Evaluatorii autorizati precum si multi alti cunoscatori ai domeniului evaluarii bunurilor, stiu ca primul dintre elementele de comparatie supus ajustarilor in abordarea prin piata, il reprezinta „drepturile de proprietate evaluate”. De cele mai multe ori nu necesita ajustare, fiind catalogate ca fiind drepturi integrale!
Cum e in alte tari? De exemplu in Statele Unite ale Americii, de unde provin mare parte din tehnicile de evaluare?
Proprietarii de case se pot afla in urmatoarele trei situatii:
1. Casa individuala
2. Condominium
3. Coop’s (Cooperativa)
Cateva caracteristici pentru fiecare dintre ele:
• situatia caselor individuale este echivalentul dreptului deplin de proprietate intalnit cel mai frecvent la noi. In USA proportia este diferita.
• condominiumul este o proprietate in care proprietarii detin unitati locative individuale. Cam cum sunt unele proprietati si la noi. Ce este diferit? Este faptul ca fiecare condominium are regulile lui. De exemplu: nu poate fi inchiriat mai mult de 40% din numarul unitatilor locative. Daca s-a depasit ponderea stabilita in actul de asociere nu mai primesti acord de inchiriere.
• in cadrul „cooperativei” (coop’s), proprietarii detin „actiuni comune” in echivalent al apartamentului achizitionat. Vanzarea apartamentului, de fapt a actiunilor, este conditionata de acceptul celorlalti detinatori de actiuni. Daca acestia nu sunt de acord cu vanzatorul, actiunile nu pot fi transferate. De asemenea chiriasii sunt supusi analizei inainte de a putea inchiria un apartament in aceasta forma de proprietate. Este celebru cazul unui potential chirias, care la chestionarul anterior inchirierii a fost intrebat care ii sunt hobbyurile. Raspunsul a fost ca un hobby este cantatul la pian. Decizia asociatiei a fost de respingere (canti la pian dar nu in proprietatea noastra!)
• un alt exemplu cu o situatie diferita fata de ce se intampla la noi, este cea in care, in unele coop’s nu este admisa utilizarea masinii de spalat rufe si/sau a masinii de uscat rufe in locuinta. Exista un numar de masini amplasat la subsol, care sunt utilizate contra cost (fise de 25 centi) pentru spalarea si usucarea rufelor. Nu este admisa achizitionarea unor asemenea electrocasnice, daca regulile „cooperativei” prevad aceasta masura.
Acestea sunt cateva aspecte doar, din regulile existente si aplicate intr-o tara ca USA. Este poate mai clar acum, ca ajustarea pentru drepturile de proprietate evaluate nu poate fi o formalitate si de aici desigur celelalte provocari. Analiza pietei, selectarea comparabilelor, informatii privind tranzactiile comparabile, justificare ajustari s.a.m.d.