Impozitul pe cladiri. Incursiune in certitudini. 10 dintre ele

Interesul pentru pașii care urmează a fi făcuți în conformitate cu noile reguli privind impozitele pe clădiri, crește pe zi ce trece în rândul contribuabililor. Autoritățile locale își pregătesc și ele răspunsurile și își instruiesc oamenii prin discuții atât la nivel tehnic în interiorul departamentelor de specialitate cât și la nivel de politică locală. Primarii care s-au aplecat asupra acestui subiect urmăresc ca noile prevederi să fie cât mai “usor digerabile” în condițiile în care, pe de o parte, tuturor le convine un nivel crescut al impozitelor locale, mai ales dacă provin din “reguli de la centru” și pe de altă parte, o parte dintre ei sunt foarte atenți la reacțiile contribuabililor având în vedere alegerile locale care stau să vină.

În același timp persistă o stare densă de confuzie pentru că încă sunt subiecte interpretate diferit de la o autoritate locală la alta. Ceea ce este un dezastru care este resimțit mai ales de către contribuabilii care dețin clădiri pe raza administrativă a mai multor primarii, care au soluții diferite de rezolvare a aceleiași probleme. Starea de confuzie nu îi afectează însă doar pe aceștia. Amintesc aici de exemplu subiectul referitor la faptul că într-un sediu se desfășoară sau nu o activitate economică. Cine decide acest lucru? Pe baza a căror documente? Dacă nu deții puncte de lucru în altă parte poți să declari un sediu fără activitate? Un alt subiect fără un răspuns unitar este termenul limită de depunere a declarațiilor de către contribuabili ținând seama că autoritățile locale au nevoie de un anumit interval de timp pentru a le procesa și a emite deciziile de impunere, motiv pentru care există în prezent solicitări ale autorităților locale cu termene limită foarte diferite.

Așa cum o spune și titlul articolului, nu mă voi ocupă acum de incertitudini, pentru că, sper ca în următorul interval de timp acestea să își găsească un răspuns unitar.

Voi încerca o incursiune în certitudini scoțând în evidență o parte dintre acestea și, fără a intenționa să dau o notă prea tehnică acestui articol, acolo unde este cazul, voi invoca și articolele din actele normative, care stau la baza clasificării aspectelor respective ca certitudini. Cu cât afirmațiile sunt susținute cu trimiteri exacte la reglementări, cu atât analizele și interpretările își pierd din rol și evident din importanță. Actele normative invocate vor fi noul cod fiscal, secțiunea “Impozitul pe clădiri” din normele de aplicare ale codului fiscal și standardul de evaluare GEV 500.

