Semnal de alarmă pentru cumpărătorii de case! Cum se închide cercul “Proprietari– Notari-ANAF”

Alăturarea din titlu nu este întamplătoare. Cele trei categorii au fost aduse împreună de către Noul Cod fiscal. Pe scurt, începand cu anul 2016, Codul fiscal prevede, la art. 111 alin. (4) următoarele:

“Impozitul (…) se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale. În cazul în care valoarea declarată este inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici, notarul public notifică organelor fiscale respectiva tranzacţie”

Cu alte cuvinte, modificările de fond aduse de noile prevederi, care au intrat în vigoare începand cu anul 2016, sunt următoarele:

  • Impozitul pe tranzacție nu se mai calculează la valoarea maximă dintre “valoarea declarată” și “expertiza notarială”;
  • A dispărut noțiunea de “expertiză notarială”, fiind înlocuită cu un nou raport, numit “studiu de piață”, despre care Normele la Codul fiscal spun: “Acesta trebuie să conţină informaţii privind valorile minime consemnate pe piaţa imobiliară în anul precedent în funcţie de tipul proprietăţii imobiliare, de categoria localităţii unde se află situată aceasta, respectiv zone în cadrul localităţii/rangul localităţii”;
  • În cazul în care valoarea declarată se situează sub nivelul minim din studiul de piață, notarii vor notifica organul fiscal;
  • O altă modificare “de ordin tehnic”, dar foarte importantă pentru piața evaluării bunurilor din România, este eliminarea noțiunii de “valoare de circulație”, care rămăsese din vechime și care ar fi trebuit să dispară odată cu noțiunea de “Impozit pe circulația mărfurilor”, care a fost înlocuită cu “taxa pe valoarea adaugată” (TVA). Noțiunea corectă înlocuitoare a “valorii de circulație” este “valoarea de piață”.

În normele metodologice de aplicare a Codului Fiscal se prevede, de asemenea, că:

“În cazul în care valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale este inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piaţă, notarul public transmite o notificare organului fiscal competent cu privire la respectiva tranzacţie, până la data de 25 inclusiv a lunii următoare semestrului în care a avut loc aceasta. Notificarea trebuie să cuprindă cel puţin următoarele elemente:

  1. a) părţile contractante;
  2. b) numărul actului notarial;
  3. c) valoarea înscrisă în actul de transfer;
  4. d) valoarea stabilită în studiul de piaţă”

Consecințele acestor modificări, pe care le consider de o foarte mare importanță, sunt următoarele:

  1. Notificările transmise către Fisc vor fi urmate, foarte probabil, de controale pe care autoritățile fiscale le vor realiza privitor la tranzacțiile notificate.
  2. Modalitatea de întocmire a studiilor de piață devine esențiala în categorisirea viitoare a unei tranzacții ca fiind “sub grilă”, adică notificabilă la Fisc, sau “deasupra grilei”.

Consider că acest prim an de aplicare a Codului fiscal este unul de tranziție, având în vedere că normele la Codul fiscal au aparut după perioada de elaborare a “expertizelor notariale” pentru anul 2015 și probabil din acest motiv s-a precizat în norme că:

“În anul 2016, expertizele privind valoarea de circulaţie a proprietăţilor imobiliare pentru anul 2015, actualizate pentru anul 2016, sunt asimilate studiului de piaţă.”

Cine realizează studiile de piață?

În această perioadă din an se realizează studiile pentru anul 2017, prin urmare consider că prima reacție privind aplicarea noilor reguli trebuie să provină de la persoanele care întocmesc studiile de piață. Acestea nu mai reprezintă expertize sau rapoarte de evaluare, nu mai necesită calcule, ci înseamnă, așa cum le spune numele, studii de piață care să conțină “valorile minime consemnate pe piaţa imobiliară în anul precedent”. Nu există un anumit tip de specialiști care să fie indicați de către Codul fiscal pentru realizarea acestor studii. Ei nu sunt, așa cum greșit se crede de către nespecialiști, notarii, ci specialiști contractati de Uniunea Națională a Notarilor Publici să le realizeze.

