Deși impozitarea clădirilor cu utilizare mixtă aparținând persoanelor fizice este reglementată clar în Codul Fiscal, are încă interpretări diferite între Primăriile din România. Prin urmare astăzi vom detalia istoricul pentru a înțelege mai bine situația din prezent.
Clădirile cu utilizare mixtă sunt cele care au avut structura constructivă de locuință, dar care, prin utilizarea curentă, pe lângă cea de rezidență, au și o componentă comercială. Fie că vorbim despre un mic magazin la parter, un service auto, un coafor, birouri sau alte activități comerciale. Acestea au apărut ca noțiune „impozabilă” odată cu modificarea Codului Fiscal de la 1 ianuarie 2016.
Impozitare clădiri mixte (PF)
Definire
- Structură constructivă de locuință
- Utilizare dublă:
– R = rezidențială (locuire)
– N = nerezidențială (activitate comercială)
magazin, service auto, coafor, birouri etc. - Noțiune „impozabilă” în Cod Fiscal
începând cu 01.01.2016
La acel moment valoarea impozabilă se stabilea astfel: pentru partea rezidențială era un calcul realizat de către Primărie, iar pentru partea nerezidențială calculul era realizat de către evaluatori autorizați, în conformitate cu standardele de evaluare. Astfel încât în aceeași casă existau două valori impozabile diferite, o situație departe de a fi perfectă.
Impozitare clădiri mixte (PF)
Mod calcul 2016 – 2021
- Valoarea impozabilă
= val. impoz. R + val. impoz. N - Suprafață Rezidențială
= calcul realizat de Primărie - Suprafață Nerezidențială
= raport de evaluare (evaluator ANEVAR)
Prin urmare, primăriile așteptau depunerea raportului de evaluare din care să preia valoarea impozabilă a părții utilizate nerezidențial. Apoi, pe baza cotelor de impozitare, rezidențială și nerezidențială, calculau impozitul total datorat. La fiecare 5 ani, contribuabilul trebuia să solicite unui evaluator membru ANEVAR un nou raport de evaluare pentru a-l depune la Primărie.
Impozitare clădiri mixte (PF)
Mod calcul 2016 – 2021
- Impozitul datorat
= val. impoz. R x cotă impozitare R
+ val. impoz. N x cotă impozitare N - Depunere raport evaluare
la fiecare 5 ani
În vara anului 2021 acest sistem problematic de calcul a fost corectat în Codul Fiscal. Având în vedere că imobilul are structură de locuință și Primăriile dețineau informațiile legate de suprafețe, valoarea impozabilă este calculată pe întreg imobilul de către acestea, așa cum o fac pentru toate celelalte clădiri rezidențiale. Repet, pentru impozitarea clădirilor mixte aparținând persoanelor fizice – obligația realizării și depunerii raportului de evaluare – a fost eliminată încă din 2021.
Impozitare clădiri mixte (PF)
Modificare Art. 459 Cod Fiscal 2021*
- Valoarea impozabilă
calculată exclusiv de Primării
=> eliminarea raportului de evaluare
valoare impozabilă cf. datelor deja înregistrate la Primărie
suprafețe cf. declarației contribuabilului - Mod de calcul unitar la nivelul clădirii
- O singură valoare impozabilă
- Două cote de impozitare
(rezidențială = 0,08% – 0,2%
nerezidențială = 0,2% – 1,3%)
* (Eliminare raport evaluare – OG nr. 8/2021 – publicată în M.O. nr. 832 din 31 august 2021)
Contribuabilii depun la Primărie o declarație pe proprie răspunde pentru a notifica utilizarea mixtă a clădirii și suprafețele utilizate în scop rezidențial și nerezidențial. Aceștia au posibilitatea să declare sau să „nu declare” cele două tipuri de suprafețe. Dacă nu le declară, Primăria calculează impozitul aplicând o cotă de impozitare fixă de 0,3% asupra valorii impozabile stabilite de către autoritățile locale.
Impozitare clădiri mixte (PF)
Modificare Art. 459 Cod Fiscal 2021*
- Obligariu:
Contribuabilul depune declarație
– utilizare mixtă - Opțional* (dacă pot fi determinate):
– suprafață rezidențială = __mp
– suprafață nerezidențială = __mp
*dacă nu declară suprafețele defalcate
=> cotă unică pe totată suprafața = 0,3%
Cu toate că această prevedere este și veche, și destul de clară, mai sunt încă Primării care cer contribuabililor și, prin intermediul acestora – evaluatorilor, să pregătească un raport de evaluare pentru o clădire mixtă aparținând unei persoane fizice. Acest lucru nu se poate realiza, încalcă legea și totuși unele primării o cer și în prezent.
Impozitare clădiri mixte (PF)
Modificare Art. 459 Cod Fiscal 2021*
- Deși raportul de evaluare a fost eliminat în 2021
pentru clădiri mixte deținute de PF - Totuși unele Primării încă îl solicită
(!) nu poate fi realizat cf. Legii
Repet, conform prevederilor Codului Fiscal în vigoare încă din 2021, valorile impozabile ale clădirilor cu utilizare mixtă aparținând persoanelor fizice sunt calculate de către Primării și sub nicio formă de către evaluatori autorizați. Acolo unde mai există aceste practici este imperios necesar să „reevalueze” abordarea și să nu sporească suplimentar confuzia și sensibilitatea creată de impozitul pe clădiri în acest an.
Impozitare clădiri mixte (PF)
Cod Fiscal, art. 459
(1) În cazul clădirilor cu destinaţie mixtă aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul se calculează prin însumarea:
a) impozitului calculat pentru suprafaţa folosită în scop rezidenţial conform art. 457;
b) impozitului determinat pentru suprafaţa folosită în scop nerezidenţial, indicată prin declaraţie pe propria răspundere, prin aplicarea cotei menţionate la art. 458 asupra valorii impozabile determinate potrivit art. 457, fără a fi necesară stabilirea valorii prin depunerea documentelor prevăzute la art. 458 alin. (1)
(2) În cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfăşoară nicio activitate economică, impozitul se calculează conform art. 457.
(3) În cazul clădirilor cu destinaţie mixtă, când proprietarul nu declară la organul fiscal suprafaţa folosită în scop nerezidenţial, potrivit alin. (1) lit. b), impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei de 0.3% asupra valorii impozabile determinate conform art. 457.”
Și poate în general este nevoie de o mai bună comunicare între autorități pentru ca modificările legislative să fie recepționate în timp real, înțelese și aplicate. Astfel evităm situații neplăcute și tensionate – și pentru contribuabili, și pentru specialiști, dar și pentru angajații autorităților care intră în contact direct și zilnic cu nemulțumirea oamenilor.
Ne oprim aici pentru astăzi. În ediția viitoare revenim cu noi teme veridice. Vă doresc multă sănătate!