Astfel,

  1. Rezultale evaluării pentru impozitare nu se mai înregistrează în situațiile financiare ale contribuabililor persoane juridice. Această clarificare a apărut în art. 39 (1) din normele metodologice. Precizarea este foarte importantă având în vedere că încă unele autorități locale au cerut contribuabililor persoane juridice să le pună la dispoziție și balanța de verificare. Începând cu anul 2016 valorile impozabile ale clădirilor nu vor mai avea corespondent în valorile înregistrate în situațiile financiare.
  2. Termenul până la care pot fi depuse declarațiile de impunere este până la primul termen de plată a impozitului pentru anul în curs. Această precizare se regăsește atât în codul fiscal cu ultimele modificări (art 458 și 460) cât și în normele metodologice la art 39 (2). Conform acestor texte de lege, declarațiile de impunere pot fi depuse până la 31 martie 2016. Având în vedere că autoritățile locale au nevoie de un anumit interval de timp pentru procesarea informațiilor din declarații, ar trebui că atât contribuabilii cât și evaluatorii (acolo unde este nevoie de implicarea acestora) să devanseze cât mai mult termenul de depunere al declarațiilor astfel încât toate părțile implicate să își poată respecta atribuțiile în timp, urmărind în final să fie eliminate orice efecte neplăcute asupra contribuabililor.
  3. Impozitul depinde de doi factori. Valoarea impozabilă și cota de impozitare. Pentru a înțelege și analiza corect informațiile publice rezultate în urma aplicării noului impozit pe clădiri care se vor referi cu predilecție la cât au crescut sau au scăzut impozitele, trebuie să nu scăpam din vedere că impozitul are două componente: valoarea impozabila și cotă de impozitare. Astfel, în orice analiză și apreciere vom face, va trebui să identificăm de unde provine diferența de impozit față de situația anterioară. În cele mai multe situații cauza principală a diferențelor va rezulta din cotele de impozitare. În primul rând pentru că acestea s-au modificat față de codul fiscal anterior, fiind acum situate în intervalele 0.08-0.2% (față de 0.1% anterior) pentru clădirile rezidențiale și 0.2-1.3% (față de 0.5-1.5%) pentru clădirile nerezidențiale. În al doilea rând pentru că autoritățile locale au stabilit cotele de impozitare prin selectare din aceste intervale, rezultând astfel valori diferite de la oraș la oraș.
  4. Impozitele pe clădirile nerezidențiale aparținând persoanelor fizice vor crește. Această afirmație se bazează pe articolul 458 din codul fiscal unde este prevăzută cota de impozitare a clădirilor nerezidențiale aparținând persoanelor fizice ca fiind situată în intervalul 0.2-1.3%. Acest tip de impozit este nou. Până acum aceste tipuri de clădiri erau impozitate ca și casele de locuit fiindu-le aplicată o cotă de impozitare de 0.1%. Luând în calcul că în zona valorilor impozabile modificările nu vor fi atât de semnificative, cotele de impozitare însă vor crește de la minim dublu la de 13 ori.
  5. Impozitele pe clădirile rezidențiale aparținând persoanelor juridice vor scădea. Această afirmație de bazează pe prevederile art 460 (1) din codul fiscal unde se precizează că pentru clădirile rezidențiale aparținând persoanelor juridice cota de impozitare se situează în intervalul 0.08-0.2%. Reducerea impozitului rezultă din faptul că în conformitate cu codul fiscal anterior, pentru clădirile aparținând persoanelor juridice cota de impozitare era situată în intervalul 0.5-1.5% și era aplicată asupra valorii de inventar înregistrată în situațiile financiare. Prin urmare cota redusă de impozitare va conduce și la scăderea impozitului.
  6. Pentru sediile de firme fără activitate economică situate în clădirile aparținând persoanelor fizice, impozitul va fi similar ca cel al utilizării rezidențiale. Această situație este prevăzută explicit în art. 459 (2) din Codul Fiscal. În foarte multe dintre apartamentele sau casele de locuit în care au fost înregistrate domicilii fiscale nu se desfășoară activități economice. În aceste cazuri, care vor fi declarate de contribuabili pe proprie răspundere, impozitul va fi calculat pe baza algoritmului prevăzut de art 457 din codul fiscal, adică aplicând regulile apartamentelor utilizate în scop rezidențial.
  7. Doar pentru clădirile persoanelor fizice cu utilizare mixtă și în care nu se cunosc suprafețele, se aplică regulă plătitorului de utilități. Utilizarea mixtă a clădirilor a suscitat o mulțime de discuții datorită situațiilor foarte variate în care se găsesc acestea. În prezent prevederile sunt destul de clare cu condiția să fie cunoscute. Astfel, în cazul persoanelor fizice care dețin o clădire în care se desfășoară o activitate economică dar din contractul de închiriere/comodat nu rezultă nicio suprafața declarată, se aplică prevederile art 459 (4) din codul fiscal respectiv pe baza declarației contribuabilului privitoare la cine deduce cheltuielile cu utilitățile se va stabili dacă utilizarea clădirii este rezidențială sau nerezidențială. Dacă în contract este precizată o suprafață corespunzătoare activității rezidențiale și/sau nerezidențiale, indiferent de sursa de proveniență a acesteia, nu se mai aplică prevederile referitoare la “plătitorul utilităților”.
  8. Valoarea impozabilă a părții nerezidențiale a unei clădiri cu utilizare mixtă se determină diferit de către evaluatori, în funcție de sursa de proveniență a suprafeței utilizate în scop nerezidențial. Precizările din enunț se bazează pe articolele 44 și 46 din normele metodologice. Informația este foarte utilă autorităților locale, care au sarcina să calculeze impozitul aferent unei clădiri cu utilizare mixtă preluând valorile impozabile din sursele precizate în codul fiscal. Un exemplu de calcul al impozitul este prezentat la art 48 din normele metodologice. Conform art 44 și 46 rezultă că suprafețele corespunzătoare activității nerezidențiale pot proveni din documentație cadastrală distinctă sau din declarația pe proprie răspundere a contribuabilului. Acest din urmă caz este valabil în cazul apartamentelor unde nu există documentație cadastrală distinctă pentru o parte din apartament. Prin urmare, dacă suprafața utilizată în scop nerezidențial rezultă din documentația cadastrală distinctă, autoritatea locală va regăsi în raportul de evaluare valoarea de impozitare a acestei suprafețe, asupra căreia va aplica procentul stabilit ca și cotă de impozitare. Dacă suprafața utilizată în scop nerezidențial va rezulta din alte documente decât cele cadastrale distincte atunci valoarea rezultată din raportul de evaluare va fi valoarea întregii clădiri considerată cu utilizare nerezidențială, urmând ca autoritatea locală să calculeze valoarea impozabilă a suprafeței utilizate în scop nerezidențial conform algoritmului prevăzut în articolul 46 din norme.
  9. Cota de impozitare va crește la 5% pentru persoanele juridice care și-au înregistrat ultima reevaluare la 31.12.2012, dacă nu realizează un raport de evaluare în trimestrul 1 al anului 2016. Această afirmație rezultă din prevederile articolului 460 alin (6) și (8) din codul fiscal. Ultimii 3 ani anteriori datei de referință, respectiv ultima evaluare realizată de către persoanele juridice, trebuie să fie cea realizată la 31 decembrie 2012 pentru a fi activată clauza de creștere a cotei de impozitare dacă nu se va realiza un nou raport de evaluare. Pentru contribuabilii persoane juridice care au realizat rapoarte de evaluare la sfârșitul anilor 2013 sau 2014, nerealizarea raportului de evaluare nu va conduce la creșterea cotei de impozitare. Realizarea acestor evaluări este permisă chiar dacă nu au trecut cei trei ani și probabil vor fi solicitate de către contribuabili dacă aplicarea noilor reguli de impozitare va conduce la o reducere a impozitelor față de situația anterioară.
  10. Standardul de evaluare aplicabil în cazul evaluării pentru impozitare este standardul GEV 500 prevăzut în colecția de standarde ANEVAR aflate în vigoare la data evaluării. Am făcut această precizare având în vedere că atât în codul fiscal cât și în normele de aplicare se utilizează sintagma “standardele de evaluare în vigoare la data evaluarii”. Acestea se găsesc actualizate pe siteul www.anevar.ro, sunt obligatorii pentru evaluatorii autorizați și pot fi consultate atât de către contribuabili cât și de către autoritățile locale.

