Evaluarea pentru impozitare a cladirilor 2018

Se vorbeste intens in aceste zile de modificarea codului fiscal, astazi (8 noiembrie) fiind programata si sedinta de guvern in acest sens. Din draftul de Ordonanta facut public rezulta ca nu este supus modificarii si Titlul IX, cel care se refera la impozitele pe cladiri, astfel incat exista toate premizele ca pentru anul 2018 sa nu apara vreo modificare legislativa care sa schimbe practica de pana acum.

Au existat discutii pe parcursul acestui an si chiar o propunere de act normativ, un fel de  Cod Fiscal al Autoritatilor Locale, in care existau niste prevederi de modficare inclusiv a regulilor de evaluare pentru impozitare, dintre care cel putin doua erau nefunctionale. Ma bucur ca nu au intrat in vigoare si sper ca atunci cand se va relua procesul de reglementare, actul rezultat sa contina acele norme care sa fie aplicabile si care sa imbunatateasca in mod real forma actuala a Titlului IX. Va voi tine la curent cu modificarile concrete odata ce se vor pune din nou in discutie. Asa cum spuneam anterior, timpul deja fiind prea scurt, nu cred ca se mai schimba ceva pentru anul viitor. Sau cine stie?

In aceste conditii precizările din “ghidurile” pe care le-am publicat pe blog odată cu intrarea în vigoare a noului cod fiscal, ramân valabile si pentru anul 2018, cu completările de mai jos:

  1. Perioada de realizare a rapoartelor de evaluare este 1 ianuarie – 31 martie 2018.
  2. Persoanele juridice care și-au realizat ultima reevaluare având data evaluarii 31 decembrie 2014, pot sa evite creșterea cotei de impozitare la 5% prin realizarea evaluării pentru impozitare în primul trimestru al anului 2018.
  3. Rapoartele de evaluare pentru impozitare se realizează numai de către evaluatori autorizați înregistrați in Tabloul Oficial (anevar.ro) care trebuie să utilizeze parafa valabilă 2018.
  4. Evaluatorii autorizați au obligația să înregistreze rapoartele de evaluare în BIF.
  5. Rapoartele de evaluare pentru impozitare nu pot produce efecte pentru anul 2018 dacă au data raportului după 31 martie 2018
  6. Data evaluării este 31 decembrie 2017
  7. Anexa 4 a GEV 500  actualizată în decembrie 2016 prevede că în cazul clădirilor cu utilizare mixtă, se va evalua doar suprafața nerezidentială, numai în situația în care acesteia îi este alocat un număr cadastral distinct. În toate celelalte situații se va evalua întreaga suprafață a clădirii în ipoteza utilizării nerezidențiale.
  8. Anexa 4 se află atât pe siteul anevar.ro în format pdf cât și în pagina personală a fiecărui evaluator autorizat în format Excel.
  9. În cazul unui apartament declarat cu utilizare mixtă se va evalua întotdeauna întregul apartament în ipoteza utilizării nerezidențiale. Este eronat ca evaluatorii să prezinte în rapoartele de evaluare doar valoarea impozabilă a suprafeței nerezidențiale.
  10. Le recomand evaluatorilor autorizați și contribuabililor care au realizat rapoarte de evaluare pentru impozitare, dupa data limita din 2017 (daca au mai existat asemenea situatii) să realizeze și să depună un nou raport de evaluare realizat în trimestrul I 2018.

24 thoughts on “Evaluarea pentru impozitare a cladirilor 2018

    1. Adrian Vascu Post author

      Buna ziua si La multi ani!
      Nu mai exista obligativitatea evaluarii in acelasi timp a tuturor cladirilor din patrimoniul unei firme. Este important sa fie reevaluata o data la trei ani pentru a nu creste cota de impozitare. De aceea ii veti solicita evaluatorului, prin Anexa 1 la Gev 500 sa evalueze doar acele cladiri pentru care considerati ca este necesara reevaluarea.

