Codul fiscal s-a aprobat. Cum arată impozitul pe clădiri? Ce se mai poate face?

Introducere

După cum se știe, modificarea Codului fiscal s-a aprobat, pe principiul „câinii latră, caravana trece”. Unele mici ajustări au fost realizate în scurta perioadă de dialog al surzilor, pentru că nu se poate numi dialog seria de manifestări la care am participat și în care fiecare a ținut-o strict pe a lui.

Partenerii sociali au spus în cor: nu este oportună modificarea legislației fiscale și s-au comportat coerent acestei ziceri, neadmițând că totuși e posibil să se meargă înainte, iar Guvernul i-a ascultat, nu i-a ascultat, a luat act sau nu, s-a dus înainte cu hotărâre și vineri, 15 iulie, fix la 10 zile și o zi în plus față de momentul publicării pe transparență decizională, ordonanța simplă a fost aprobată și publicată în Monitorul Oficial.

Au fost voci care spuneau că a fost din nou ordonanță de urgență. Nu a fost așa, a fost ordonanță simplă, care poate fi elaborată pe perioada vacanței parlamentare numai dacă Guvernul a fost abilitat de către Parlament să emită asemenea acte normative în timpul vacanței sale. După cum se vede, a fost.

Dialogul guvern-parteneri sociali este fidel ilustrat de dialogul dintre două doamne în vârstă:

• Mi-am cumpărat un nou aparat auditiv!
• Și cât a costat?
• Joi dimineața!

Chiar într-o joi dimineața a avut loc ședința Comisiei de Dialog Social la Ministerul de Finanțe.

Alte voci au spus că Guvernului i-a fost dată mutarea în plic de către FMI și a mai ținut suplimentar cont de obligațiile asumate față de Comisia Europeană, de a elimina din excepțiile prea multe incluse de legislația noastră. Rezultă că nu a prea fost cale de întors în a da drumul unui act. Care au fost excepțiile?

Cât de clară și coerentă este această modificare? Pentru fiecare capitol au fost multe recenzii, și marea lor majoritate criticau atât forma, cât și fondul schimbării.

Ce am remarcat este că Guvernul nu a spus clar și răspicat înainte de adoptare că există aceste jaloane, sau cerințe sau constrângeri din partea partenerilor externi.

Doar în ziua adoptării, Prim Ministrul a declarat că:

„Am dorit încă de la început să avem un dialog, atât cu mediul asociativ, cu mediul de afaceri, cu patronatele, cu sindicatele. Acest dialog s-a derulat imediat după publicarea textului ordonanţei în transparenţă publică. Desigur, am avut dialog cu instituţiile internaţionale de specialitate, cu Banca Mondială, cu Fondul Monetar, cu toţi cei care au putut să ne sprijine în demersul nostru. Prin măsurile pe care urmează să le stabilim în această ordonanţă (…) am făcut tot ceea ce a depins de noi astfel încât pe de-o parte să începem, aşa cum ni s-a solicitat, să eliminăm excepţiile, iar, pe de altă parte, să facem în aşa fel încât să asigurăm mediului de afaceri predictibilitate şi stabilitate pentru a putea să încurajăm continuarea investiţiilor în economia românească.”

Încă nu a apărut în spațiul public ce a transmis FMI Guvernului României. Singurele articole apărute au fost pe baza comunicatului de pe site-ul FMI, despre care a scris Gabriel Biriș și site-ul economedia.ro

Oamenii, firmele, și pentru ele, mass media, sunt interesate care sunt efectele, cu cât au crescut impozitele, să apară cât mai multe calcule.

Voi analiza în cele ce urmează modificările din titlul IX care privesc impozitarea clădirilor/proprietăților. Voi prezenta și niște calcule. Dar ele nu trebuie privite din afara contextului și premiselor în care le voi efectua. Pentru ca altfel conduc din nou la opinii superficiale și incomplete.

Scurt istoric

Articolele din Codul fiscal care aveau o influență directă asupra impozitelor pe clădiri și terenuri erau 457, 458, 459, 460, 461 și 465. Vă recomand să le citiți sau să le aveți în vedere pe cele existente la data intrării în vigoare a noii schimbări (15 iulie 2022) pentru a înțelege mai bine ce s-a schimbat.

Așadar până în prezent, în esență, lucrurile stăteau cam așa:

• Clădirile erau impozitate distinct față de teren. Nu se impozitează proprietatea imobiliară în ansamblul ei.
• Pentru clădiri, impozitul se obține prin aplicarea a două componente: cota de impozitare și valoarea impozabilă.
• Cota impozabilă pentru clădirile rezidențiale era cuprinsă între 0,08 și 0,2%, iar autoritățile locale puteau alege din acest interval cote diferite pentru persoanele fizice sau juridice care dețineau clădiri rezidențiale.
• Valoarea impozabilă pentru clădirile rezidențiale era calculată printr-un algoritm prevăzut de art. 457 din CF care pornea de la o valoare de bază de cca. 1000 lei/mp, care era ajustată succesiv, în funcție de structura constructivă, vechime, amplasarea în imobil și în funcție de rangul localității și amplasarea clădirii în localitate. Utilizarea tabelului cu ranguri de localități și amplasarea în cadrul localității, introducea de fapt în valoarea impozabilă a apartamentelor și aportul valorii terenului. Acest algoritm exista implementat în toate administrațiile locale din România și exista o experiență în utilizarea lui. Tabelul de actualizare pe ranguri și zone era:

Exemplul 1: Apartament situat în București, etaj zona A, etaj 3, an construcție 1950, suprafața desfășurată 99,71 mp, valoare impozabilă la 31.12.2021 204.878 lei și impozit anual 204 lei.

