2020

 

În profesia de evaluator, o dată la 5-6 ani, au avut loc evenimente care au însemnat repere importante în evoluția acesteia, dintre care eu le consider marcante pe următoarele:

După începutul cursurilor de evaluare a întreprinderii EI din 1992 și continuând cu apariția EPI după 5 ani, și apoi EBM în anul 2000, în anul 2005 a fost aprobată Legea 247 privind restituirea proprietăților (cu efectele ei prezente nebănuite), urmând ca în anul 2010 să fie adoptat, la solicitarea BNR, Ghidul privind evaluarea pentru garantarea împrumuturilor, iar în anul 2015 să fie modificat Codul fiscal, care a stabilit rolul evaluatorului în evaluarea pentru impozitarea clădirilor. Va urma ceva și în anul 2020? Eu cred că așa ar trebui să se întâmple.

Haideți să analizăm puțin evenimentele pe care le-am evidențiat în anii 2010 și 2015, din punct de vedere al impactului asupra activității de evaluare și din perspectiva anului 2020.

Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor 

A ținut și ține „capul de afiș” al activității de evaluare reprezentând mai mult de jumătate din piața evaluării atât din perspectiva numărului de lucrări, cât și din perspectiva cifrei de afaceri realizate de către evaluatori.

Ca volum de rapoarte de evaluare, cvasi-majoritatea se referă la evaluarea în faza acordării creditelor, dintre care majoritatea sunt evaluări de proprietăți imobiliare rezidențiale (apartamente și case).

Acest tip de activitate (evaluarea pentru acordarea creditelor) a însemnat și înseamnă încă un mod de supraviețuire pentru mulți dintre evaluatori. Trebuie să conștientizăm însă că, de câțiva ani încoace, există o presiune foarte mare asupra tarifelor acceptate de către bănci, iar principalul argument care susține realizarea exclusiv a acestui tip de evaluări îl reprezintă volumul de lucrări.

Cred că este momentul să analizăm cu pragmatism stadiul în care ne aflăm în acest domeniu și care sunt perspectivele.

Băncile urmăresc la rândul lor profitabilitatea activităților, într-o lume cu o concurență acerbă, domeniul bancar fiind printre cele mai expuse adaptării noilor evoluții tehnologice. Internet banking, ghișeele virtuale, criptomonedele și alte asemenea aplicații au determinat sistemul bancar să investească semnificativ și să se adapteze evoluției tehnologice. În aceste condiții nu este de mirare că așteaptă și de la furnizorii de servicii să facă acest pas spre adoptarea noilor tehnologii. Strict referitor la evaluare, răspunsul industriei evaluării (sau a firmelor de IT) a fost apariția Modelelor Automate de Evaluare (AVM).

Reacția profesioniștilor în evaluare atât în România, cât și la nivel internațional (Appraisal Institute – USA și TEGoVA – Europa) a fost că aceste modele sunt utile pentru creșterea productivității evaluatorilor și nu pot înlocui evaluatorii, profesioniștii. Ceea ce este perfect adevărat. La nivelul industriei bancare acest lucru nu este atât de evident atâta vreme cât diverse modele de evaluare prin care se estimează valori apropiate de cele de piață (chiar dacă nu poate fi considerată o regulă) reclamă costuri mult mai mici, precum și o viteză mult mai mare de realizare.

Va mai dura mult timp până se vor clarifica lucrurile, dacă se vor clarifica, între AVM și evaluarea clasică. Lecția pentru noi este ca presiunea asupra tarifelor va exista în continuare și, acesta fiind trendul, sunt șanse reduse de a obține tarife mai mari în viitor care să justifice volumul de muncă și responsabilitatea pe care ni le asumăm. Nu este de vină nimeni. Nici băncile, nici evaluatorii. Fiecare însă trebuie să își vadă propriul interes și de aceea cred că evaluatorii ar trebui să își gândească perspectiva fără a mai considera evaluarea pentru garantarea împrumuturilor ca activitate de bază.