Structura studiului își poate găsi “rădăcini” în “Analiza pieței imobiliare”, care este cunoscută de firmele și specialiștii în intermedieri imobiliare și reprezintă un capitol și din manualele de evaluare a bunurilor. Oricare ar fi specialiștii care își asumă realizarea acestor studii, aceștia trebuie să înțeleagă importanța majoră a efectului acestora și faptul că un studiu întocmit eronat va pune în situații delicate atât persoanele care au tranzacționat proprietăți imobiliare, cât și notarii care au comandat aceste studii, conform Codului fiscal, și, nu în ultimul rând, persoanele din ANAF care vor risipi resurse materiale și umane pentru a investiga tranzacții care au devenit investigabile doar pentru că studiul nu a fost întocmit corect.

Există, desigur, multe subiecte care pot fi dezvoltate referitoare la diferențele dintre prețurile declarate, valorile din studiile de piață și chiar sumele de bani plătite efectiv într-o tranzacție. Nu le voi dezvolta acum.

Odată cu acest semnal de alarmă pe care îl trag, voi încheia acest material cu o serie de idei adresate principalilor actori care pot schimba ceva din comportamentul lor de până acum, în ceasul al doisprezecelea:

Vânzătorii/Cumpărătorii – să nu accepte sub nici un motiv să semneze un contract de vânzare-cumpărare în care să declare o sumă diferită față de banii pe care efectiv i-au încasat/plătit. Chiar dacă nivelul taxelor de plătit a determinat acest comportament, cumpărătorii trebuie să fie conștienți de faptul că suma înregistrată în actele oficiale este singura care atestă legal tranzacția și care poate fi revendicată în ipoteza anulării actului de vânzare-cumpărare. Nu în ultimul rând, spălarea de bani este o acțiune cu consecințe deosebit de grave.

Ministerul Finanțelor Publice /ANAF – să reanalizeze impozitele pe tranzacții și procentele aplicate, astfel încât tentația cumpărătorilor și vânzătorilor de a declara prețuri nereale să fie cât mai redusă. Acest lucru poate fi realizat prin analiza efectivă a contractelor de vânzare-cumpărare înregistrate la toate autoritățile locale din România și compararea prețurilor înregistrate acolo cu nivelul prețurilor cunoscute pe piață. Diferențele vor reprezenta un indiciu semnificativ.

Notarii – au sarcina, conform Codului fiscal, să comande și să achite aceste studii de piață asupra calității cărora nu sunt și nu au cum să fie responsabili. Având în vedere că în Codul fiscal nu se prevede cine sunt persoanele care să elaboreze aceste studii, le recomand ca la contractarea acestora să le atragă atenția asupra importanței studiului și a responsabilității pe care autorii acestora și-o asumă. O soluție posibilă ar fi să se stabilească un sumar cadru al studiului de piață, la nivelul Uniunii Naționale a Notarilor Publici, care să fie respectat de către toți cei care realizează studiile oriunde în Romania. S-ar ajunge astfel la un nivel uniform al modului de raportare a valorilor consemnate de piața imobiliară.

Autorii studiilor de piață – să fie conștienți de efectul pe care studiile elaborate îl au asupra tuturor celor de mai sus și a întregii societăți în general. Aceste studii nu reprezintă rapoarte de evaluare și nu pot fi ascunse sub aparenta respectare a Standardelor de evaluare și nici sub autoritatea conferită de aplicarea parafei de evaluator autorizat. Reprezintă documente care trebuie să se susțină ele însele prin calitatea lor, care devine mai lesne verificabilă, având în vedere că în cadrul studiilor sunt prezentate valori consemnate de catre piață, iar piața o reprezintă toți actorii participanți la aceasta. Paradigma se schimbă. Nu se mai fac calcule, nu se invocă standarde imaginare, nu se aplică ștampile care dau o formă de consistență legală, cresc însă responsabilitatea și utilitatea practică a acestor studii.

Consider că principalii responsabili pentru efectele utilizării unor studii greșite sunt autorii acestora. Cât despre situațiile în care studiile sunt bine realizate și prețurile declarate se află sub nivelul minim, acestea vor trebui analizate de la caz la caz. Cauzele este posibil sa fie mai profunde și, odată identificate, să își gasească și soluția, dacă toți cei implicați vor dori acest lucru.

 

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile necesare sunt marcate *