Exemplul 2: Casa situată în Cluj Napoca cu suprafața desfășurată de 295 mp șiteren în suprafață de 800 mp, zona C, valoare împozabilă la 31.12.2021 479.000 lei și impozit anual 958 lei.

• Cota impozabilă pentru clădirile nerezidențiale era cuprinsă între 0,2 și 1,3%, iar autoritățile locale puteau alege din acest interval cote diferite pentru persoanele fizice sau juridice care dețineau clădiri nerezidențiale.
• Valoarea impozabilă pentru clădirile nerezidențiale rezulta dintr-un raport de evaluare, realizat de către un evaluator autorizat, pe baza unui standard de evaluare specific (GEV 500 – Stabilirea valorii impozabile a clădirilor). Pentru a evita o cota de impozitare penalizatoare, contribuabilii puteau să își actualizeze rapoartele de evaluare o dată la 5 ani.

Exemplul 3: Spațiu comercial situat la parter de bloc în București, proprietar persoana fizică, suprafața desfășurată 86.4 mp, valoarea impozabilă la 31.12.2021 era 224.391 lei și impozit anual de 448,7 lei

• Pentru clădirile cu utilizare mixtă, ultima formă a Codului fiscal era una cu prevederi simple și clare. Valoarea impozabilă era calculată conform articolului 457 (similar cu clădirile rezidențiale) și cota de impozitare se calcula în funcție de ponderea fiecărei utilizări (rezidențială sau nerezidențială) declarată de contribuabili. Dacă acesta nu transmitea aceste informații, se aplica o cotă unică de impozitare de 0.3% asupra valorii impozabile calculate conform art 457. În același timp, sediile firmelor fără activitate (ex. diriginte de șantier) sunt considerate clădiri rezidențiale.
• Pentru terenuri nu se aplica același principiu de calcul: valoare impozabilă și cota de impozitare.  Codul fiscal prevede niște sume care reprezintă direct impozitul pe tipuri de suprafețe (ex. construibile sau agricole).

Ce s-a modificat și ce nu (pe scurt)

• Va exista o singură cotă de impozitare pentru clădirile rezidențiale și o singură cotă pentru clădirile nerezidențiale, indiferent de tipul proprietarului, persoană fizică sau juridică.
• A dispărut intervalul de cote de impozitare și s-a stabilit doar nivelul minim, respectiv: 0,1% pentru clădirile rezidențiale și 0,5% pentru clădirile nerezidențiale.
• În prezent, cotele utilizate de marile orașe din România sunt (sursa raport FMI):

• Valoarea impozabilă va fi preluată din Studiile de piață referitoare la valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România.
• Impozitul se va calcula în continuare separat pentru clădiri și terenuri.
• S-a menținut principiul calculării impozitului pentru clădiri din cele două componente: valoarea impozabilă și cote de impozitare
• Pentru terenuri s-a menținut același sistem ca cel prezent, fiind aplicat doar tabelul cu indici de actualizare care exista în articolul 457.
• Clădirile cu utilizare mixtă  au aceeași trimitere la studiile de piață, ca valori impozabile, fiind definit ca utilizarea majoritară (peste 50 la sută, dovedită cu documente) va genera utilizarea finală rezidențială sau nerezidențială.
• Autoritățile locale vor întocmi notificări (doar clădirile rezidențiale fiind cca. 9 milioane) pe care le vor transmite fiecărui contribuabil și care vor conține valoarea impozabilă și cota de impozitare.
• Mai este prevăzut că cine nu răspunde în 30 de zile, și-a dat acordul tacit asupra informațiilor primite. Nu se prevede ce se întâmplă în cazul în care vor exista contestații ale sumelor transmise de către primării.
• În cazul în care autoritățile nu vor identifica în studiile de piață valorile impozabile, sau când acestea sunt mai mici decât cele anterioare, s-a prevăzut ca în cazul clădirilor rezidențiale să se aplice prevederile art. 457, valabil la 31.12.2022 (adică cel tocmai modificat) adică o referință circulară imposibil de aplicat. Intenția a fost probabil trimiterea la algoritmul anterior, dar acesta a fost abrogat!
• În cazul clădirilor nerezidențiale, în aceeași situație a neîncadrării în studiile de piață sau a valorii rezultate din acestea, inferioară valorii anterioare, se va utiliza valoarea anterioară.

Aceste modificări, văzute din afară, pot fi interpretate ca fiind simplificatoare și pot înțelege că la nivelul decidenților politici, așa se văd lucrurile.

Din punct de vedere practic însă, trebuie analizat în detaliu modul în care măsurile pot fi aplicate. Pentru că dacă nu pot fi aplicate, măsurile, de fapt, nu au sens, și mai mult încurcă, decât ajută.

În acest sens, să detaliem puțin ce înseamnă utilizarea studiilor de piață administrate de către notari și care mai sunt cunoscute în spațiul public și sub denumirea „grilele notarilor”.

