Cum se spune corect: cladire, imobil, sau proprietate imobiliara? Semnal de alarma inainte de, din nou, preconizata modificare a codului fiscal

Zice-se ca cineva il intreaba pe un prieten al sau: „cum se spune corect, funicular sau furnicular„, iar prietenul raspunde: „La ce?”

La fel si cu intrebarea din titlul acestui articol, in conditiile in care cele trei enunturi par a fi sinonime, in opinia unora, sau fundamental diferite in opinia altora.

Ce reprezinta ele de fapt?

Cladirea, conform Codului Fiscal (art. 453) reprezinta orice construcţie situată deasupra solului şi/sau sub nivelul acestuia, indiferent de denumirea ori de folosinţa sa, şi care are una sau mai multe încăperi ce pot servi la adăpostirea de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalaţii, echipamente şi altele asemenea, iar elementele structurale de bază ale acesteia sunt pereţii şi acoperişul, indiferent de materialele din care sunt construite.IImobilele

Imobile, conform Codului Civil (art 537) sunt terenurile, izvoarele şi cursurile de apă, plantaţiile prinse în rădăcini, construcţiile şi orice alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent, platformele şi alte instalaţii de exploatare a resurselor submarine situate pe platoul continental, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat în acestea cu caracter permanent.

Proprietatea imobiliara, conform Standardelor de Evaluare 2018, include următoarele elemente corporale: a) terenul b) toate elementele care sunt componente naturale ale acestuia, cum ar fi copacii și mineralele c) toate elementele care sunt adăugate terenului de oameni, cum ar fi construcțiile. În plus, în mod uzual, sunt considerate ca făcând parte din proprietatea imobiliară toate dotările permanente ale clădirii, cum ar fi instalațiile de apă, electrice, de încălzire, ca și componentele încorporate, cum ar fi tablourile electrice și ascensoarele. Proprietatea imobiliară include toate elementele situate în subsol și deasupra solului, în conformitate cu legislația națională în vigoare.

Din definitiile de mai sus desprindem urmatoarele:

  • notiunea cea mai „larga” este cea definita de Codul Civil pentru imobile care pot contine si doar terenuri si doar cladiri si cladiri cu terenul aferent etc.
  • cladirea este singura dintre cele trei notiuni care nu include terenul

Ce intelegem atunci cand in spatiul public se vorbeste de valoarea caselor, a imobilelor, a proprietatilor imobiliare etc?. Trebuie sa remarcam ca si in acest caz exista mult folclor, ca multa lume cunoaste preturile de vanzare ale caselor, si ca in alte industrii specializate, nu exista o acuratete a exprimarii si de aici nu exista o intelegere detaliata si corecta a conceptelor intalnite pe piata.

In mod concret, de cele mai multe ori cand se vorbeste de valoarea caselor, se vorbeste de fapt de pretul de piata, iar prin „casa” se intelege de fapt proprietatea imobiliara definita mai sus, adica se intelege faptul ca valoarea de piata este corespunzatoare ansamblului teren + cladire.  Nu se vorbeste despre valoarea de piata a cladirilor. Pentru simplul motiv ca acestea nu se tranzactioneaza fara aportul terenului pe care se afla. Ar avea valoare de piata doar cladirea, atunci cand ar putea fi demontata de pe amplasamentul pe care se afla si ar putea fi mutata in orice alt loc. Ca in cazul caselor taranesti mutate la Muzeul Satului sau in cazul unor biserici de lemn mutate dintr-un loc in altul si nu in ultimul rand ca in cazul caselor americane care in cele mai multe situatii se fabrica in hale industriale si se transporta modular, fiind plasate pe amplasament pe pilonii sau fundatia pregatite in prealabil.

Pe piata imobiliara romaneasca exceptiile de mai sus sunt extrem de rare, sau nu exista, prin urmare preturile de pe piata imobiliara includ in valoarea de piata si aportul terenului. Inclusiv in cazul apartamentelor situate la nivelul superior in blocuri unde in aparenta nu exista o parcela de teren dedicata apartamentului, valoarea de piata este influentata de localizarea blocului, adica de parcela de teren, prin urmare, o mare parte din pret este influentata de teren.

Concluzia foarte clara pentru specialisti si care ar trebui inteleasa la nivel de mase este ca, in conformitatea cu definitia de mai sus si cu precizarile anterioare, cladirile nu au valoare de piata.

De ce am facut aceasta lunga introducere.

Am citit la sfarsitul anului trecut ca se intentioneaza din nou modificarea codului fiscal in ce priveste regulile de impozitare ale cladirilor si articolul la care fac referire si care circula ca draft pe la autoritatile locale din Romania era urmatorul:

Art. 223. (1) Pentru clădirile nerezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice, impozitul pe proprietatea asupra clădirilor se calculează prin aplicarea unei cote stabilită de autoritatea deliberativă între 0,2% – 1,3% asupra valorii care poate fi:

  1. a) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referință, depus la organul fiscal local până cel târziu la 31 ianuarie a anului fiscal pentru care se calculează impozitul. Rapoartele de evaluare depuse după data de 31 ianuarie a anului fiscal, sunt luate în evidența organului fiscal la data depunerii, dar produc efecte începând cu data de 1 ianuarie a anului fiscal următor. Începând cu anul 2018, rapoartele de evaluare întocmite de evaluatorii autorizați pentru a fi furnizate de către contribuabili organelor fiscale locale, se realizează exclusiv prin metoda evaluării valorii de piață. Rapoartele de evaluare se depun în copie, la organul fiscal local, ca anexă la declarația contribuabilului;

 

Dupa cum stim nu s-a modificat codul fiscal anul trecut pentru a intra in vigoare de la inceputul anului 2018, dar inteleg ca nu s-a renuntat la aceasta intentie. Pana la data scrierii acestui articol, nu a aparut pe transparenta decizionala la Ministerul Dezvoltarii (MDRAP) propunerea de Cod Fiscal al Autoritatilor Locale si sper ca finalizarea draftului sa fie una corecta si sa elimine incoerentele continute in formularea de mai sus.

 

Principalul exemplu la care vreau sa ma refer este cel subliniat mai sus, prin care legiuitorul impunea exact ce nu este posibil: sa fie estimata valoarea de piata a unei cladiri!

 

Fac cuvenita precizare ca regula impozitarii in Romania a fost intotdeauna urmatoarea:  terenul sa fie impozitat separat fata de cladire. Daca acest sistem se mentine nu are ce sa caute in actul normativ cerinta de estimare a valorii de piata a cladirii.

Exista insa posibilitatea estimarii valorii de piata pentru proprietatea imobiliara.

 

Prin urmare, adresez un apel legiuitorului, sa nu emita norme inaplicabile. Iar decizia este simpla:

  1. Daca obiectivul este introducerea notiunii de valoare de piata – sa se modifice codul fiscal in sensul impozitarii proprietatilor imobiliare, ca un tot unitar, si nu o impozitare distincta a terenului fata de cladire. Acest tip de abordare ca proprietate imobiliara este intalnit in majoritatea tarilor din lume.

 

  1. Daca obiectivul este sa ramana cladirile impozitate distinct fata de terenul aferent proprietatii imobiliare pe care o compun atunci sa se renunte la prevederea de mai sus pentru ca reprezinta un nonsens!

 

Mai exista si alte elemente care pot fi discutate dar ma opresc acum doar asupra acestei erori pe care sper sa o nu o regasim in draftul de lege ce „sta sa vina”.

Articol publicat in ZF 15 februarie 2018

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile necesare sunt marcate *