Utilizarea mixta la cladirile persoanelor juridice. Anexa 4 si Recipisa BIF

Cuvintele si temele din titlu sunt cunoscute si familiare pentru cunoscatori, si mai ales pentru evaluatorii autorizati, contribuabilii si autoritatile locale, care s-au lovit de aceasta problema, respectiv de a evalua si supune impozitarii o cladire cu utilizare mixta pentru care cele doua suprafete nu rezulta distinct din documente cadastrale.

Am primit de la unul dintre colegii nostri, speta de mai jos:

Am efectuat evaluarea pentru impozitare pentru 2 cladiri, contribuabil persoana juridica, una cu utilizare nerezidentiala si una cu utilizare mixta (fara a avea numere cadastrale diferite pentru cele doua utilizari).

Am introdus in BIF datele constructiei cu utilizare mixta, asa cum este corect, adica pentru suprafata rezidentiala am calculat valoarea impozabila aferenta suprafetei declarata de contribuabil, iar valoarea impozabila pentru utilizarea nerezidentiala, am calculat-o pentru intreaga cladire.

S-a generat recipisa BIF, in mod corect, adica cuprinzand valoarea impozabila rezidentiala doar pentru suprafata declarata si valoarea impozabila in ipoteza nerezidentiala pentru toata suprafata cladirii.

Anexa 4 am completat-o conform datelor inscrise in recipisa.

Am calculat si prorata si am specificat in raport la ce valoare ar trebui aplicata, inainte de aplicarea cotei de impozitare.

Bineinteles ca UAT (..), nu vrea sa considere nimic inafara de recipisa si Anexa 4, pe motivul ca ei nu fac nici un calcul, daca in recipisa este o valoare, ei aplica cota de impozitare la acea valoare.

Clientul ameninta cu judecata si sustine la randul lui ca ar trebui sa modificam Recipisa , ca sa nu mai fie discutii si interpretari.

Ce vreau sa spun referitor la acest subiect:

  1. Modalitatea in care colegul nostru a procedat este una conforma cu regulile actuale, altfel spus a procedat „ca la carte” (cu exceptia faptului ca si pentru suprafata rezidentiala valoarea se calculeaza pentru intreaga suprafata)
  2. Pot intelege si asteptarea autoritatilor locale, dar cred ca presiunea pe care ei ar trebui sa o exercite nu este asupra evaluatorului ci asupra organelor lor tutelare care ar trebui sa intervina in rezolvarea acestei probleme.
  3. Concret problema provine din doua surse: prima este Codul Fiscal si mai ales Normele de aplicare ale acestuia iar a doua este decizia de impunere pe care trebuie sa o completeze persoanele juridice
  4. Daca va uitati in decizia de impunere elaborata de catre Ministerul Dezvoltarii (deci ar fi usor de modificat) in cazul persoanelor juridice care detin cladiri cu utilizare mixta i se cere contribuabilului sa completeze declaratia cu valorile impozabile pe cele doua utilizari si nu exista rubrica, la fel ca la persoanele fizice, privind suprafetele defalcate pe cele doua tipuri de utilizari.
  5. In aceste conditii este de inteles ca autoritatile locale sa astepte sa gaseasca in raportul de evaluare cele doua valori.
  6. In acelasi timp, in normele de aplicare ale codului fiscal este prezentat modul de calcul al valorii impozabile atunci cand suprafetele nu rezulta din documentatie cadastrala. Standardul GEV 500 precum si Anexa 4 si recipisa, respecta intrutotul cerintele legale. In aceasta situatie de provenienta a suprafetelor, se calculeaza valoarea intergrala a cladirii in cele doua ipoteze, pentru simplul motiv ca nu putem evalua parti dintr-un apartament, de exemplu. Exemplul numeric prevazut de Normele metodologice reflecta exact aceasta situatie.
  7. In Norme se prevede ca suprafetele utilizate pentru calculul impozitului, cand acestea rezulta din alte documente decat documentatia cadastrala, „au fost puse la dispozitia organului fiscal prin declaratia pe proprie raspundere a proprietarului”
  8. Evaluatorul nu reprezinta organul fiscal, prin urmare suprafetele utilizate in defalcarea valorii pe cele doua utilizari trebuie declarate organului fiscal.
  9. Ne aflam deci in situatia in care toata lumea are dreptate. Evaluatorii ca respecta legea, reprezentantii autoritatilor locale ca vor sa preia intocmai ce scrie evaluatorul, iar contribuabilii ca nu mai este treaba lor odata ce au apelat la un evaluator autorizat.
  10. Utilizare exclusiv a recipisei BIF este o fortare a autoritatilor locale a caror obligatie de a verifica existenta acestui document, a disparut din Normele actualizate ale codului fiscal in februarie 2016. Este ok ca autoritatile locale verifica existenta recipisei pentru a se asigura ca raportul de evaluare respecta standardele de evaluare din aceasta perspectiva, dar rezultatul evaluarii trebuie preluat din raport si nu din recipisa.