Ce s-a modificat (pe larg)

Analizând articolele principale din noua prevedere legislativă, am inserat observațiile corespunzătoare, care sunt susținute suplimentar de argumentele din capitolul anterior („Ce s-a modificat – pe scurt”) și pentru care posibile soluții de îndreptare/completare se găsesc în capitolul următor: „Ce se mai poate face”.

Studiile de piață

• Sunt documente realizate la solicitarea Camerelor notarilor, având autori diferiți în funcție de județ sau grupuri de județe și având o manieră de elaborare neuniformă.
• Documentele sunt publice pe siteul www.unnbr.ro
• Scopul lor este utilizarea de către notarii publici în activitatea proprie, pentru a se stabili impozitele pe tranzacții și onorariile notariale.
• Forma și fondul acestor studii, strict pentru scopul declarat, este una acceptabilă și permite desfășurarea activității notarilor, pornind de la premisa veche, cum că prețurile din contractele de vânzare cumpărare nu ar fi cele reale.
• Un alt scop este utilizarea în cazurile în care operațiunile realizate de către notarii publici includ proprietăți imobiliare, dar nu includ valori (ex. moșteniri), caz în care este nevoie de un nivel de referință pentru stabilirea taxelor.
• Din aceste motive, valorile incluse în aceste documente se numesc orientative.
• Persoanele care au realizat studiile, majoritatea având și calitatea de evaluator autorizat, dar fără să existe până în prezent în atribuțiile profesiei de evaluator autorizat să realizeze acest gen de documente, au precizat în conținutul studiilor lor, că acestea nu conțin valori de piață individuale ale proprietăților. Și că studiile nu pot fi utilizate la altceva decât în scopul pentru care au fost realizate.
• De altfel, este și imposibil ca în interiorul unui document realizat de regulă între lunile octombrie și decembrie ale aceluiaș an, să fie cuprinse valorile de piață ale tuturor proprietăților dintr-un oraș, județ sau țară.
• Fiecare proprietate este distinctă și dacă s-ar urmări o evaluare individuală, fiecare proprietate ar trebui inspectată, ceea ce este imposibil în cazul unui singur document. Iar impozitul este unul individual pe casa fiecăruia, nu orientativ.
• Lipsa, însă, a altor surse de informații, a influențat inclusiv reprezentanții FMI, care în ultimul raport transmis României au încurajat utilizarea grilei notarilor.
• Cei de la FMI nu au citit toate studiile de piață, să vadă ce conțin și ce limitări au, au reținut că notarii le realizează anual și sunt întocmite de evaluatorii autorizați. Pentru cineva din afară, aceste garanții păreau suficiente. În realitate, ei au văzut un „bec de interior” care lumina bine într-un colț, și fără să îi citească prospectul de funcționare, l-au propus ca „bec de exterior” care va face lumină peste tot.
• Separat de faptul că nu conțin valori de piață individuale și că nu seamănă între ele, în majoritatea județelor, aceste studii, care pot fi analizate de către oricine, nu au o trimitere simplă la o valoare astfel încât să fie atât de ușor de aplicat.
• O citire cu atenție a modului de aplicare trimite la eventuale ajustări și factori de corecție în funcție de diverse caracteristici, ceea ce a determinat ca și în cazul notarilor, care au experiență în utilizarea lor, să existe nedumeriri privind modalitatea de încadrare în grile și, din spusele unor evaluatori care au întocmit studiile de piață, au fost consultați de către notari pentru diverse încadrări.
• Trimiterea la aceste studii înseamnă a găsi în ele orice clădire din Romaânia, ceea ce în cazul clădirilor nerezidențiale reprezintă o provocare imposibilă. Să luăm exemplul Palatului CEC din București sau a diverselor hale de producție sau agricole, care, datorită carateristicilor lor de unicat, nu sunt cuprinse în grilă.
• Acest document este unul care a avut un scop clar delimitat, în lipsa a altceva. Personal, nu cred că notarii își doresc ca studiul pe care îl plătesc să devină „soluția universală”, care să fie permanent criticată. Domniile lor realizează cu bună credință și în scop concret contractarea acestor documente.
• Referențierea tuturor valorilor impozabile din România la aceste studii în afară de aparenta simplitate, nu are nimic practic și nici de viitor.
• Tendința ar trebui să fie chiar inversă. Ca pe baza modurilor adaptate realității de stabilire a valorilor impozabile, care vor conduce ca fiecare clădire din România să dobândească o valoare impozabilă, notarii să apeleze la aceste valori impozabile în munca lor și să se renunțe la grile, care, de fapt, nu vor mai avea nicio utilitate.
• Altfel spus, să transformăm un sistem sustenabil pe termen lung într-o regulă, și să nu perpetuăm o excepție.
• După toate aceste elemente legate de conținutul studiilor de piață, legiuitorul a prevăzut că funcționari ai primăriilor vor căuta prin aceste studii valorile impozabile pe care ni le vor transmite fiecăruia dintre noi. A făcut cineva vreun exercițiu, să vadă cât timp ia acest lucru și dacă este posibil? Dacă funcționarii știu și își asumă să aplice toate ajustările necesare? S-au exprimat oare structurile asociative ale municipiilor sau orașelor?
• Ce se întamplă în situațiile clădirilor nerezidențiale? În evidențele primăriilor nu există suprafețele acestor clădiri, pentru că declarația de impunere include doar valori.
• S-a luat în calcul că în toate primăriile există deja un sistem informatic adaptat sistemului existent cu care oamenii sunt familiarizați? Și să se pornească în schimbare de la acesta?
• A analizat cineva că aceste grile, a căror formă și conținut pentru anul 2023 nu sunt cunoscute, nu pot fi digitalizate și că este un nonsens acest lucru?
• Desigur că dacă nu există răspuns la aceste întrebări, pentru clădirile nerezidențiale se vor utiliza valorile anterioare. Dar pentru cât timp? Că situația din grile nu se va schimba.
• Va fi necesară, așadar, o modificare a sistemului actual pentru ca el să devină unul funcțional.

