Așa cum vă promiteam în episodul precedent, astăzi discutăm despre cum s-a schimbat impozitarea clădirilor pentru persoanele fizice în 2026. Vom intra în suficiente detalii pentru a înțelege împreună ecuația, dar fără a deveni prea dificil de urmărit.
Impozitul este format din două componente: (1) valoarea impozabilă – formulă stabilită prin Codul Fiscal și calculată efectiv de Primării și (2) cota de impozitare stabilită ca interval minim-maxim de către Parlament și ca valoare punctuală de către Consiliile Locale. Impozitul este rezultatul înmulțirii celor două.
Creșterea impozitelor (clădiri, PF)
Calcul impozit
- Impozit = (valoarea impozabilă) x (cota de impozitare)
- Valoarea impozabilă
= baza de impozitare x coeficienți x suprafață
= stabilită ca formulă de calcul prin Lege
= calculată efectiv de Primării - Cota de impozitare
= stabilită ca interval min-max prin Lege
= valoarea punctuală decisă de Consiliile Locale
Prima sursă a creșterii impozitelor este decizia de a indexa baza impozabilă cu rata inflației. Astfel, în 2016 era 1.000 lei/mp, din 2026 este 2.677 lei/mp.
Creșterea impozitelor (clădiri, PF)
1. Baza impozabilă = creștere mare
- Baza impozabilă (parte din calcul valoare impozabilă)
a fost indexată cu rata inflației
– 2016 = 1000 lei/mp
– vs. 2026 = 2677 lei/mp
Aceasta se indexează la rândul ei cu doi coeficienți: rang de localitate și zona din localitate. Însă formula acestora prevăzută în Lege a rămas neschimbată, deci nu are impact asupra creșterilor constatate în prezent.
Creșterea impozitelor (clădiri, PF)
Coeficienți suplimentari = neschimbați
- Rang de localitate
(0 = București, I = muncipiile importante, II = restul municipiilor,
rang III = restul orașelor, rang IV = comune, sate) - Rang de zonă
(A = zona centrală, acces facil utilități/servicii, B = zona semicentrală,
C = zona periferică, D = zona marginală)
A doua sursă a creșterii impozitelor este eliminarea coeficienților de reducere aplicați bazei impozabile în trecut, respectiv de 10% pentru clădiri mai vechi de 30 de ani, 30% pentru cele mai vechi de 50 de ani, până la 50% pentru clădiri mai vechi de 100 de ani sau reducerii aplicate pentru blocuri cu peste 3 etaje și 8 apartamente.
Creșterea impozitelor (clădiri, PF)
2. Eliminarea coeficienților de reducere
- 10% pentru clădiri între 30–50 ani;
- 30% pentru clădiri între 50–100 ani;
- până la 50% pentru clădiri foarte vechi (peste 100 de ani);
- 0,10% pentru blocuri mari (peste 3 etaje + peste 8 apartamente)
Aici discuțiile sunt împărțite. Da, este adevărat că și clădirile vechi continuă să-și crească valoarea de piață, însă nu la același nivel cu cele nou-construite, lucru cât se poate de normal. Totuși clădirile vechi suferă o depreciere de uzură, confort și durabilitate care ar putea fi integrată în metoda de calcul pe baze corecte și proporționale realității.
Creșterea impozitelor (clădiri, PF)
2. Eliminarea coeficienților de reducere
- DA, și clădirile vechi continuă să-și crească valoarea
- NU la aceași nivel cu cele noi
suferă depreceri constante
(uzură, confort, durabilitate)
O a treia sursă indirectă a creșterii impozitelor este interdicția de a scădea cota de impozitare. Altfel spus, pentru 2026, deși Primăriile pot selecta cota de impozitare din intervalul precizat de Lege, respectiv între 0,08% și 0,2%, acestea nu pot stabili o cotă inferioară celei din 2025. Prin urmare, sumele cresc în mod obligatoriu.
Creșterea impozitelor (clădiri, PF)
3. Interzicerea scăderii cotei de impozitare
- Primăriile nu pot scădea cota aplicată în 2025
- Intervalul din care pot alege: 0,08% – 0,2%
- Practic sumele datorate cres obligatoriu
În cazul clădirilor nerezidențiale deținute de persoane fizice, se menține sistemul de stabilire a valorilor impozabile prin rapoarte de evaluare. Cota de impozitare este selectată tot de către UAT-uri din intervalul 0,2% și 1,3%.
Creșterea impozitelor (clădiri, PF)
Clădiri nerezidențiale deținute de PF
- Valoarea impozabilă
= bazată pe rapoarte de evaluare - Intervalul cotei de impozitare
= 0,2% – 1,3%
*nu poate fi mai mică vs. 2025
Iar pentru clădirile mixte deținute de persoanele fizice se menține sistemul actual de calcul al impozitelor. Nici în aceste cazuri nu este permisă adoptarea unei cote mai mici față de cea din anul precedent.
Creșterea impozitelor (clădiri, PF)
Clădiri cu utilizare mixtă deținute de PF
- Valoarea impozabilă
= calculată de Primării - Cota de impozitare
– dacă nu se declară suprafețele = 0,3%
– dacă se declară suprafețele
= suprafața rezidențială x cota aferentă (0,08% – 0,2%)
+ suprafața nerezidențială x cota aferentă (0,2% – 1,3%)
*nu pot fi mai mici vs. 2025
Câteva exemple. Pentru apartamentele sub 30 de ani vechime impozitul poate crește de cca. 1,8 ori. Pentru apartamentele de peste 30 de ani vechime impozitul poate crește de cca. 2,3 ori. Pentru apartamentele de peste 50 de ani vechime poate crește de cca 3 ori. Pentru case creșterea va fi între 70 și 90%.
Creșterea impozitelor (clădiri, PF)
Exemple creșteri
- x 1,8 ori = apartamente sub 30 ani vechime
- x 2/3 ori = apartamente peste 30 ani vechime
- x 3 ori = apartamente peste 50 ani vechime
- +70-90% = case
Este important să înțelegem că această formulă, desigur, încă perfectibilă, ne asigură mai multă încredere din partea finanțatorilor internaționali, îndeplinește criteriile PNRR de continuare a finanțărilor europene și oferă șansa administrațiilor locale de a-și reduce dependența de finanțările obținute sau nu din bugetul național. Acum totul depinde de autoritățile locale dacă vor face dovada unor buni gospodari în utilizarea cu înțelepciune și eficiență a banilor suplimentari și a livra oamenilor o calitate a vieții și a serviciilor publice superioară celei din trecut.
Ne oprim aici pentru astăzi. În ediția viitoare vom discuta despre impozitarea persoanelor juridice.
Vă doresc multă sănătate!