Atunci când lipsesc soluțiile concrete aplicate economiei României ajugem invariabil la aceeași placă a creșterii nesăbuite de taxe fără o analiză preliminară corectă. O creștere de taxe și impozite este adesea o strategie greșită pentru a crește veniturile colectate la bugetul de stat. Nu întotdeauna, dar de multe ori. Astăzi vorbim despre TVA-ul la tranzacțiile imobiliare și așa-zisa impozitare cu 1% a proprietăților rezidențiale de peste 500.000 euro.
https://www.youtube.com/embed/DjCHtJ0qgh8
În prezent se aplică TVA de 19% pentru imobilele cu valoare mai mare de 600.000 lei, adică echivalentul a circa 120.000 euro. Până la această limită cota TVA este doar 5%. Ceea ce înseamnă că la o achiziție imobiliară de 600.000 lei TVA este de 30.000 lei, în timp ce la una de 601.000 lei TVA este de 144.190 lei. Adică de aproape 5 ori mai mult.
Impozitarea tranzacțiilor imobiliare
Cotă diferențiată TVA achiziții imobiliare
- TVA 5% – imobile de până în 600.000 lei
- TVA 19% – imobile de peste 600.000 lei
Exemplu calcul TVA
- Preț = 600.000 lei => TVA (5%) = 30.000 lei
- Preț = 601.000 lei => TVA (19%) = 144.190 lei
Cea mai mare parte a tranzacțiilor este, conform statisticii contractelor, la cota redusă de 5%. De ce? Pentru că, în cazul persoanelor fizice, o cotă de 19% crește foarte mult prețul care trebuie plătit. Iar dacă prețul trebuie și finanțat cu credit, opțiunile cumpărătorului devin și mai limitate. În oricare dintre variante, impozitarea în funcție de paltfon are un impact major asupra prețurilor și alegerilor făcute de cumpărători. Și nu de puține ori vânzătorii întreabă: Nu aveți cumva o firmă? De parcă e același lucru dacă locuința ta e pe numele tău sau pe o firmă. Nu este deloc același lucru.
Logica celui care întreabă este: dacă au cumpărătorii o firmă, pot beneficia de TVA cu taxare inversă, deci taxa nu ar mai reprezenta o ieșire de bani. Asta ar însemna, de exemplu, că o firmă va plăti cash doar 160.000 euro în loc de 190.400 euro cât ar trebui să plătească o persoană fizică.
Impozitarea tranzacțiilor imobiliare
Exemplu impact TVA 19% în prețul achitat
- Preț fără TVA = 160.000 euro
- Preț cu TVA = 190.400 euro
- Diferență TVA = 30.400 euro
Așadar, pentru cine nu are și nu își face firmă, prețul include TVA de 30.400 euro. Bani teoretic ai statului. În realitate, însă, sunt greu de obținut, mai ales prin credit de către cumpărător, în condițiile actuale de finanțare.
De aceea multe contracte de vânzare-cumpărare au prețul maxim de 120.000 euro. TVA 5% înseamnă 6.000 euro încasați de stat. Eventuale diferențe care depășesc plafonul, sub o formă sau alta, probabil nu vor produce încasări de TVA la buget. Așadar, statul, în loc de 30.400 euro încasează doar 6.000 euro.
Impozitarea tranzacțiilor imobiliare
Consecințe TVA 19% cu plafon
- Majoritatea contractelor de vânzare-cumpărare PF
= 120.000 euro - TVA 5% = 6.000 euro = cât încasează efectiv statul
- TVA 19% = 30.400 euro = cât ar fi încasat teoretic
Dacă TVA ar fi 5% fără plafon, statul ar încasa cca. 8.000 euro. În termeni procentuali, statul și-ar crește valoarea încasată la buget cu 30% comparativ cu cât probabil însasează de regulă în prezent. De asemenea, plafonul n-ar mai afecta prețul proprietăților, lăsând piața să evolueze transparent, complet fiscalizat și doar în baza dinamicii dintre cerere și ofertă.
Impozitarea tranzacțiilor imobiliare
Efecte TVA 5% fără plafon
- TVA 5% din 160.000 euro = 8000 euro
- TVA 5% din 120.000 euro = 6000 euro
=> creșterea încasărilor la buget cu 30%
Prin urmare, scăderea cotei de TVA în aceste vremuri sau eliminarea pragului între cele două cote de TVA și menținerea cotei reduse, ar putea avea măcar patru beneficii importante: creșterea încasărilor de TVA, încurajarea tranzacțiilor imobiliare la valorile reale, simplificarea accesului la finanțare și susținerea industriei de construcții pe orizontală mai ales în contextul măsurilor propuse de eliminare a facilităților fiscale. Înainte de a mări taxe „orbește” există soluții care, dacă sunt făcute bine, au un efect benefic pentru toate părțile implicate.
Impozitarea tranzacțiilor imobiliare
Beneficii TVA 5% – cotă unică la imobiliare
- Creșterea încasărilor de TVA
- Încurajarea tranzacțiilor imobiliare la valori reale
- Simplificarea accesului la finanțare
- Susținerea industriei de construcții pe orizontală
În spațiul public au apărut informații „pe surse” și despre aplicarea unui impozit de 1% pentru contribuabilii care dețin mai multe proprietăți rezidențiale cu o valoare cumulată de peste 500.000 euro. Adică un impozit de 5.000 euro pe an. Numai că draft-ul de ordonanță spune ceva puțin diferit. În primul rând nu este impozit pe cladiri ci este un nou impozit care îi vizează pe cei care dețin mai multe proprietăți. Și în al doilea rând se aplică 1% doar pe diferența dintre plafon și valoarea cumulată a mai multor case. Adică, vor plăti 5.000 euro pe an cei care dețin proprietăți multiple cu valoare cumulată de 1.000.000 euro.
Impozitarea cu 5000 euro/an
- Dețin mai multe proprietăți
- Valoarea cumulată depășește 500.000 euro
- Se aplică 1% pe diferența dintre plafon și valoarea proprietăților
Exemplu de calcul
- Valoarea cumulată a mai multor proprietăți
= 1.000.000 euro
= 1% aplicat la 500.000 euro
= 5.000 euro/an impozit
Cum pot cei vizați să calculeaze valoarea caselor și să afle dacă se găsesc în situația de a depăși plafonul? Contribuabilii pot să obțină informații cu privire la valorile fiscale din evidențele primăriilor unde sunt amplasate proprietățile respective. Menționez că acestea nu sunt valori de piață și nu includ terenul. Până acum aceste informații nu au fost cunoscute la nivel general pentru că primăriile au sisteme diferite pentru calcularea și prezentarea deciziilor de impunere. În opinia mea vor fi foarte puține situațiile în care acest nou impozit va aduce venituri suplimentare.
În orice caz, dacă tot se dorește inventarea unor noi măsuri, atunci să fie asigurată și aplicabilitatea lor și impactul pozitiv asupra scopului declarat. Ca atunci când, pentru a monta un corp de mobilier, ai nevoie de instrucțiuni clare care de regulă se găsesc în ambalaj. Nu de alta, dar să nu iasă din el, în loc de dulap, un sicriu. Ne oprim aici pentru astăzi. În ediția viitoare revenim cu noi teme veridice. Până atunci, ținem legătura pe pagina Adrian Vascu de pe Facebook, Youtube și în aplicațiile mobile din Google Play și Apple Store. Vă doresc multă sănătate!