Pot fi multe altele spuse despre cât de inoportună este utilizarea studiilor de piață pentru impozitarea proprietăților. Un ultim aspect este că pentru anul viitor, există și riscul ca pentru unele județe să nu existe evaluatori autorizați care să își asume responsabilitatea elaborării unui asemenea document, a cărui utilizare implică responsabilități foarte mari.  

Prevederi OG16/2022	Observatii/Comentarii
„Calculul impozitului/taxei pe clădirile rezidențiale Art. 457. — (1) Pentru clădirile rezidențiale și clădirile-anexă aferente, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de minimum 0,1% asupra valorii clădirii. Cota impozitului/taxei pe clădiri se stabilește prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului București, această atribuție revine Consiliului General al Municipiului București. (2) Valoarea clădirii, exprimată în lei, se determină prin însumarea valorii clădirii, a clădirilor-anexă, după caz, și a valorii suprafețelor de teren acoperite de aceste clădiri, cuprinse în Studiile de piață referitoare la valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România.     (3) În situația în care valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, din studiile de piață administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România sunt mai mici decât valorile impozabile determinate conform prevederilor prezentului articol, în vigoare la data de 31 decembrie 2022, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei de minimum 0,1% asupra valorii impozabile determinate conform prevederilor prezentului articol, în vigoare la data de 31 decembrie 2022. Cota impozitului/taxei pe clădiri se stabilește prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului București, această atribuție revine Consiliului General al Municipiului București.”	Se introduce doar nivelul minim al cotei de impozitare care creste de la 0,08%. Nu mai exista nivel maxim. Inainte era 0,2%.   Valoarea cladirii include doar terenul existent sub cladire. Fara celelalte parti ale curtii in cazul caselor de locuit, de exemplu. Noutatea absoluta a noii prevederi este trimiterea catre Studiile de Piata administrate de catre notarii publici. Am explicat in capitolul anterior ce inseamna aceste documente si de ce utilizarea lor pentru acest scop este o eroare care va trebui indreptata.    Aceasta prevedere neclara vrea sa spuna de fapt ca daca valorile din studiile de piata se afla sub valorile care ar rezulta din aplicarea algoritmului anterior prevazut de lege, se va lua in calcul valoarea maxima dintre cele doua. Acest lucru inseamna ca primariile vor trebui sa calculeze si pe algoritmul vechi si sa caute in studiile de piata (care nu sunt digitalizate) noile valori si sa aleaga valoarea maxima. Asa cum este scrisa norma, pare ca trimite la un articol care a fost abrogat si intra intr-o referinta circulara. Chiar daca unii se pot prevala de faptul ca la 31.12.2022 inca e valabil vechiul cod pentru aceste articole, din noul cod a fost eliminat deja algoritmul inclus la art 457 valabil inainte de OG16. Cel putin din acest motiv va trebui revizuit/amendat/eliminat acest articol.
108. Articolul 458 se modifică și va avea următorul cuprins: „Calculul impozitului/taxei pe clădirile nerezidențiale Art. 458. — (1) Pentru clădirile nerezidențiale și clădirile- anexă aferente, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de minimum 0,5% asupra valorii clădirii. Cota impozitului/taxei pe clădiri se stabilește prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului București, această atribuție revine Consiliului General al Municipiului București. (2) Pentru clădirile utilizate pentru activități din domeniul agricol, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de 0,4% asupra valorii clădirii. (3) Valoarea clădirii, exprimată în lei, se determină prin însumarea valorii clădirii, a clădirilor-anexă, după caz, și a valorii suprafețelor de teren acoperite de aceste clădiri, cuprinse în Studiile de piață referitoare la valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România.     (4) În situația în care valoarea din studiile de piață administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România este mai mică decât ultima valoare înregistrată în baza de date a organului fiscal local la data de 31 decembrie 2022, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei de minimum 0,5% asupra ultimei valori înregistrate în baza de date a organului fiscal local, la data de 31 decembrie 2022. Cota impozitului/taxei pe clădiri se stabilește prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului București, această atribuție revine Consiliului General al Municipiului București.”	Aceeasi situatie si in cazul cladirilor nerezidentiale. S-a eliminat pragul maxim care era 1,3% si nivelul minim al cotei de impozitare a crescut de 2,5 ori de la 0,2% la 0,5%     Aceeasi observatie ca in cazul articolului privind cladirile rezidentiale. Noutatea absoluta a noii prevederi este trimiterea catre Studiile de Piata administrate de catre notarii publici. Am explicat in capitolul anterior ce inseamna aceste documente si de ce utilizarea lor pentru acest scop este o eroare care va trebui indreptata.    Acest articol se doreste o „portita” in cazul in care nu vor fi identificate in Studiile de Piata valorile impozabile pentru proprietatile nerezidentiale. Acest lucru este extrem de probabil in conditiile in care, pe langa lacunele viitoarelor grile in a furniza valori de piata individuale si dificultatile practice intampinate de autoritatile locale in a realiza notificarile catre contribuabili, mai apare si diversitatea foarte mare a cladirilor nerezidentiale (spatii comerciale, mall-uri, rafinarii, caldiri de birouri, silozuri, hale agricole, hale industriale etc). Aceste caracteristici vor face ca genul acesta de constructii sa nu poata fi incluse in niciun studiu de piata in mod individual. Conform acestui articol primariile vor avea solutia sa selecteze valoarea impozabila anterioara. Este salvator pentru anul 2023. Dar pentru perspectiva? Cum va fi ea actualizata? Mai mult aceasta valoare a bazata pe standardul de evaluare GEV 500 care ar trebui aplicat in continuare avand in vedere modificarile survenite pe piata constructiilor astfel incat sa se respecte cerinta ca valoarea impozabila sa fie valabila la 31 decembrie a anului anterior anului de referinta. Si aceasta prevedere este doar una care poate fi valabila temporar si care amesteca tipurile de valori impozabile (unele intentionat a se baza pe valoarea de piata si altele bazate strict pe cost)
