Inainte de a continua cu impozitele pe cladiri vreau sa ne oprim putin asupra unei categorii de drept de proprietate, foarte frecvent intalnita si care ar trebui inteleasa corespunzator. Se numeste cota indiviza de teren.
Cand avem in vedere „o casa pe pamant” ne este destul de clar ca pe o parcela de teren a fost edificata o constructie rezultand astfel o proprietate imobiliara utilizata, si in acest mod, tranzactionata pe piata. Spunem ca in aceste situatii (lasand la o parte posibilele exceptii) terenul aferent acestei proprietati este in „proprietate exclusiva”.
Ce se intampla insa, in cazul apartamentelor sau a spatiilor comerciale pe care le intalnim frecvent la parterul blocurilor. Proprietarii lor detin si terenul aferent sau doar constructia?
Evident ca intregul imobil care include apartamentele si spatiile comerciale este amplasat pe o bucata de pamant care impreuna cu constructia alcatuiesc proprietatea imobiliara.
Avand in vedere ca in acest caz, in acest imobil, bloc, exista mai multi proprietari, specificul acestui tip de proprietate este ca alaturi de suprafata exclusiva a spatiului construit, in actele de proprietate apar si cote parti din partile comune (casa scarii, lift etc) precum si din suprafata de teren totala. Astfel, ca in situatia juridica apare si cota de teren calculata pe baza suprafetei spatiului detinut versus suprafata totala a imobilului.
Daca juridic aceasta cota indiviza rezulta clar din documente, vreau sa privesc putin aceste aspecte din perspectiva valorii de piata a apartamentelor. Am auzit de multe ori faptul ca pretul unui apartament vandut cu 1.000 de euro/mp sau 2.000 de euro/mp se datoreaza constructiei si nu terenului pentru ca fiind in cota indiviza, adica de 2, 3 sau 20 mp, aceste suprafete mici, nu puteau influenta valoarea.
In realitate valoarea de piata a apartamentelor este data de terenul unde este amplasat intregul bloc, in ce localitate sau in ce parte dintr-o localitate si nu de cota indiviza de teren. Aceasta este lipita ca „marca de scrisoare” de proprietatea imobiliara si in mod normal nu poate fi detinuta de altcineva decat de proprietarul cladirii. Pentru ca este un atribut al cladirii nu al proprietarului.
Sau altfel spus terenul aferent proprietatii imobiliare este un bun identificabil fizic si care influenteaza valoarea de piata a apartamentelor, iar cota indiviza de teren, neidentificabila fizic, apare doar daca pe terenul liber se construieste un imobil apartinand mai multor proprietari.