http://www.profit.ro/opinii/impozitul-pe-cladiri-incursiune-in-certitudini-10-dintre-ele-14555305

63 thoughts on “Impozitul pe cladiri. Incursiune in certitudini. 10 dintre ele

  1. Viorica Viisoreanu

    Buna seara,

    In conditiile in care se realizeaza evaluarea pentru impozitare a unei cladiri nerezidentiale apartinand unei persoane fizice prin metoda costului de inlocuire/reconstructie utilizand cataloagele IROVAL, cataloagele 1965 sau indreptarul tehnic MATRIX ROM, din valorile obtinute trebuie dedus TVA-ul, asa cum se procedeaza in cazul persoanelor juridice?

  2. Rambo

    Daca declari un spatiu ca nerezidential, el fiind la cadastru trecut rezidential, trebuie sa faci modificarile de rigoare?…ubanism, autorizatie construire modificare destinatie? Multumesc!

    1. Adrian Vascu Post author

      Pentru impozitare nu cred ca e nevoie de aceasta schimbare. Sunt multe apartamente care sunt declarate nerezidentiale ptr ca au utilizare curenta de sediu de firma.

  3. Calin

    Ce se intampla in situatia ipotetica in care:
    1. persoana fizica detine un imobil apartament,
    2. la adresa imobilului este inregistrat un sediu social al unui persoane ce desfasoara activitate independenta,
    3. exista contract de comodat pe 50% din suprafata,
    4. activitatea economica a persoanei independente se desfasoara la un punct de lucru/sediu secundar,
    5. cheltuielile cu utilitatile se deduc de catre persoana cu activitate independenta conform procentului din contractul de comodat

    Ceea ce este clar este ca persoana fizica trebuie sa depuna declaratie pentru cladire mixta. Dar impozitul se va calcula ca si o destinatie mixta?
    Aceasta din urma conditie, respectiv deducerea cheltuielilor, determina calculul impozitului ca si cladire cu destinatie mixta? Oricat am cautat atat in CF cat si in norme, nu am reusit sa ma elucidez.
    Multumesc!

    1. Adrian Vascu Post author

      Utilitatile sunt un criteriu doar in situatia in care nu se cunosc suprafetele! In cazul dvs fiind precizat procentul de 50% din suprafata va gasiti in situatia unei utilizari mixte incadrata in arti 46 din titlul IX din norme.