109. Articolul 459 se modifică și va avea următorul cuprins: „Calculul impozitului/taxei pe clădirile care cuprind spații cu destinație rezidențială și spații cu destinație nerezidențială Art. 459. — (1) Pentru clădirile care au în componență atât spații cu destinație rezidențială, cât și spații cu destinație nerezidențială, impozitul/taxa pe clădiri se determină în funcție de destinația suprafețelor cu o pondere mai mare de 50% și se calculează prin aplicarea cotei corespunzătoare destinației majoritare, asupra valorii întregii clădirii. (2) În cazul acestor clădiri, contribuabilii au obligația de a declara la organul fiscal local, în vederea stabilirii destinației finale a clădirii, suprafața folosită în scop nerezidențial, însoțită de documentele doveditoare, cu excepția celor aflați în evidența fiscală a unității administrativ-teritoriale. Declararea la organul fiscal local se face în termen de 30 de zile de la data oricăror modificări privind suprafețele nerezidențiale.         (3) În situația în care contribuabilii nu declară la organul fiscal local suprafața folosită în scop nerezidențial potrivit alin. (2), impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei corespunzătoare clădirilor nerezidențiale asupra valorii întregii clădiri aflate în evidențele organului fiscal local.”	Articolul se refera la utilizarea mixta si stabileste ca utilizarea majoritara va dicta clasificarea cladirii in rezidentiala sua nerezidentiala.   Este neclar care sunt documentele doveditoare. Este un risc de birocratizare excesiva prin aplicare aunor reguli individuale de catre fiecare primarie. Obligatia de declarare devine contribuabilului. Daca au existat declarate aceste suprafete pana in anul 2021 se vor utiliza acestea, reiesind obligativitatea notificarii in 30 de zile de la orice modificare.           In acest articol apare solutia penalizatoare in cazul nedeclararii suprafetei nerezidentiale, conform careia se va aplica o cota de impozitare legata de utilizarea nerezidentiala. Lacuna acestui articol este ca trimiterea la valoarea impozabila nu este coerenta cu cea a articolelor de mai sus pentru anul 2023 astfel incat, se face trimitere direct la valoarea anterioara. In aceasta situatie cei care sunt pasibili de o crestere a valorii impozabile dupa orice regula noua, pot declara ca „nu declara” suprafata nerezidentiala, si sa se afle in situatia ca impozitul sa nu creasca, sau chiar sa scada, daca pentru cladirile nerezidentiale unele primarii vor reduce cotele actuale inspre noile valori minime.
110. Articolul 460 se modifică și va avea următorul cuprins: „Reguli privind calculul impozitului/taxei pe clădiri Art. 460. — (1) Pentru determinarea valorii clădirii și a terenului acoperit de aceasta pentru anul de referință se vor utiliza valorile cuprinse în Studiile de piață referitoare la valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România, aferente anului anterior celui de referință. (2) În cazul în care în Studiile de piață referitoare la valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România, valoarea este exprimată în euro/mp, valoarea clădirii se calculează prin înmulțirea suprafeței construite desfășurate exprimate în metri pătrați, cu valoarea pe metru pătrat cuprinsă în aceste studii. În cazul în care valorile sunt exprimate în euro, se va utiliza cursul de schimb al monedei euro la data de 31 decembrie a anului anterior celui de referință. (3) Suprafața construită desfășurată a unei clădiri se determină prin însumarea suprafețelor secțiunilor tuturor nivelurilor clădirii, inclusiv ale balcoanelor, logiilor sau ale celor situate la subsol sau la mansardă, exceptând suprafețele podurilor neutilizate ca locuință, ale scărilor și teraselor neacoperite. (4) Dacă dimensiunile exterioare ale unei clădiri nu pot fi efectiv măsurate pe conturul exterior, atunci suprafața construită desfășurată a clădirii se determină prin înmulțirea suprafeței utile a clădirii cu un coeficient de transformare de 1,4. (5) În situația în care Studiile de piață referitoare la valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România nu conțin informații despre clădirile sau terenurile acoperite de aceste clădiri de pe raza unei unități administrativ- teritoriale, se vor aplica următoarele reguli: a) în cazul unei clădiri rezidențiale, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei de minimum 0,1% asupra valorii impozabile determinate conform prevederilor art. 457 din Codul fiscal, în vigoare la data de 31 decembrie 2022. Cota impozitului/taxei pe clădiri se stabilește prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului București, această atribuție revine Consiliului General al Municipiului București; b) în cazul unei clădiri nerezidențiale, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei de minimum 0,5% asupra ultimei valori înregistrate în baza de date a organului fiscal, la data de 31 decembrie 2022. Cota impozitului/taxei pe clădiri se stabilește prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului București, această atribuție revine Consiliului General al Municipiului București. (6) Organele fiscale locale vor efectua reîncadrarea clădirilor care cuprind atât suprafețe rezidențiale, cât și suprafețe nerezidențiale, în categoria clădirilor rezidențiale sau nerezidențiale, în baza informațiilor pe care le dețin și a situației existente la 31 decembrie a anului anterior celui de referință.               (7) Organele fiscale locale întocmesc și transmit contribuabililor comunicări referitoare la valoarea clădirilor și a terenurilor acoperite de acestea, precum și impozitul aferent acestora, calculate în baza valorilor cuprinse în Studiile de piață referitoare la valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România.     (8) În situația în care contribuabilii nu răspund organului fiscal local în termen de 30 de zile de la primirea comunicării, se consideră acceptare tacită a datelor înscrise în comunicare.	Noutatea absoluta a noii prevederi este trimiterea catre Studiile de Piata administrate de catre notarii publici. Am explicat in capitolul anterior ce inseamna aceste documente si de ce utilizarea lor pentru acest scop este o eroare care va trebui indreptata.                Acest aliniat (5) preia ce s-a mai scris deja la art 457 (3) si art 458 (4)                                 Aceasta reincadrare va intampina dificultati pentru cladirile nerezidentiale avand in vedere ca pana in prezent in declaratiile de impunere ale acestora nu s-au prezentat suprafetele cladirilor. Din acest motiv in evidentele multor primarii nu exista aceste informatii. Pentru orice reincadrare, reprezentantii primariilor vor avea singura solutie sa identifice si sa extraga din rapoartele de evaluare care sunt suprafetele constructiilor. Nu contest calitatea profesionala a oamenilor din primarii de a face acest lucru, dar sunt sigur ca vor intampina dificultati acolo unde nu sunt clar prezentate aceste informatii. Iar suplimentar, cine raspunde pentru eventuale erori de preluare. Precizez ca toate documentele sunt doar pe hartie sau varianta individuala.pdf.       Aceasta prevedere include ca peste 9 milioane de comunicari/notificari sa fie realizate si transmise de primarii, in timp util, iar aceasta perioada nu poate fi mai repede de inceputul anului viitor cand vor aparea studiile de piata. Si nu se stie cum vor arata acestea pentru ca vor fi cu siguranta diferite fata de cele de pana acum. Aici este un punct de blocaj, care va putea fi surmontat doar daca se va apela la valorile anterioare. In acest fel insa devine inutila intreaga modificare de filosofie a impozitarii si apare suplimentar solutia practica de renuntare la noile prevederi.   Articolul scapa din vedere ce se intampla daca primitorii comunicarilor scrise nu considera acceptabile informatiile primite. Care sunt actiunile urmatoare? In ce interval de timp se rezolva? Este asadar o norma incompleta.

