la pamant ( cel putin in zona noastra ). Degeaba i-mi calculeaza un pret cand eu nu il pot vinde numai la jumatate, dar impozitul il platesc ca pt.unul scump.( este vorba de spatiu nerezidential)

    1. Adrian Vascu Post author

      Nu se tine seama de valoarea de piata, pentru ca aceasta este influentata de amplasarea cladirii respectiv de teren, iar impozitul se refera doar la valoarea cladirii. Valoarea impozabila tine seama de costul de inlocuire net al cladirii daca utilizarea cladirii este nerezidentiala.

      1. Andrea

        exista vreun articol de lege care stabileste ca reevaluarea se poate face doar dupa valoarea de inlocuire si nu dupa pretul de piata? Multumesc

        1. Adrian Vascu Post author

          Exista prevederile din GEV 500. Se evalueaza cladiri. Fara terenuri. Iar cladirile singure nu au valori de piata. De aceea este principala, abordarea prin cost.

  8. Sabahoglu

    Buna ziua!Am trei autorizatii de construire.Prima autorizatie a fost obtimuta in anul 1998 si am proces-verbal de receptie partiala.In anul 2013 am obtinut alte 2 aut.de constr. motiv pt care am proces-verbal receptie finala in anul 2015 cu valoarea cladirii(adica a intregii cladiri D+P+2 et)Cei de la Primarie imi spun ca trebuie sa efectuez evaluare pt. D+P, deoarece au fost finalizate cf. proces-verbal receptie partiala + cadastru si intabulare in anul 1998.Deoarece inchiriez D+P si figureaza spatiu com.Mi-au impus sa fac evaluare.Este corect?Sau trebuie luata ca valoare finala valoarea inserata in procesul-verbal de receptie finala, unde sunt amintite toate cele 3 autorizatii de construire?
    Multumesc!

    1. Adrian Vascu Post author

      Daca procesul verbal de receptie din 2015 include intreaga valoare a cladirii (si cea construita in 2008) si utilizarea cladirii este nerezidentiala dupa parerea mea nu ar trebui raport de evaluare.

  9. mano grig

    pentru evaluare plata taxe locuinte:
    la o cladire formata din etaj si mansarda, va rog frumos sa-mi spuneti cum se calculeaza pretul pentru mansarda? si cit procent din valoarea etajului este considerata valoarea mansardei.
    multumesc mult

    1. Adrian Vascu Post author

      Nu cred ca inteleg bine intrebarea. In mod normal nu ar trebui sa fie calculata separat valoarea mansardei. Ea face parte din locuinta si va fi inclusa in valoarea acesteia pe baza metodologiei de evaluare pe care o va selecta evaluatorul.

  10. cristina maria

    Sunt persoana fizica, am depus un raport de evaluare intocmit in decembrie 2013 pentru o cladire cu destinatie nerezidentiala. Cei de la DITL cer recipisa cu care s-a inregistrat raportul la ANEVAR, evaluatorul zice ca se inregistraza doar rapoartele intocmite din decembrie 2015 si pana in prezent. Cum se solutioneaza situatia? Va multumesc.

    1. Adrian Vascu Post author

      In primul rand verificati va rog daca raportul de atunci se referea la cladire sau si la teren. Altfel, aveti o valoarea impozabila prea mare. In mod normal nu e nevoie de recipisa pe textul de lege pentru aceste evaluari realizate anterior. Prin urmare, verificati daca va este util acel raport (intrebati evaluatorul daca ar aplica metodologia GEV 500 cat ar iesi rezultatul) si daca va este util insistati la DITL sa il primeasca (conform normelor noi). Daca valoarea conform noilor reguli ar fi diferita, atunci solicitati un alt raport de evaluare.