  4. Liviu

    Si un caz concret.
    Persoana fizica detine o cladire cu o arie construita de 100 mp inscrisa in Extrasul de carte funciara – casa de locuit
    In anul 2000 , conform unei schite executate de un specialist (neinregistrata la OCPI – facuta pt autorizare ) si-a autorizat un spatiu comercial ABC de 20 mp construiti (evidentiati pe acea schita).
    In raportul de evaluare pentru impozitare ,la aceasta cladire mixta evaluatorul cum va proceda?
    1. Va evalua toata cladirea si autoritatea locala va face prorata – conf art 46 din norme ?
    2. Va evalua toata cladirea si va separa suprafetele in raport (rezidential 80 mp si nerezidential 20 mp)
    3. Va evalua doar partea nerezidentiala (conf schitei) conf art 44din norme?
    Multumesc
    2. Va evalua toata cladirea si va mentiona in raport

    1. Adrian Vascu Post author

      Eu as inclina catre varianta 1. Va evalua intreaga cladire in ipoteza nerezidentiala si primaria va calcula impozitul

  5. ovidiu

    buna seara!
    persoana fizica detin un spatiu declarat nerezidential cumparat acum 2 ani jumatate.- nu se face evaluare,dar eu l-am dezmembrat si am vandut 2/3 din el.cum se va face calculul fiindca valoarea ramasa la mine este mica cam 15% din cat am dat eu pe tot(daca fac diferenta intre cat am dat eu pe tot si partea vanduta).trebuie sa fac o noua evaluare?sau sa calculez m2 din toata suma si sa scad ce am vandut?-asa ramne mai mult.la primarie mi-au scazut din totalul sumei achizitiei suma de vanzare dar ramane valoare mica si a ramas in coada de peste nici ei nu stiau…
    va multumesc!

    1. Adrian Vascu Post author

      Dupa parerea mea dvs aveti dovada cat ati platit acum doi ani pe spatiul pe care il detineti si in acest moment. Pentru partea vanduta este treaba noului proprietar sa depuna la fisc contractul cu pretul platit de el.

  6. Bogdan

    Buna seara,
    In cazul unei cladiri cu destinatie mixta, pentru care cunoastem suprafata folosita in scop nerezidential (reiese din documente cadastrale), cine calculeaza valoarea impozabila pentru suprafata rezidentiala?Evaluatorul sau autoritatile locale?
    Mentionez faptul ca partea de constructie folosita in scop nerezidential are acces separat si nu comunica cu partea rezidentiala.
    Va multumesc!!!

    1. Adrian Vascu Post author

      Fiind persoana fizica proprietarul, valoarea impozabila pentru partea rezidentiala o calculeaza autoritatea locala.

  7. Celestin MARIN

    Buna ziua,
    Vilele de protocol sau locuintele de serviciu proprietatea unei persoane juridice sunt considerate a fi cladiri rezidentiale sau nerezidentiale?
    Ma gandesc ca functiunea si caracterul economic le recomanda ca fiind pentru locuit (rezidentiale) iar decontarea contabila a utilitatilor, invers

  8. ovidiu stefan

    Persoana fizica am un spatiu nerezidential luat in 2013 pe care l-am dezmembrat in 2014 si vandut 2/3 din el.cum se face calculul la partea ramasa mie?va multumesc!

    1. Adrian Vascu Post author

      Conform art 458 din CF. Cladire nerezidentiala cu suprafata ramasa dvs si rezultata din documentele dezmembarii.

  9. Adrian Rinciog

    Buna ziua

    Am primit o comanda pentru realizarea unei evaluari a unui apartament intr-o cladire de 110 ani (Bucuresti, central). Gradul de uzura conform GEV 500 e maxim (durata maxima de existenta a cladirii e de 80 ani in GEV).
    In aceste conditii, valoarea impozabila e derizorie comparativ cu valoarea impozabila in conditiile in care proprietatea ar fi fost rezidentiala (aplicarea art 457).
    Si fara diferenta de tratare in functie de localizare, in cazul cladirilor vechi nerezidentiale, valoarea impozabila este mult mai mica decat valoarea determinata prin algoritmul de la art. 457
    Nu vom fi acuzati de favorizarea contribuabilului prin metodologia oferita de GEV?

    Multumesc

    1. Adrian Vascu Post author

      Atata vreme cat metodologia este aplicata corect sper sa nu fim acuzati de nimic in conditiile in care aceeasi metodologie in alte situatii conduce la cresterea valorilor impozabile. Sau acolo sa fim acuzati de favorizarea statului? Sau de defavorizarea contribuabilului?