Ce este de facut?

Dupa cum am precizat, colegul nostru a procedat corect. A preluat informatiile de la client privind cele doua suprafete si a facut totusi calculul, prezentand o ipoteza limitativa in acest sens. Mai mult de atat nu isi poate asuma evaluatorul pentru ca nu vrea nimeni sa fie vinovat pentru declararea unor valori fiscale eronate doar pentru ca au fost preluate din Anexa 4. Daca declaratia pe care contribuabilul o va da la cererea organului fiscal privind defalcarea suprafetelor pe utilizari, va fi diferita de cea transmisa evaluatorului, care este cea corecta? Desigur cea transmisa organului fiscal.

Observati ca exista o problema de responsabilitate. Si nu poate fi mutata exclusiv in curtea doar a uneia dintre partile implicate.

Deci care ar fi solutiile?

  1. MDRAP sa schimbe decizia de impunere. Sa introduca si suprafetele declarate de contribuabil astfel incat algoritmul de preluare al datelor de catre primarii sa calculeze corect impozitul. Sincer nu cred ca acest lucru se poate intampla in timpul ramas pana la 31 martie 2018 mai ales ca ar fi o schimbare a regulii in timpul jocului. Este valabila insa pe termen lung.
  2. Evaluatorii sa continue in varianta de mai sus, prezentata de colegul nostru, in care sa prezinte in raport (in continuarea Anexei 4) defalcarea valorilor pe baza declaratiei contribuabililor privind cele doua tipuri de suprafete, dar precizand foarte clar o ipoteza limitativa de genul: defalcarea valorilor pe cele doua tipuri de utillizari s-a realizat strict pe baza informatiei furnizate de catre client privind cele doua suprafete ale cladirii cu utilizare mixta si ramane valabila atata vreme cat aceasta declaratie a proprietarului ramane neschimbata. In situatia in care proprietarul declara organului fiscal alte suprafete utilizate in scop rezidential si nerezidential, valorile fiscale preluate de catre autoritatea locala din prezentul raport isi pierd valabilitatea si vor trebui recalculate pe baza noii structuri a impartirii suprafetelor.
  3. Anevar sa modifice Anexa 4 si Recipisa BIF, o solutie pe care nu o consider fezabila acum „in timpul jocului” pentru ca ar determina existenta concomitenta a doua tipuri de documente. Aceasta solutie este valabila doar pentru anul viitor.
  4. Anevar sa emita un punct de vedere oficial referitor la modul de preluare din rapoartele de evaluare al rezultatelor evaluarii de catre autoritatile locale, in cazul cladirilor cu utilizare mixta apartinand persoanelor juridice explicand ca acestea se preiau din Anexa 4 completata cu defalcarea despre care am amintit la punctul 2 din solutiile propuse mai sus, si ca sursa de informatie nu este recipisa BIF. Acest punct de vedere ar putea fi anexat de catre evaluatori in rapoartele de evaluare respectiv.

Personal consider ca punctul 4 este cel mai fezabil acum. Iar pe termen lung, daca tot se vor aduce modificari codului fiscal, sa fie clarificata odata pentru totdeauna, prin lege, modalitatea de lucru in cazul utilizarii mixte.

 

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile necesare sunt marcate *