  11. sandu ion

    Buna ziua, ma numesc Sandu Ion, detin o cladire in Alexandria mixta, rezidentiala si nerezidentiala unde am sediul firmei si desfasor si activitate economica pe un sfert din cladire. Cladirea am terminato in 2013, atunci cand a expirat AC (locuinta P+1 si spatiu comercial P+1), de la acea data platesc si impozit pe cladire, din acel moment am inceput si activitatea la sediu.
    Receptia finala a lucrarii am facuto in 03/2016, document de unde reiese valoarea reala a cladirii, iar spatiile rezidentiale si nerezidentiale sunt bine delimitate cu planuri din proiect clare si recente.
    mai este nevoie sa apelez la un evaluator ? sau se considera valoarea din procesul de receptie din data de 03 /2016 intocmit de trei arhitecti si reprezentantul Primariei , la fata locului.
    Va multumesc

    1. Adrian Vascu Post author

      Valoarea de referinta fiind la 31.12.2015 va rog sa va consultati cu autoritatea locala ce ar fi mai bine sa faceti.

  12. cleminte sanda

    Buna seara, in raporul de evaluare specifica in mod expres, este interzisa utilizarea valorii impozabile rezultate in urma aplicarii GEV 500 ”Determinarea valorii impozabile a unei cladiri” in scopul raportarii financiare. Deci nu am voie sa reduc valoarea imobilului in balanta de la decembrie 2015?. Cum e corect?

    1. Adrian Vascu Post author

      Nu puteti modifica valorile contabile pe baza acestui raport de evaluare. Acest raport este destinat exclusiv autoritatilor locale.

  13. GEORGE MANUELA

    Buna ziua, in contabilitate cladirea este inregistrata cu valoarea de la ultima reevaluare din anul 2012 ( valoare reevaluata la 300.000 lei ) , valoare care este mai mare fata de costul de achizitie ( de 100.000 lei )
    La data de 31.12.2015 am procedat la o noua reevaluare , dar aceasta reevaluare s-a facut la valoarea impozabila de 200.000 lei ( deci nu la valoarea justa ), prin urmare nu mai trebuie inregistrata in contabilitate.
    Ca urmare, trebuie la data de 31.12.2015 sa ajustez valoarea cladirii la valoarea de achizitie de 100.000 lei ? sau poate ramine in balanta de verificare inregistrata la ultima valoare ( respectiv cea de la ultima reevaluare din 2012 ) de 300.000 lei ? . Care este valoarea din contabilitate la 31.12.2015 ?

    1. Adrian Vascu Post author

      Conform nouliui cod fiscal valoarea inregistrata in evidentele contabile nu se modifica daca ati realizat raport de evaluare pentru impozitare.Se poate modifica numai daca ati realizat si un raport de evaluare pentru raportare financiara.

  14. Ana Ionescu

    Buna seara

    1.Sunt consultant fiscal si am o disputa cu un coleg al Dvs, evaluator ANEVAR; dumnealui sustine ca reevaluarea conf GEV 500 permite ca, din grupa cladiri a clientului nostru, sa se reevaluaze doar o parte dintre acestea, la alegerea clientului; eu insist pe baza Ordinului 1802 ca este necesar a se reevalua intreaga grupa; evaluatorul se bazeaza pe faptul ca GEV500 mentioneaza ca reevaluarea se bazeaza pe Anexa 1, intocmita de proprietarul cladirilor, si care nu mentioneaza niciunde ca ar fi vorba de intreaga grupa; in plus, sustine ca multe Administratii primesc astfel de rapoarte de reevaluare selectiva.
    2.Aceasta reevaluare spuneti Dvs nu se inregistreaza in contabilitate ? daca se doreste o reevaluare pentru contabilitate, este nevoie de un alt raport, bazat pe o metoda diverita de reevaluare?

    multumesc si toate cele bune !