  10. Cristian Nicola

    Bună ziua,

    Am și eu o întrebare – care din ștampile trebuie pusă pe raportul de evaluare pentru impozitare cu data evaluării 31 decembrie 2015 și data raportului 20 ianuarie 2016?
    În standarde nu am văzut precizat acest aspect iar unele direcții de taxe și impozite acceptă/cer ștampila aferentă datei evaluării(2015) altele pe cea a datei raportului (2016)

    Mulțumesc,
    Cristian Nicola

    1. Adrian Vascu Post author

      Stampila trebuie sa fie cea valabila la data finalizarii raportului de evaluare si nu cea valabila la data evaluarii (31.12.2015)! In cazul de fata cea valabila in anul 2016.

  11. Eugen

    Buna dimineața.
    In valoarea de impozitare a unui apartament situat la parter introducem si costul scării exterioare/accesul din exterior?
    Multumesc

    1. Adrian Vascu Post author

      Daca este unicul acces, este firesc ca in costul de inlocuire sa fie incluse toate partile componente ale cladirii.

  12. Vasile

    Bună ziua,
    Un mare semn de întrebare şi multe discuţii ridică art.459 alin.3 lit.b din Codul fiscal, certitudinea nr.7 din analiza Dvs..
    Astfel, dacă plecăm de la principiul că impozitul pe clădiri va avea în vedere destinaţia clădirii, toată construcţia realizată, până la această prevedere din lege, este dată peste cap.
    Textul de lege spune că: „Dacă suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial nu pot fi evidenţiate distinct, se aplică următoarele reguli:

    b) în cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfăşoară activitatea economică, iar cheltuielile cu utilităţile sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşoară activitatea economică, impozitul pe clădiri se calculează conform prevederilor art. 458.”
    Per a contrario în cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfăşoară activitatea economică, iar cheltuielile cu utilităţile NU sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşoară activitatea economică, impozitul pe clădiri se va calcula conform prevederilor art. 457, adică rezidenţial !!!
    Concluzie :
    1.- dacă cheltuielile cu utilităţile NU sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşoară activitatea economică, dar suprafeţele sunt evidenţiate distinct se calculează impozit conform prevederilor art. 459 alin.1 (impozit rezidenţial + impozit nerezidenţial), dar
    2. – dacă cheltuielile cu utilităţile NU sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşoară activitatea economică, dar nu am suprafeţele evidenţiate distinct se calculează impozit conform prevederilor art. 457(impozit rezidenţial)!!!
    Deci dacă folosesc 5% din suprafaţă în scop nerezidenţial dar am suprafeţele evidenţiate distinct (indiferent cine plăteşte utilităţile) voi plăti impozit nerezidenţial, însă chiar dacă folosesc 95% din suprafaţă în scop nerezidenţial, dar nu am suprafeţele evidenţiate distinct, iar cheltuielile cu utilităţile NU sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşoară activitatea economică se plăteşte impozit rezidenţial !!!
    Parcă am uitat pe drum de principiul de la care se s-a pornit şi s-ar putea ca mulţi să-şi modifice contractele de închiriere/comodat în sensul de a nu mai preciza suprafeţele.
    Interesant, în norme s-a „uitat” de acest articol, dându-se în schimb largi exemplificări în cazul unor situaţi banale !!!
    Este corectă argumentaţia prezentată ? Vă mulţumesc.

    1. Adrian Vascu Post author

      Este corecta argumentatia dvs cu mentiunea ca la pct 1 nu se discuta de utilitati daca suprafetele sunt identificate distinct. Regula cu „utilitatile” se aplica doar in cazul in care nu se cunosc suprafetele. Deductia pe care ati facut-o este corecta si cred ca in saptamanile urmatoare va aparea o modificare a normelor cu clarificare in acest sens. Despre ce vor face contribuabilii nu ma pot pronunta!

      1. Gabriela D.

        Problema e cum se interpreteaza sintagma „delimitare distincta”. Daca scrii 20 mp patrati e interpretat delimitare, daca scrii „1 camera din imobilul..” nu ? Aia ma omoara pe mine …

        1. Adrian Vascu Post author

          Ca scrii 20 mp, ca scrii o camera, e acelasi lucru daca nu rezulta din numere cadastrale distincte. Diferenta o face situatia in care se prevede doar adresa si nu apare nici 20 mp, nici o camera adica nici o „urma” de suprafata!

  13. Cristian Boeru

    Buna ziua,

    As vrea sa va prezint urmatorul caz in Bucuresti: leasing financiar imobiliar (deci nu operational) nefinalizat (este in derulare) contractat de o persoana juridica X cu o societate de leasing. Obiectul contractului de leasing este achizitia a doua case.