Relația cu băncile va rămâne una importantă pentru piața evaluării și mă refer aici la evaluările de portofolii sau la evaluările pentru insolvență având utilizatori desemnați instituțiile bancare. Aceste piețe însă nu vor reprezenta „piețe de masă”, cum este evaluarea pentru garantarea împrumuturilor, și de aceea spun că profesia de evaluator trebuie să își caute și să promoveze piețe noi.

Un exemplu în acest sens l-a reprezentat modificarea Codului fiscal în anul 2015, modificare care a adus schimbări în:

Evaluarea pentru impozitare a clădirilor

Este o altă activitate care a fost adaptată realităților din România în ceea ce privește modul de stabilire a impozitelor pe clădiri și care a necesitat implicarea în masă a evaluatorilor.

Diferit față de piața evaluării pentru garantarea împrumuturilor, unde rezultatul evaluărilor făcea era util unor afaceri private, cum sunt majoritatea băncilor din România, evaluarea pentru impozitare a avut ca utilizator desemnat statul român prin unitățile administrativ teritoriale. Această împărțire geografică pe întreg teritoriul României a generat, ca și nevoia de evaluări să fie generalizată, motiv pentru care mulți dintre evaluatori au fost și sunt implicați în această activitate.

Responsabilitatea evaluatorilor este foarte mare pentru că mare parte din bugetele locale bazate pe impozitele pe clădiri depind de valorile rezultate în rapoartele de evaluare.

A trecut doar un „ciclu” de trei ani, după care se reevaluează valorile impozabile. Cred că după trecerea unui al doilea ciclu este posibil ca informațiile deja culese să poată fi analizate și extrapolate astfel încât în viitor să fie redus rolul evaluatorilor în acest domeniu, așa cum se întâmplă și în cele mai multe țări din lume. Desigur că îmi doresc ca acest cicluri să fie cât mai multe, dar, în același timp, consider că este rațional să luăm în calcul și o schimbare care poate interveni oricând și să nu ne lăsăm luați pe nepregătite.

Bineînțeles că dacă în viitor se va schimba filozofia impozitului pe clădiri și se va trece la impozitul pe proprietate, rolul evaluatorilor ar putea să fie din nou unul important. Asta dacă nu vor interveni și aici modelele AVM.

Rolul ANEVAR este să vegheze la aceste lucruri, să caute și să provoace oportunități și să ofere soluțiile privind modul de implementare, astfel încât acestea să fie utile atât societății, cât și evaluatorilor.

În acest sens este firesc să ne gândim ce va urma în 2020.

Domeniile de mai sus vor mai funcționa o vreme, dar nu vor fi suficiente. Trebuie astfel să identificăm alte direcții care ar trebui să fie caracterizate de următoarele criterii:

1. Să aprecieze profesionalismul evaluatorilor

2. Să nu fie dependente de evoluția tehnologică

3. Să nu pună o presiune nejustificată asupra tarifelor, respectiv să existe oportunitatea obținerii unor onorarii direct proporționale cu munca, profesionalismul și responsabilitățile asumate.

4. Să reprezinte tot o „piață de masă”

Există asemenea domenii?

Unul dintre ele se numește justiția.

Evaluările pentru justiție

Au reprezentat și până acum o piață a evaluărilor de masă, dar cred că acum este momentul oportun să ne gândim la implementarea „pe alte baze” începând cu anul 2020. Argumentele în favoarea acestei opinii sunt:

Preambul

  • ultimii ani au scos în evidență atât expertizele judiciare, cât și rolul lor în cadrul actului de justiție, ieșind la suprafață multe informații publice despre rapoarte de evaluare și prejudicii calculate pe baza acestora;
  • modul de organizare a expertizei judiciare în România nu a fost reformat semnificativ după anul 1990. OG 2/2000, care reglementează expertiza judiciară și extrajudiciară în România, a preluat în mare parte prevederi referitoare la acest domeniu valabile din anii 80-90;
  • în prezent, Ministerul Justiției a demarat un proces de actualizare a OG 2/2000, centralizând propuneri transmise de către organizații profesionale, precum și de alte părți implicate în realizarea expertizei judiciare;
  • încercările anterioare de a promova standardele de evaluare și noi examene pentru cei care vor să devină experți judiciari nu au avut deschidere din partea organelor statului decidente în acest domeniu, care justificau că vor organiza noi admiteri dacă magistrații o vor cere;
  • calitatea expertizelor judiciare a lăsat de multe ori de dorit, utilizându-se și în prezent abordări cum ar fi „metoda comparației prin bonitare” în cazul terenurilor și „coeficienți de apreciere” în cazul construcțiilor;
  • de multe ori procesele sunt amânate și prelungite din cauza nerealizării la timp a expertizelor, ceea ce implică costuri semnificative pentru statul român și crearea unor percepții negative ale judecătorilor asupra experților;
  • onorariile practicate în justiție pentru rapoartele de evaluare nu reflectă, de cele mai multe ori, efortul și responsabilitatea experților;
  • procentajul de 10% reținut pentru pregătirea continuă din total onorarii nu se regăsește în asemenea programe;
  • în legislația actuală, prin ordin al Ministrului Justiției, sunt stabilite domeniile de expertiză judiciară care în prezent numără 107 domenii, dintre care doar două se referă la evaluare: Poz. 39 și Poz. 40 din Ordinul 199/2010. Avem doar evaluarea proprietăților imobiliare și evaluarea bunurilor mobile. Lipsesc cel puțin două domenii care sunt foarte actuale și necesare actului de justiție, respectiv: evaluarea întreprinderii și verificarea evaluării;
  • corpul actual de experți judiciari este compus în mare parte din evaluatori autorizați și, datorită sistemului actual de organizare a examenelor pentru noi membri, nu peste multă vreme majoritatea experților judiciari în domeniul evaluărilor va fi compusă din evaluatori autorizați.

Soluții posibile

Din preambulul anterior pot fi extrase atât problemele care ar trebui să fie înlăturate, cât și oportunitatea creată de intenția serioasă actuală de modificare a legislației în domeniu, demarată de către Ministerul Justiției.

În acest sens ar fi oportun să demarăm o serie de acțiuni, concomitente, prin care să urmărim:

1. Asigurarea unui nivel profesional înalt și omogen al evaluatorilor autorizați care sunt sau vor deveni experți judiciari

2. Modificarea Ordinului MJ cu completarea domeniilor de expertiză judiciară cu EI și VE

3. Asistență și implicare activă în procesul de modificare a OG 2/2000

4. Promovarea standardelor de evaluare și a evaluării în cadrul expertizelor judiciare atât la nivelul avocaților, cât și la nivelul judecătorilor. Cu cât ceea ce fac experții va fi mai bine înțeles și va crește gradul de încredere, cu atât și efectul asupra onorariilor ar putea fi unul favorabil.

Cum am putea face acest lucru?

Pe cele patru puncte de mai sus fac următoarele propuneri:

1. În ceea ce privește profesionalismul în cadrul expertizelor judiciare, lucrurile care ar trebui apreciate de către judecători sunt experiența și profesionalismul expertului, respectiv răspunsul la întrebarea judecătorului: De ce aș avea încredere în opinia ta ca expert?

Din expertizele pe care le-am văzut la nivel internațional utilizate în scop judiciar am tras următoarea concluzie: prima mențiune din raport se referă la cine este expertul și apoi se prezintă celelalte elemente ale termenilor de referință. Acest lucru trebuie să se întâmple și în expertiza judiciară românească. Piața este foarte mare și nu există limite de bugete atâta vreme cât serviciile oferite vor fi înalte calitativ și de încredere.

Pentru a atinge aceste deziderate avem nevoie de pregătire și de creșterea nivelului profesional.