    1. Adrian Vascu Post author

      Buna dimineata,
      1. Asa cum prevad normele la codul fiscal, evaluarea pentru impozitare nu se inregistreaza in evidentele contabile ale contribuabilului. Coroborand si cu faptul ca valoarea impozabila poate fi sau actuala valoare fiscala sau cea rezultata dintr-un raport de evaluare realizat de catre un evaluator autorizat a rezultat ca nu este obligatorie evaluarea iontregii clase de active.
      2. Daca se doreste si o evaluare pentru raportare financiara este nevoie de un alt raport de evaluare. Diferenta principala dintre abordarile evaluarii in cele doua situatii consta in faptul ca la evaluarea pentru raportare financiara se tine seama si de deprecierea externa (testul de impairment) in timp ce la evaluarea pentru impozitare nu se aplica acest tip de depreciere.
      Cu respect,
      Adrian Vascu

      1. Ana Ionescu

        Buna dimineata

        multumesc pentru raspuns; la pct.2 sunt de acord cu Dvs.Pentru pct 1, desi nu va contrazic, nu am inca toate referintele necesare: act normativ, art, alin, ..etc.
        Sunt inca in clarificarea (pentru mine) a acestei spete, astfel incat sa o pot sustine in fata clientului. Faptul ca valoarea impozabila poate fi….( art 460 alin5) pentru mine inca nu exclude obligativitatea cf ordin 1802;

        mai compilam…
        inca o data va multumesc si va doresc o zi excelenta!

  15. bianca

    Buna,

    Avem parte de o situatie mai delicata.Am cerut parerea a doi evaluatori.Primul evaluator nu si-a retras recipisa BIF iar al doilea evaluator avea specializarea EI fiind contestat(aspect pe care firma nu l-a stiut ).Suntem in situatia in care raportul depus la primarie este cel contestat si riscam sa fim impozitati cu 5%.
    Care sunt situatiile in care daca primaria refuza un raport dupa termenul de depunere 31.05.2016 se mai pot depune actualizari sau observatii ?

  16. Virgil

    dețin un imobil , proprietar persoană fizică, iar o parte din acesta este destinat pentru activitate comercială, punct de lucru declarat, în anu 2016, am făcut evaluare imobil pentru plata diferențiata aimpozitului, reevaluarea, în acest caz, la după cât timp trebuie facuta ?

    1. Adrian Vascu Post author

      Buna ziua,
      Conform codului fiscal creste cota de impozitare daca nu refaceti evaluarea peste 5 ani de la ultima evaluare.

  17. POPA MARIA

    Firma mea a facut reevaluare la 31.12.2015, dar nu cu standardul GEV 500, ci o reevaluare cu stabilirea valorii juste a cladirilor si cu inregistrarea in contabilitate la 31.12.2015 a rezultatelor reevaluarii.
    Apoi, am facut declaratii pentru stabilirea impozitului pe cladiri cu noile valori din contabilitate, reevaluate prin raportul de reevaluare.
    Acum avem control de la o primarie, care sustine ca reevaluarea noastra nu e buna.
    Va rog sa-mi spuneti daca reevaluarea noastra nu poate fi considerata valabila, astfel incat sa nu fim impozitati cu cota de 5%!
    Eu consider ca ne incadram in prevederile art.460, pct 5, lit.b Cod Fiscal si ca am procedat corect:
    Art.460
    (5) Pentru stabilirea impozitului/taxei pe clădiri, valoarea impozabilă a clădirilor aflate în proprietatea persoanelor juridice este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care se datorează impozitul/taxa şi poate fi:
    b) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării.

    Va multumesc!

    1. Adrian Vascu Post author

      Buna ziua. Conform codului fiscal intrat in vigoare la 1 ianuarie 2016 reevaluarea trebuia realizata, cu data evaluarii 31.12.2015, dupa noile reguli. Valorile impozabile declarate in anul 2016, daca s-a realizat evaluarea acestora, nu mai erau cele inregistrate in contabilitate, ci cele rezultate din raportul de evaluare conform GEV 500. Daca s-a preluat valoarea contabila ca valoare impozabila, poate fi corect, dar cota de impozitare ar putea fi cea majorata (trecand trei ani de la precedenta evaluare) neconsiderandu-se ca a fost efectuata reevaluarea. Pe scurt dupa parerea mea cei de la primarie au dreptate. Va multumesc

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile necesare sunt marcate *