Ce se mai poate face?

Pornind de la detaliile de mai sus, ce se poate face în acest moment.

Eu văd următoarele posibile căi de evoluție. În fiecare dintre ele voi încerca să estimez efectele, pornind de la cele trei exemple pe care le-am prezentat anterior.

Situația nr 1 – Nu se mai modifică nimic

În această situație, a rămânerii actului normativ exact în forma actuală se pot întâmpla următoarele:

• Majoritatea primăriilor nu vor reuși să încadreze în studiile de piață toate clădirile și vor include în notificări valorile impozabile anterioare. Totuși o modificare ar trebui să fie realizată de legiuitor prin a elimina referința circulară determinată de abrogarea algoritmului de la art. 457 sau a face mai clară această trimitere.
• Pentru o parte dintre proprietăți este posibil să existe valori în viitoarele grile.
• Dacă se va merge pe acest sistem vom avea în același timp și valori din grile (asumate a fi valori de piață) și valori bazate pe cost, din sistemul anterior.
• Cotele de impozitare vor fi aplicate după noul sistem, adică vor fi respectate minimele amintite anterior.
• În cazul celor trei exemple, lucrurile pot sta astfel:

Tabelul conține:

• Valorile valabile pentru anul 2022, pentru comparație
• Ipoteza în care primăriile nu identifică suprafețele în grile, deci utilizează valorile impozabile anterioare. În acest caz am menținut valorile cotelor la nivelul vechi, dacă depășeau noul nivel minim, și unde nu a fost această situație, am utilizat noul nivel minim. Se  vede că în acest caz pentru primele două rămân aceleași impozite în anul viitor, iar pentru spațiul comercial impozitul crește de peste 2 ori.
• Ipoteza în care primăriile utilizează studiile de piață. Am încercat să preiau din studiul de piață valorile pentru București, iar pentru Cluj l-am rugat pe autorul grilei pe anul 2022 să identifice proprietatea. Rezultatul este că apartamentul din București își dublează impozitul, casa din Cluj va avea un impozit care crește între 3 și 4 ori, iar spațiul comercial va avea o creștere cuprinsă între 4 și 5 ori.