  1. Anonim

    Buna ziua, Am o intrebare la dumneavoastra
    Daca o firma care are personalitate juridica SRL, a cumparat sau a primit mostenire in 2005 o cladire care a avut valoarea de inventar inscrisa in contabilitate de 1000 lei si nu si-a facut niciodata reevaluare si vine tot odata la 3 ani sa creasca valoarea cu 5% ce se intampla? el practic are o cladire nerezidentiala de 400 mp care nu ii reevaluata si plateste un impozit de nimic in fiecare an si odata la 3 ani ii crestem impozitul cu 5% care ii nimica toata. Acesta e doar un exemplu.
    Cum putem sa il obligam sa isi faca reevaluare, pentru ca in condul fiscal nu precizeaza ca ii obligat?
    Nu trebuia sa ii se schimbe valoarea, adica el a cumparat cu 1000 de lei in urma cu 15-20 de ani, de atunci a crescut si valoarea leului, nu detin informatii despre contabilitate
    Va multumesc, Astept un raspuns si daca nu am fost suficient de clar imi puteti scrie pe mail .
    o zi buna

    1. Adrian Vascu Post author

      Buna ziua,
      Nu stiu in ce calitate ma intrebati. De evaluator? de functionar la fisc? Din punctul meu de vedere nu poate fi obligat. E o situatie speciala in care in contabilitate cenzorii firmei au acceptat ca valoarea cladirii sa nu reprezinte valoare justa. Intre timp pentru impozitare nu mai conteaza valorile contabile. Primariile urmaresc nivelul cotei aplicate vs actualizarea valorii cladirii (probabil ca aplicand cota majorata nu s-a sesizat nimeni). In cazul de fata cred ca ar trebui gasita o cale ca autoritatile locale sa verifice daca valorile respecta cerintele prevazute de codul fiscal si de standardele de evaluare. Pana la urma este o chestiune de bun simt ca unei cladiri de 400 mp sa nu ii fie alocata o valoare fiscala de 1000 de lei.

  2. Rebecca Radulescu

    Si as mai avea o intrebare . De ce se ia in calcul amplasarea imobilelor rezidentiale ( apartinand persoanelor juridice) , iar in cazul imobilelor nerezidentiale se ignora acest aspect ? Care a fost logica ?

    1. Adrian Vascu Post author

      Pentru ca metodologia de calcul prevazuta la art 457 din codul fiscal care se aplica tuturor cladirilor rezidentiale, indiferent de proprietar, este diferita de metodologia aplicata cladirilor nerezidentiale (tot indiferent de proprietar). Atata vreme cat se impoziteaza doar cladirea, este logic sa nu fie influentata de terenul pe care este amplasata. Cand se va impozita intreaga proprietate imobiliara lucrurile se vor schimba.

  3. Anonim

    Buna ziua !
    Am de evaluat cladirea aferenta a unui apartament situat in bloc cu grad seismic 1 – pericol public. Rangul 0, Zona A.
    Apartamentul apartine unei persoane juridice, iar utilizarea este rezidentiala.
    De ce GEV 500 nu face diferenta intre un imobil cu risc seismic 1 – pericol public si un imobil neincadrat in nicio clasa de risc seismic ?
    Va multumesc !

    1. Adrian Vascu Post author

      Pentru ca se aplica algoritmul din art 457 din codul fiscal, algoritm care nu tine seama de gradul seismic etc. Altfel spus daca ar apartine apartamentul unei persoane fizice, primaria ar calcula la fel, fara influenta gradului seismic….

  4. TOADER MARIN IULIAN

    Buna ziua,
    In situatia intocmirii unui raport de evaluare pentru impozitare a unei cladiri apartinand unei persoane fizice cu utilizare nerezidentiala sau mixta rezultatul evaluarii obtinuta prin costuri(folosind cataloagele dl. Schiopu) include si TVA. Valoarea care stabileste ca valoare a cladirii si se comunica beneficiarului raportului prin raportul de evaluare este valoarea cu TVA sau fara TVA?
    Va multumesc

  5. narcisa

    buna ziua , reevaluarea cladirilor pentru 2017 se inregistreaza in contabilitate la decembrie 2017 sau conform raportului evaluatorului ian- martie 2018?

    1. Adrian Vascu Post author

      Buna ziua. Daca vorbiti de evaluarea pentru raportare financiara la 31.12.2017 ea se inregistreaza in prima parte a anului 2018. Daca este cumva vorba despre evaluarea pentru impozitare a cladirilor la 31.12.2017 atunci ea nu se inregistreaza in evidentele contabile. Este destinata doar fiscului.