    In acest caz cine este contribuabilul? Cine completeaza evaluatorului anexele din GEV 500? Persoana juridica sau societatea de leasing ? Cui i se adreseaza raportul de evaluare ? Ca nici contribuabilul (persoana juridica X) nu stie, iar de la DITL nu au stiut sa il lamureasca prea mult. :)

    Multumesc anticipat !

  14. Adriana

    Bună seara,
    Dacă o persoană juridică întocmește un raport de evaluare pe 10 dec. 2015, deși evaluările se fac la sfârșitul anului, poate depune raportul la impozite și taxe sau trebuie refăcut cf. standardului GEV 500? Mulțumesc.

    1. Adrian Vascu Post author

      Nu poate fi realizat pe 10 decembrie 2015 un raport de evaluare pentru impozitare care sa fie valabil in anul 2016. Chiar daca s-a facut acest lucru nu este corect avand in vedere ca data evaluarii trebuie sa fie 31.12.2015 (deci raportul se realizeaza dupa aceasat data)

  15. cristi

    Buna ziua,
    Nu stiu daca ati observat , dar valoarea apartamentelor, in special in blocuri vechi, este mult mai mica decat ce se impoziteaza la articolul 457. Sa speram ca nu vor fi probleme

    1. Adrian Vascu Post author

      Daca este utilizare rezidentiala rezultatul este acelasi indiferent de proprietar. Daca utilizare este nerezidentiala si proprietarul este persoana fizica este posibil sa scada valoarea impozabila (mai ales in localitatile cu rang mare I, II..). In acelais timp foarte probabil cota de impozit a crescut. Prin urmare va trebui aplicata corect metodologia.

  16. Gabi

    Buna ziua

    Un spatiu comercial la parter de bloc are inregistrata suprafata construita in CF de 197 mp. Conform unui releveu prezentat de proprietar (releveu intocmit cu ani in urma de un expert tehnic) suprafata constuita de 162 mp iar cea utila de 138 mp. In expertiza tehnica intocmita pentru acel spatiu expertul precizeaza ca suprafata construita a spatiului este de 162 mp, diferenta de 35 mp fata de cei 197 mp din CF reprezentant cota parte din spatiile cu destinatie comuna respectiv casa scarilor, uscatorie, camera troliu, pubele etc.
    Calculul valorii impozabile se va face pentru suprafata de 197 mp (conform CF) sau 162 mp(conform releveu nevizat de cadastru).

    Multumesc.

    1. Adrian Vascu Post author

      In mod normal spatiul trebuie evaluat tinand seama de toate suprafetele care ii apartin. Modalitatea in care utilizati suprafetele este strict influentata de sursa de cost pe care o folositi si cum trateaza aceasta spatiile comune.

  17. Cristian Boeru

    Buna ziua,

    La abordarea prin cost se utilizeaza suprafata construita. Conform legii locuintei 114 / 11.10.1996 (anexa 1) suprafata construita este: este suma suprafeţelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum şi a cotei-părţi din suprafeţele părţilor comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea şi evacuarea deşeurilor menajere, casa liftului etc), la care se adaugă suprafaţa aferentă pereţilor interiori şi exteriori ai locuinţei; în cazul încălzirii cu combustibil solid, se adaugă suprafaţa aferentă sobelor şi cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafaţele aferente boxelor de la subsol şi ale garajelor care pot fi prevăzute distinct.

    Concret: vom lua in considerare si suprafata balcoanelor, respectiv a logiilor ? Sau doar a logiilor ? (logie = Galerie exterioară încorporată unei clădiri, acoperită și deschisă către exterior printr-un șir de arcade sprijinite pe coloane sau pe stâlpi).

    Multumesc frumos.