Văzând în OG 2/2000 cerința ca experții să aibă 3 ani vechime și coroborând cu prevederile OG 24/2011 care cer ca membrii acreditați (MAA) sa aibă la rândul lor 3 ani vechime, cred că o soluție cu care ar trebui să vină profesia de evaluator este să explice membrilor care doresc să practice expertiza judiciară în Romania că ar fi benefic să fie de acord ca doar cei care dețin MAA să fie încadrați în această categorie. Acest lucru presupune în primul rând o „reevaluare” a examenului de acreditare, în special a probei nr. 1 referitoare la studiul de caz (acțiune care cred că ar trebui realizată oricum pentru sesiunea următoare de acreditare) și apoi o înțelegere a tuturor membrilor a faptului că, făcând acest exercițiu, într-un termen scurt vom avea majoritatea evaluatorilor activi, cu titulatura MAA, ceea ce va însemna atât o ridicare și o omogenizare a calității rapoartelor de evaluare, cât și o premiză serioasă de creștere a nivelului de respect față de profesie.

Modul în care va fi prezentat acest lucru și, evident, modul în care va fi înțeles de către colegii noștri, va fi esențial în succesul acestei abordări. Este un efort individual de pe urma căruia câștigurile vor fi atât pentru fiecare dintre cei care urmează acest examen, cât și la nivel de grup și la nivel de societate. Dacă vreți, într-o reprezentare geometrică, modul de repartizare a experienței și calificării evaluatorilor se va transforma dintr-un triunghi actual, într-un romb. Adică majoritatea evaluatorilor cu un nivel suplimentar de cunoștințe se mută de la nivelul de bază, spre nivelul de mijloc. Din lipsă de spațiu mă opresc aici cu această propunere, dar cred cu tărie că reprezintă o soluție și valabilă și viabilă.

2-3. Modificările de acte normative ar trebui realizate simultan, odată ce modificarea OG 2/2000 este în curs de realizare. Profesia noastră să ia deciziile importante pentru noi și apoi, prin participare efectivă la acțiunile Ministerului Justiției, să justificăm și să susținem acele modificări care sunt benefice atât profesiei de evaluator autorizat, cât și interesului public.

4. Promovarea standardelor și a modului de lucru al experților este foarte important să fie înțelese de magistrați. Pentru aceasta ar trebui organizate sesiuni de pregătire specifică la care să participe și judecătorii și procurorii. Având în vedere că pregătirea continuă este necesară și judecătorilor și că aceasta se desfășoară periodic, trebuie să remarcăm că aceasta se derulează prin Institutul Național al Magistraturii (INM). Prin urmare, ar fi util un acord de colaborare cu INM cu elaborarea unor programe de pregătire atractive. Spun acest lucru pentru că din discuțiile pe care le-am purtat la INM în 2014-2015 am înțeles că zona cursurilor din aria expertizei sunt prea tehnice și nu sunt interesante pentru judecători. Rolul nostru este să dovedim contrariul. În acest sens cred că o soluție în perspectiva anilor 2020 este să modernizăm modul de organizare a pregătirii profesionale atât în ce privește cursurile și seminarele, cât și formele de pregătire orientate către utilizatori ai serviciilor de evaluare, cum sunt judecătorii și avocații în cazul de față. O propunere de viitor pe care o supun atenției celor îndreptățiți să ia decizii este să înființăm Institutul Național de Pregătire Profesională a Evaluatorilor (INPPE), care ar putea derula o strategie pe termen lung în domeniul formării profesionale și ar putea fi alături de INPPA (Institutul avocaților) și INPPI (Institutul practicienilor în insolvență) parteneri atât în relații reciproce, cât și în relația cu INM. Desigur că această din urmă propunere va trebui analizată ca mod de înființare din perspectiva prevederilor OG 24/2011.

Cam acestea ar fi cele câteva idei cu țintă spre anul 2020, fără ca ele să fie nici exhaustive, nici infailibile. Reprezintă desigur, însă, un subiect consistent de dezbatere.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile necesare sunt marcate *