Impozitul pe cladiri 2023. PNRR. Trecerea la „valoarea de piata”

1. Este clar ca obligatiile asumate prin PNRR trebuie sa mearga inainte. Una dintre ele este si reforma sistemului de impozitare a cladirilor.

2. Realitatea astazi este:

Cladirile sunt impozitate separat de terenuri.

Nu exista baze de date care sa includa preturile cu care se vand proprietatile in Romania.

Impozitul unui apartament este sub 100 de euro/an.

Impozitul este rezultatul inmultirii dintre valoarea impozabila si cota de impozitare.

Valoarea impozabila nu este „valoarea de piata”, avand in vedere ca numai cladirile, nu au valoare de piata, pentru ca nu se vand fara aportul terenului aferent. Acesta confera valoarea de piata unei proprietati.

Modul de stabilire al impozitului este defalcat intre cladiri rezidentiale si cladiri nerezidentiale.

3. Au fost vehiculate urmatoarele idei:

Sa trecem la baza impozabila: „valoarea de piata”

Valorile impozabile sa fie preluate automat dintr-o baza de date

4. Atingerea functionala a celor doua obiective, respectiv implementarea finala a acestora va dura cativa ani. In opinia mea anul 2028 ar putea fi primul an in sistemul reformat.

5. Pentru realizarea strict a acestor doua obiective cred ca modificarea legislativa va trebui sa atinga si sa gaseasca solutii pentru urmatoarele:

a. Trecerea de la impozitarea cladirilor la impozitarea proprietatilor imobiliare.  Proprietate imobiliara inseamna cladire+teren.

b. Primariile sa inregistreze in evidentele lor si preturile cu care se tranzactioneaza proprietatile in jurisdictia acestora. Este cunoscut faptul ca toate contractele de vanzare cumparare de pe parcursul anului se inregistreaza la primarii. Acestea in prezent nu inregistreaza in evidente preturile de vanzare. Va fi un element extrem de important pentru viitor.

c. La apartamente schimbarea va putea fi cel mai simplu de realizat datorita faptului ca si pana in prezent exista o influenta in calculul valorii impozabile a rangului localitatii unde se afla acestea. Astfel, implicit, s-a tinut seama si de amplasament. Am prezentat distinct apartamentele pentru ca preturile lor de vanzare includ si aportul valorii terenului care apare in acte ca o cota parte indiviza. Despre modalitatea de schimbare aici voi vorbi intr-un material urmator.

d. La casele de locuit schimbarea este mai complexa pentru ca acestea au suprafete exclusive de teren de diferite dimensiuni (unele avand teren in exces sau teren in surplus) iar suprafetele caselor, formele, dotarile, finisajele sunt mult mai variate decat in cazul apartamentelor. Si mai mult, pentru case nu exista un indicator de piata gen „pret/mp” asadar modul de estimare al valorii de piata va necesita o solutie noua. Exista si aici variante.

e. Terenurile neconstruite, ca sunt intravilane sau extravilane, sau curti constructii sau agricole, vor deveni un nou capitol care va trebui sa isi gaseasca solutie in stabilirea valorii de piata a acestora. Lipsa bazelor de date si a dificultatii comparabilitatii terenurilor (influentate de regimul de urbanism care nu de putine ori este diferit chiar pentru 2 terenuri alaturate) face ca tema stabilirii valorii de piata a terenurilor sa reprezinte o noua provocare determinata de aceste schimbari.

f. Proprietatile nerezidentiale (spatii comerciale, industriale, agricole) sunt atat de diferite incat solutia pentru perioada urmatoare este sa beneficieze ca pana acum de evaluarea realizata de catre evaluatori autorizati, care in aceasta situatie vor estima „valoarea de piata” a proprietatii, adica diferit fata de pana acum se va estima valoarea intregului ansamblu teren + cladiri.

g. Impartirile de mai sus, „reaseaza” sistemul actual, in cel nou propus, care sa aiba ca valoare impozabila „valoarea de piata”.

h. Trebuie avut in vedere daca vor fi eliminate scutirile actuale pentru cladirile apartinand institutiilor publice, cum se va estima impozitul acestora, avand in vedere ca acestea nu se tranzactioneaza pe piata.

i. O alta problema va fi in localitatile unde nu exista tranzactii de piata. Sate de cele mai multe ori, si chiar unele comune si orase mai mici, sunt in situatia in care nu exista o piata activa, ceea ce inseamna ca nu exista o „valoare de piata”.

j. Celebra „grila a notarilor” care este in prezent denumita „studiu de piata” ar parea instrumentul ideal de rezolvare a tuturor problemelor de mai sus. Recomand celor care vor fi tentati sa faca trimitere la acest document sa se asigure ca el raspunde acestor nevoi, dincolo de prima impresie. Si ma refer aici in primul rand la uniformitatea acestor documente si la cine isi asuma responsabilitatea asupra valorilor care stau la baza stabilirii impozitelor? Ministerul de Finante? Notarii Publici? Autorii studiilor de piata, pe persoana fizica?  

6. In concluzie pentru buna functionare a Romaniei si aplicarea PNRR aceste modificari trebuie implementate. Nu este imposibil. Cu conditia sa fie adaptate realitatilor noastre, sa fie realizate in etape succesive, logice si coerente, care sa conduca la un rezultat functional. Adica sa fie atins si fondul, nu doar forma.

7. Desigur ca pe baza principiilor de mai sus vor putea fi simulate si noile valori impozabile. Care desigur vor creste, iar daca vor ramane aceleasi cote actuale de impozitare este clar ca vor creste si impozitele. De minim 3 ori la apartamente. Daca se vor modifica aceste cote in sensul reducerii lor este posibil ca modificarea propusa sa nu aiba efect direct in impozite. Pentru simplul motiv ca impactul se va vedea in anul 2024 care este an electoral. Va fi extrem de delicat pentru mediul politic sa justifice o asemenea crestere suprapusa peste avalansa de cresteri actuale la energie, utilitati si alimente. Reasezarea principiilor insa poate fi facuta, prin trecerea de la impozitarea cladirilor la impozitarea proprietatilor imobiliare asa cum am precizat mai sus.

8. Voi reveni cu detaliile privind solutiile posibile, efectele asupra valorilor actuale si de ce cred eu ca sistemul poate fi functional incepand cu 1 ianuarie 2028, daca este inceputa modificarea regulilor in acest an.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.