 Situația nr 2 – Actul normativ se modifică

Această modificare poate avea loc, sau prin revizuirea actului existent pe parcursul legislativ de aprobare a ordonanței, sau printr-o altă lege de modificare a acestor articole referitoare la impozitul pe proprietate. Avem în acest caz următoarele variante:

a) Toate modificările se abrogă și ramâne situația curentă

În acest caz, primăriile știu ce au de făcut, vor aproba cotele de impozitare din intervalul existent, iar constribuabilii care dețin clădiri nerezidențiale și care nu le-au reevaluat în ultimii 5 ani, vor realiza un raport de evaluare. Nu vor fi multe asemenea situații.

Impozitele pot să crească, pe de o parte, din creșterea valorilor impozabile date de inflație pentru clădirile rezidențiale și din cauza creșterii costurilor de construire pentru clădirile nerezidențiale, și pe de altă parte prin creșterea cotelor de impozitare față de tabelul prezentat anterior.

b) Se abrogă doar trimiterea la valorile impozabile preluate din Studiile de Piață

În acest caz, se vor menține valorile impozabile așa cum le-am descris la pct 2.a și se vor actualiza cotele de impozitare în funcție de noile praguri minime. Ne referim la orașe ca Timișoara, Iași, Craiova, Târgu Mureș, Galați etc, pentru clădirile rezidențiale – unde cota va crește de la 0,08% la 0,1% sau la clădiri nerezidențiale aparținând persoanelor fizice și care aveau o cotă de sub 0,5%, în orașe ca: București, Cluj Iași, Pitești etc.

Aceste modificări, coroborate cu cele prevăzute la 2.1 vor putea conduce la creșterea impozitelor  în aceste orașe cu 25% pentru clădirile rezidențiale și chiar o creștere de 2,5 ori pentru clădirile nerezidențiale aparținând persoanelor fizice.

c) Se abrogă trimiterea la Studiile de Piață, se păstrează noile cote de impozitare și se ajustează doar algoritmul din art. 457 existent înainte de modificare

După cum spuneam anterior, art. 457, referitor la clădirile rezidențiale, conținea în interiorul său, acel tabel cu indici de actualizare care ținea seama de rangul localiății unde se afla apartamentul și amplasarea în localitate. Astfel, implicit în valoarea impozabilă se ținea seama de aportul amplasamentului clădirilor.

În acest algoritm existau două informații care afectau rezultatul final. Prima era legată de valoarea de bază a algoritmului de cca. 1000 lei/mp. Iar a doua era legată de acei indici de actualizare incluși în tabelul pe care l-am prezentat anterior.

Din această perspectivă, o cale de ajustare a valorilor impozabile, cu influențe dinspre valoarea de piață, o poate reprezenta utilizarea unor informații actualizate ale acestui tabel.

În punctul de vedere transmis de către ANEVAR Ministerului de Finanțe, forma actualizată a acestui tabel a fost următoarea:

Se observă că doar aplicarea acestui tabel în locul celui existent ar conduce la o creștere a valorilor impozabile de cca. 2-3 ori.

În acest sens, cea mai simplă modificare care poate fi aplicată imediat este creșterea valorii de bază de 1000 lei/mp, la 2500 lei/m și menținerea tabelului actual din Codul fiscal cu indici de actualizare. Această modificare este confirmată de analiza ANEVAR. Efectul este același dar modificarea este una minora și nu implică schimbări semnificative în activitatea primăriilor.

Tabelul conține:

• Valorile valabile pentru anul 2022, pentru comparație
• Ipoteza în care primăriile ajustează valorile impozabile cu o creștere de 2.5 ori pentru clădirile rezidențiale. Pentru spațiul comercial, fiind realizat raportul de evaluare anul anterior, nu se prevede o modificare a valorii impozabile.
• Cotele de impozitare au fost menținute cele anterioare, pentru că s-au încadrat în minimele noi și pentru spațiul comercial cota a fost actualizată la nivelul minim.

Se observă că în acest scenariu există creșteri de impozite în toate cele trei exemple. Unele generate de valoarea impozabilă și cealaltă de cota (spațiul comercial).

d) Se abrogă trimiterea la Studiile de Piață, se păstrează noile cote de impozitare și se ajustează algoritmul din art. 457 și standardele de evaluare prevăzute la art. 458 existente înainte de modificare

În acest caz, modificarea păstrează integral cele spuse la anterior la 2.c dar pentru echilibru tratează și proprietățile cu utilizare nerezidențială tot din perspectiva valorii de piață a valorilor impozabile.

În acest sens, având în vedere diversitatea foarte mare a tipurilor de clădiri nerezidențiale, așa cum s-a procedat și până în prezent, au fost realizate rapoarte de evaluare solicitate de către contribuabili.

Aceste evaluări, bazate pe un standard de evaluare specific, au ținut seama că terenul nu este inclus în valoarea impozabilă, astfel încât s-au bazat pe abordarea prin costul de înlocuire net al clădirilor, care ținea seama de valorile de piață ale materialelor de construcții, manoperă etc.

În noua conjunctură, în care obiectivul spre care se tinde este impozitarea la valoarea de piață, este posibil ca până la începutul anului viitor, standardul de evaluare GEV 500 să fie actualizat, astfel încât ân valoarea impozabilă a clădirii nerezidențiale să fie inclusă întreaga proprietate, și nu doar clădirea.