  6. Cristian Nicola

    Buna ziua,

    M-am lovit de o situatie cam neclara si careia nu ii gasesc rezolvare. Am facut un raport de evaluare pentru impozitare pentru un client persoana fizica avand ca utilizator DITL Sector 5.
    Acum m-a sunat clientul ca raportul nu i-a fost acceptat de cei de la DITL. Motivul este faptul ca valoarea de impozitare estimata la 31.12.2017 este mai mica de 80% din valoarea de impozitare anterioara. Conform clientului, doamna de la DITL i-a aratat o circulara interna in care se prevedea ca daca exista o scadere mai mare de 20%, raportul sa fie trimis catre un control care dureaza spre solutionare 45 de zile.
    Clientului ii era teama ca dupa expirarea acestui termen de 45 de zile ii va fi returnat raportul (cu accept pe el), dar el nu va mai putea sa se incadreze in termenul 31 martie 2018 de depunere a dosarului.

    Rog frumos ajutati-ma cu un sfat, poate au mai existat colegi care s-au lovit de aceasta situatie la diferite DITL-uri.

    Multumesc,

    1. Adrian Vascu Post author

      Buna ziua,
      Am mai auzit spordic de o asemenea abordare care nu are nici o baza legala. Mai mult, verificarea de catre DITL ar trebui facuta de fapt conform standardelor de evaluare (adica utilizand verificarea evaluarii). Eu pot intelege ca autoritatile vor sa nu le scada impozitele dar pragul de 20% nu are vreun temei. Din pacate nu exista o abordare generala ci va trebui urmarit ca fiecare DITL sa respecte legea. Clientul Dvs a depus totusi un raport de evaluare in termenul legal.

  7. Ionescu

    Buna ziua,
    La evaluarea pentru impozitare realizata in perioada 1 ianuarie – 31 martie 2018 se aplica standardele de evaluare a bunurilor editia 2017 sau 2018?
    Va multumesc.

    1. Adrian Vascu Post author

      Buna ziua,
      Intrebarea este corecta fiind in acest moment doua interpretari posibile adica 2017 (ptr ca data de referinta a evaluarii este 31.1.2017 si in norme este invocat ca standardele sunt cele valabile la data evaluarii) sau 2018 fiind data la care se realizeaza evaluarea. Pe fond, avand in vedere ca GEV 500 nu a suferit modificari eu as spune ca am aplicat GEV 500 care are acelasi continut atat in Standardele 2017 cat si in cele valabile din 2018.

  8. Simona Joga

    Buna ziua, domnule Andrian Vascu! In vederea stabilirii valorii impozabile a unei vile turistice, deci a unui PGA, GEV 500 precizeaza ca „Abordarea prin venit va fi aplicată pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare închiriate şi pentru proprietăţile imobiliare pentru care există o piaţă activă a închirierilor. Prin piaţă activă a închirierilor se înțelege existenţa a cel puţin trei comparabile închiriate la data estimării valorii impozabile” Fiind o vila turistica aceasta poate fi inchiriata, partial inchiriata sau neinchiriata la data estimarii valorii. La fel si in cazul comparabilelor. Cum ar trebui sa interpretez termenul de „inchiriere” pentru a sti daca aceasta metoda poate fi sau nu aplicata in vederea stabilirii valorii impozabile? Va multumesc anticipat!

    1. Adrian Vascu Post author

      Buna ziua,
      Cel mai probabil nu veti putea aplica abordarea prin venit in conditiile in care fiind o PGA va trebui sa aplicati DCF si apoi sa alocati valoarea intre componentele acesteia (teren, cladire, dotari etc). Cred ca abordarea prin cost este cea adecvata.

  9. ion

    Sunt 2 tipuri de evaluatori: evaluatori „buni” si evaluatori „rai”. Atunci cand cei „rai” comunica valori mari (valoarea de impozitare), intervin cei buni care intocmesc un raport de evaluare cu valori mici. Clientii sunt complet derutati, care evaluator are dreptate?. Daca tot aveti BIF si controlati evaluatorii (bineinteles calificativul e functie daca a pus virgulele conform standardelor) nu ar fi oportun sa verificati evaluatorii functie de rezultatele introduse in BIF? Aveti toate datele necesare. ANAF-ul din tarile cu apa calda, controleaza firmele dupa gradul de risc fiscal, poate asa ar trebui sa verificati si voi evaluatorii. Pana sa ajunga evaluatorii sa lucreze perfect, conform standardelor, ar trebui pornit de la a transforma profesia intr-o meserie onorabila. Deocamdata e considerata o meserie compromisa de faptul ca majoritatea evaluatorilor sunt coruptibili, a devenit jenant sa spui ca esti evaluator. Dupa atatia ani aceste lucruri ar fi trebuit corectate si dupa aceasta corectie de comportament etic se pot verifica aceste rapoarte daca sunt conform standardelor (verificare facuta de practicieni, nu numai de teoreticieni). Consecinta e ca evaluatorii ” rai ” vor cauta alte meserii din care sa se intretina si va creste ponderea evaluatorilor „buni”. Totusi cred ca daca aveati vreun interes, v-ati fi dat seama de ca asa ar fi trebuit sa abordati verificarile, intai etic si ulterior tehnic.

