Am prezentat in aceste zile atat pe pagina de FB a Veridio cat si pe pagina mea atat detalii privind aparitia editiei a III-a a Ghidului tranzactiilor imobiliare din Cluj Napoca cat si prezentarile din presa ale acestui eveniment.
Pentru toti cei interesati de detaliile studiului, acesta poate fi consultat la acest link: http://storage0.dms.mpinteractiv.ro/media/1/1481/21328/15746455/2/brosura-imobiliara-cluj-napoca-2015-1.pdf
Pe scurt noutatea absoluta a acestui document consta in faptul ca se bazeaza pe toate informatiile privind tranzactiile imobiliare care s-au realizat pe raza municipiului Cluj Napoca in anul 2015 si care au fost inregistrate la administratia locala.
Altfel spus, documentul se bazeaza pe preturile inregistrate in contractele de vanzare cumparare. In cuprinsul studiului sunt o multime de informatii, pentru toate gusturile.
Ce as propune sa retinem de la acest document nu sunt detaliile legate de tranzactiile din Cluj Napoca (care pot fi identificate de catre toti cei interesati) ci faptul ca un asemenea studiu se bazeaza pe informatii care exista la toate primariile din Romania. Sau ar trebui sa existe. Informatia esentiala o reprezinta pretul inregistrat in contractele de vanzare cumparare, depuse de catre contribuabili, odata cu demersul de calcul a impozitului pentru proprietatea nou dobandita. Spun ca ar trebui sa existe, pentru ca foarte probabil, in multe primarii au fost preluate informatii din contractele de vanzare cumparare (legate de adresa, structura constructiva, suprafete, vanzatori, cumparatori, finantare bancara etc) dar nu s-a preluat si pretul aferent tranzactiei. Informatia legata de pret este esentiala pentru un asemenea studiu si ea exista in toate contractele de vanzare cumparare. Trebuie doar „culeasa”.
Odata ce informatia completa exista, dintr-o asemenea analiza pot fi extrase cel putin urmatoarele tipuri de informatii:
- volumul total de tranzactii numeric (in Cluj au fost 7007)
- valoarea totala a tranzactiilor (in Cluj cca 358 milioane euro)
- achizitii cu finantare bancara (in Cluj cca 26%)
- numarul de apartamente tranzactionate (in cluj 4536)
- in acelasi fel pot fi gasite numarul de case, de terenuri, de alte tipuri de spatii, repartizarea pe cartiere, pe vechimea cladirilor si nu in ultimul rand valorile unitare la apartamente.
- valoarea unitara medie totala (in Cluj pentru anul 2015 – 873 euro/mp)
- valoarea medie unitara pentru apartamentele finantate cu credit bancar (in Cluj 904 Euro/mp)
- informatii istorice care definesc trenduri, pe masura ce studiul se realizeaza pe mai multi ani succesivi
Prin urmare, apelul meu este pentru toti factorii de decizie, care pot influenta ca acest gen de de informatii sa fie puse la dispozitia tuturor celor interesati in fiecare an. Odata ce se va intampla acest lucru vor putea fi luate decizii benefice pentru intreaga piata imobiliara si „actorii” care activeaza in interiorul acesteia (vanzatori, cumparatori, stat, consultanti, notari publici etc.)
De exemplu, analiza cifrelor reale, cum sunt cele din fotografia anexata va ridica intrebari legitime, legate de comparatia dintre valorile unitare rezultate din studiu si preturile vehiculate, fara a fi probate cu documente, de catre actorii pietei imobiliare (agenti imobiliari, vanzatori, cumparatori etc.). De exemplu, cum se explica faptul ca media unitara la apartamente este de 873 Euro/mp iar toate ofertele de vanzare in Cluj contin preturi peste 1000 de Euro/mp. Pot emite diverse ipoteze: ca e vorba de marja de negociere, ca preturile de oferta sunt prea mari, ca preturile din contracte au fost influentate de grila notarilor, ca au existat cumparatori care din ratiuni de taxe au semnat contracte de vanzare-cumparare, cu sume mai mici decat cele platite in realitate. Oricare dintre ipoteze fiind valabile este rolul organelor de decizie sa verifice daca exista aceste diferente si apoi sa identifice cauza. Din aceasta perspectiva existenta unui acest gen de studiu ar putea reprezenta un sfarsit de drum de colectare informatii cu un grad ridicat de certitudine privind provenienta acestora.
Din acest motiv am intitulat acest articol ca Ghidul de la Cluj este doar un inceput de drum. Am credinta ca multiplicarea acestui demers la sectoarele municipiului Bucuresti si apoi la alte municipii resedinta de judet, va avea un efect pozitiv, in cascada, pentru intreaga piata imobiliara nationala.
Odata ce se va fi finalizat un asemena proces si va include si ani de analiza succesivi, vor fi puse la dispozitia autoritatilor si a tuturor celor interesati informatii care ne vor face mai puternici si ulterior mai bogati!