  18. Adrian Sinescu

    Buna ziua,

    Spatiul in care domiciliez a obtinut in anul 2008 autorizatia de construire ca atelier de croitorie, din cauza unor probleme urbanistice locale. Nu am avut si nu am firma, nu am desfasurat si nu desfasor activitate economica in imobil. Dupa obtinerea procesului verbal de receptie si a intabularii, cladirea a fost declarata la taxe si impozite locale. Domiciliez in aceasta cladire din luna iunie 2015 si mi-am stabilit domiciliul in cartea de identitate in decembrie 2015. Dupa obtinerea cartii de identitate au aparut normele de aplicare ale noului Cod Fiscal, publicate in Mof 22/13.01.2016.
    Conform Cap. I, Sectiunea 1, art.5, al.(4) „Cladirile in care nu se desfasoara nicio activitate sunt considerate rezidentiale sau nerezidentiale in functie de destinatia care reiese din autorizatia de construire.” Prin urmare cladirea in care domiciliez ar trebui sa fie nerezidentiala.
    Conform Cap.II, Sectiunea 1, art.16 „Impozitul pe cladiri si taxa pe cladiri se stabilesc in functie de destinatia finala a cladirii, care poate fi rezidentiala, nerezidentiala sau mixta, pe baza declaratiei pe proprie raspundere a contribuabilului, si se calculeaza in conformitate cu prevederile art. 457-460 din Codul fiscal.” Prin urmare declar pe propria raspundere ca este nerezidentiala, aceasta fiind destinatia finala.
    Problema este ca la Primarie mi se spune ca niciunde in cod nu se specifica ce este aceea destinatia finala si imi considera locuinta in care efectiv domiciliez ca nerezidentiala si mi se solicita evaluare ANEVAR. Daca ii schimb destinatia impozitarea ca rezidentiala se va aplica abia de la anul.
    Ce pot face in aceasta situatie? Multumesc!

    1. Adrian Vascu Post author

      Doar cei de la primarie va pot da raspunsul corect. Din cate am inteles, in rationamentul lor prevaleaza utilizarea din autorizarea de construire.

  19. Gabi

    Buna seara

    O situatie care solicita o solutie tehnica.
    Sunt multe cladiri de 100-125 ani care inca stau in picioare, nu se cunoaste istoricul privind reparatiile capitale.
    Se fac calculele (prin una dintre cele 2 exemple de calcul cuprinse in Anexa 2 la GEV 500 respectiv costul de nou la data evaluarii sau aria construita desfasurata drept chei de ponderare) si rezulta varsta efectiva de peste 80 ani la cladire rezidentiala (de exemplu) si prin incadrarea in tabelele Anexei 2 si in formula de calcul a deprecierii rezulta o depreciere de peste 100%.
    Dl.Timbus recomanda ca uzura pt aceste cladiri care sunt inca in picioare si care probabil vor mai functiona inca zeci de ani daca vor fi intretinute ca deprecierea sa fie in jur de 70-80 maxim 90% dar un exemplu de calcul efecvtiv pentru astfel de situatii nu a prezentat.
    Un coleg a sugerat ca se poate sari peste calculul varstei efective si se poate aplica Normativul P-135 pt calculul deprecierii respectiv formula aceea cu ponderile pe fiecare element constructiv (structura rezistenta, anvelopa, finisaje si instalatii) si deprecierile apreciate de evaluator (se pot lua si din tabelele din GEV 500) pentru constructiile respective. Nu stiu daca este corect pt ca i-am spus colegului ca vom fi verificati in functie de GEV 500 si nu de Normativul P-135.
    Cum vedeti o modalitate corecta de calcul a deprecierii fizice in astfel de cazuri?

    Multumesc.

    1. Adrian Vascu Post author

      Este dificil de dat un raspuns general. Domnul Timbus are insa dreptate. Ar trebui analizata cu atentie si competenta cladirea si identificata modalitatea de estimare a varstei efective si de aici modalitatea de estimare a uzurii. Astfel, solutia va rezulta de la caz la caz.

  20. Alin

    Am cadastru la un apartament cu 3 camere.
    Am un PFA intr-o camera, in baza unui contract de comodat.
    Evaluarea se face numai pe acea camera sau pe tot apartamentul?

    Multumesc!

  21. Nicoara Lina Monica

    Daca un imobil al unei persoane juridice a fost reevaluat in anii anteriori ( 2013,2014) cu metoda indicilor de inflatie este obligatoriu necesar sa fie reevaluat in 2016 de catre un evaluator autorizat?

    1. Adrian Vascu Post author

      Evaluarea nu este obligatorie niciodata. Daca ultima data a fost evaluata cladirea cu data evaluarii 31.12.2012, daca nu se solicita acum un raport de evaluare, cota de impozitare va fi de 5%. Daca cladirea a fost evaluata in anii 2013 sau 2014 nu se aplica o cota de impozitare majorata, prin urmare daca nu solicitati o evaluare, cota de impozitare aplicata va fi cea stabilita de Consiliul Local (nemajorata)