Acest lucru, nu necesită dificultăți în implementarea soluției de către autorități care să fie aplicabile de la 1 ianuarie 2023, dar va necesita ca toate persoanele fizice și juridice care dețin clădiri nerezidențiale să își realizeze câte un raport de evaluare.

De altfel, după discuția cu cei de la ANEVAR, reprezentanții FMI au considerat că profesia de evaluator are capacitatea să evalueze proprietățile nerezidențiale.

După acest efort de evaluare, pentru anii următori se poate realiza o actualizare indicială a valorilor individuale, astfel obținute și doar acolo unde contribuabilii au argumente întemeiate, să poată solicita realizarea unui raport de evaluare.

Acest scenariu va avea următorul efect asupra exemplelor analizate în acest material:

Tabelul conține:

• Valorile valabile pentru anul 2022, pentru comparație
• Ipoteza în care primăriile ajustează valorile impozabile cu o creștere de 2.5 ori pentru clădirile rezidențiale și pentru spațiul comercial, valoarea este preluată din raportul de evaluare.
• Cotele de impozitare au fost menținute cele anterioare, pentru că s-au încadrat în minimele noi, iar pentru spațiul comercial cota a fost actualizată la nivelul minim.

Se observă că în acest scenariu, impozitele pentru clădirile rezidențiale rămân la valorile din scenariul 2c, iar impozitul pentru clădiri nerezidențiale crește de 4 ori (la cota minimă de impozitare)

e) Se abrogă trimiterea la Studiile de Piață, se păstreaza noile cote de impozitare și se ajustează algoritmul din art. 457 și standardele de evaluare prevăzute la art. 458 existente înainte de modificare, și se schimbă sistemul de impozitare a terenului

Această modificare este cea mai completă, care pe lângă punerea pe baze sustenabile ale valorilor impozabile ale terenurilor și ale clădirilor, rescrie întreaga structură legată de impozitarea terenului trecând și la teren la impozitul bazat pe cota de impozitare și valoare impozabilă.

Această modificare necesită o analiză mai aprofundată care cred că nu poate fi finalizată până la 1 ianuarie 2023. Sistemul ar trebui să fie tabular, similar cu cel utilizat la clădirile rezidențiale, doar că indicii utilizați trebuie confirmați din informații de piață.

Informații de la bănci, precum și de la ANEVAR, ar putea conduce la realizarea unui algoritm care să fie ușor de aplicat. Ceea ce va necesita o perioadă de timp, va fi actualizarea sistemului informatic al fiecarei primării care să includă noua modificare.

În acest sens, vor exista creșteri ale impozitului pe terenul liber, și pentru proprietățile rezidențiale unde se va adăuga tabelului din art. 457 valoarea terenului neconstruit, conform noilor valori.

Cu titlu de exemplu, am realizat un tabel cu valori medii de piață pe tipuri de localități și rangul în localitate, după cum urmează:

Pe baza unei cote de impozitare de 0.05% tabelul cu impozitele ar arăta astfel:

Pentru a fi comparate aceste rezultate atașez și nivelul minim și maxim din Codul actual fiscal:

Nivel minim

Nivel maxim

Se observă, asadar, că pe acest exemplu, care trebuie tratat ca atare, există reașezari ale valorilor impozabile ale terenurilor și în sensul creșterii și al descreșterii. Și bineînțeles, că trebuie avut în vedere că nivelul final al impozitului este influențat de nivelul cotei de impozitare, care acum nu există pentru terenuri și care în acest exemplu a fost considerat 0.05%.

Dacă toate aceste modificări ar fi operate, situația în tabelul cu cele trei exemple ar fi următoarea:

Tabelul conține:

• Valorile valabile pentru anul 2022, pentru comparație
• Ipoteza în care primăriile ajustează valorile impozabile cu o creștere de 2.5 ori pentru clădirile rezidențiale situate în apartamente cu terenul cota parte indiviză, pentru casele de locuit se adaugă valoarea de piață a terenului neconstruit, și pentru spațiu comercial valoarea este preluată din raportul de evaluare.
• Cotele de impozitare au fost menținute cele anterioare, pentru că s-au încadrat în minimele noi și pentru spațiul comercial cota a fost actualizată la nivelul minim.
• Se observă că noua modificare față de varianta anterioară este că la casele de locuit impozitul, în aceste condiții, ar putea crește de 3 ori față de sistemul actual.

Disclaimer

Exemplele avute în vedere, reprezintă proprietăți reale, cu valori reale pentru anul 2022. Celelalte valori sunt strict valabile în ipotezele prezentate și trebuie analizate în acest context. Aceste trei exemple nu consider că acoperă toată cazuistica posibilă, dar reprezintă un exemplu despre cum pot fi analizate eventualele propuneri de modificare a Codului fiscal

Concluzii

Am avut în vedere ca în acest material să prezint  360 grade tema strict legată de impozitul pe proprietate. Rezultă, fără echivoc, că forma actuală a legii este incompletă și nefuncțională pe termen lung. Și anacronică.

Soluțiile propuse nu sunt exhaustive, dar reprezintă alternative real posibile, așa cum arată ele, sau chiar o alta combinație a lor.

Cred că se poate. Doar să vrem.