    1. Adrian Vascu Post author

      Buna ziua. Va primesc cu drag pe acest blog, ca in casa mea. Si va pun la dispozitie tot ce am mai bun. Va rog respectuos sa va prezentati si va voi spune opinia mea referitoare la problemele pe care le-ati ridicat. Va multumesc.

  10. Silviu

    Buna ziua,

    Am o societate comerciala careia i-am facut evaluarea in iarna 2017 si s-au depus actele pt impozitare la fisc. Problema-i ca intre timp s-a constatat de un alt evaluator ca acea cladire a fost incadrata intr-un tabel gresit, la o categorie gresita de spatiu. Astfel a rezultat o valoare mai mare cu 15% decat ar fi fost corect.

    Am fost la fisc si mi s-a spus ca nu am voie sa fac evaluarea decat o data la 3 ani. Unii evaluatori mi-au spus ca se poate de oricate ori vrei.

    M-am uitat. In lege scrie o data la 3 ani, dar am citit pe site-ul ANEVAR asta: http://nou.anevar.ro/sites/default/files/page-files/pdv_evaluari_in_3_sau_5_ani__0.pdf

    Ei spun ca s-ar putea si inainte de cei 3 ani de la ultima depunere. Cunosc unii contabili din alte orase care au depus aceste evaluari pt impozitare la fisc inainte de cei 3 ani tocmai din motivue de greseli.

    Prin urmare, intrebarea e: se poate redepune evaluarea si inainte de cei 3 ani sau doar o singura data intr-un interval de 3 ani? Multumesc.

  11. Vasile Florin

    Buna ziua domnule Vascu,

    Sunt evaluator si am urmatoarea situatie:

    Subiect: Locuinta P+2E cu spatii comerciale la parter (conform contract de vanzare-cumparare) detinuta de persoana juridica. Declaratia clientului conform Anexei 1 la GEV 500 este utilizare rezidentiala integral (inclusiv parterul). La momentul inspectiei cele 4 unitati spatiu comercial de la parter erau amenajate drept camere de locuit-unitati individuale, formate din camera cu 2-3 paturi, baie si o mica bucatarie (fostul birou al fiecarui spatiu comercial initial). Serviciul specializat din cadru Primariei locale precizeaza ca trebuia declarat utilizare mixta intrucat in CVC este stipulat „Spatiu comercial la parter”. Utilizarea rezidentiala era posibila daca exista un Certificat de urbanism (emis inainte de 31.12.2017) pentru schimbarea de destinatie. (???)

    Eu am analizat in ipoteza: daca apartamentul, care prin definitie este cu destinatie rezidentiala, cand il utilizez in scop nerezidential (imi aduc un birou si 2 scaune plus ceva echipamente de birotica) si am activitate de contabilitate, ca sa il incadrez in declaratia pentru impozitare ca nerezidential imi trebuie Certificat de urbanism pentru schimbarea de destinatie?

    Ma puteti ajuta cu o opinie? Ati mai fost „citat” de lucratorii de la Serviciul Taxe si Impozite Locale si in anii precedenti in diferite spete la care ati dat raspunsuri pe acest canal de comunicare.

    Multumesc

    1. Adrian Vascu Post author

      Buna ziua,
      Este dificil de propus ceva avand in vedere ca acest subiect nu este reglementat distinct niciunde prin urmare autoritatile locale actioneaza diferit dupa propria intelegere. Din punctul meu de vedere utilizarea unei cladiri prezentata in Codul Fiscal se refera la activitatea care efectiv se desfasoara in spatiu la data evaluarii. Evident pe responsabilitatea contribuabilului. Este insa firesc ca declaratia prorietarului sa fie conforma cu legea si sa declare o utilizare care indeplineste cerintele legale, daca ele exista. In exemplul dvs cu apartamentul nu este nevoie de autorizare, dupa cunostintele mele, sa desfasori activitate de birou. Prin urmare nu prea este nici o parghie in „mana” evaluatorului ci este o problema de rezolvat intre proprietar si autoritatea locala.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile necesare sunt marcate *