  22. DORINA

    Buna ziua! Revin cu întrebarea din 10 februarie:cui ma adresez pt obtinerea unei reevaluari a unui apartament rezidential supraevaluat fiind cumparat in perioada boom-ullui imobiliar(2007)si pentru care as vrea sa platesc impozit pe valoarea reala,actuala,tot unui evaluator ANEVAR?
    Daca am sediul profesional al PFA-ului in propria locuinta si nu platesc utilitatile prin contabilitatea pfa-ului mai trebuie sa depun acel formular 2016,daca da unde ma incadrez la rezidential sau mixt ?
    Este obligatorie depunerea actului de dobandire o data cu acest formular atata timp cat pt deschiderea rolului si calculul impozitului pt anii precedenti exista depus actul de proprietate la admin.financiara
    Sper sa primesc in sfarsit raspuns la aceste intrebari.Stiu ca sunteti suprasolicitat dar si contribuabilii ar trebui sa fie in cunostinta de cauza când este vorba de plata unor sume importante din propriul buzunar

    1. Adrian Vascu Post author

      1. Presupun ca apartamentul este proprietatea unei persoane juridice. In acest caz puteti apela la un evaluator autorizat pentru a estima valoarea impozabila conform GEV 500.
      2. Daca nu se cunoaste suprafata utilizata in cele doua scopuri si nu platiti utilitatile din pfa cladirea ramane rezidentiala. Altfel, daca se cunoaste suprafata utilizare este mixta.
      Referitor la actele pe care sa le depuneti imi cer scuze ca nu sunt in masura sa va dau un raspuns competent.

      1. DORINA

        Apartamentul la care m-am referit nu este proprietate a vreunei persoane juridice ci FIZICE.Deci cui ma adresez pt reevaluare in vederea justei impozitari-unui avaluator EPI.In acest caz sunt aceiasi algoritmi de calcul adica suprafata totala construita x 1000×2,5(zona centrala,bloc 1995 cu 5 etaje)sau altele sunt normele de evaluare.
        2.In contractul de comodat depus la Reg.Comert pt înregistrarea propriului PFA in apartamentul in care locuiesc cu familia nu este specificata suprafata dedicata activitatii pfa-ului si nici nu deduc cheltuieli ,dar as vrea sa declar la fisc realitatea adica desfasor activitate doar intr-o camera cum va arata in final raportul de evaluare :se specifica o valoare separata pt acea camera si alta pt restul spatiului folosit in scop rezidential sau se calculeaza si evidentiaza o singura valoare pt tot apartamentul iar admin.financiara imi calculeaza impozitul aplicand cote diferite la aceasta valoare in functie de destinatie(mixta)?Multumesc pt rabdare.Nu vreau sa iau o hotarare pripita inainte de a contacta un evaluator.

        1. Adrian Vascu Post author

          Daca in contractul de comodat nu apare nici un fel de suprafata si nu deduceti cheltuielile pe PFA, utilizarea va ramane rezidentiala chiar daca desfasurati activitate. Daca veti declara ca activitatea de va desfasura intr-o camera, evaluatorul autorizat va sti ca trebuie sa evalueze intregul apartament in ipoteza utilizarii nerezidentiale urmand ca autoritatea locala sa calculeze impozitul.

  23. stanciu d

    Cladire, proprietatea unei persoane fizice (medic) , in care functioneaza cabinet de medicina de familie (cabinetul proprietarului) , este scutit la plata impozitului cf. art.250, pct.5 , care prevede ca sunt scutite la plata impozitului pe cladiri „cladirile unitatilor sanitare publice cu exceptia …”?
    Multumesc !

  24. Alin

    Proprietar persoana fizica are pe un teren mai multe cladiri nerezidentiale, din care unele sunt intabulate pe el , alte nu sunt intabulate deloc, iar altele sunt intabulate pe el in CF, dar nu mai exista in realitate. Ce cladiri se evalueaza pentru impozitare?

    1. Adrian Vascu Post author

      Cladirile pe care proprietarul le detine si care exista fizic si pe care el le declara! Este decizia proprietarului ce cladiri ii solicita evaluatorului sa fie evaluate.

  25. Daniel

    Buna ziua
    In cazul in care am montat o centrala la o vila, nu a functionat pe timp de iarna si nu functineaza in continuare, deoarece este in statiunea Saturn si pe timp de iarna nu locuieste nimeni, (e clar ca nu vine nimeni la mare iarna si e pustiu),cum trebuie sa declar vila cu incalzire sau fara ?
    Ce acte justificative imi trebuie pentru a demonstra ca nu functioneaza si daca e montata cu ani in urma in acest caz trebuia sa declar la primarie?
    Este ca si cum as avea un apartament cu incalzire si nu este bransat.
    Va multumesc

    1. Adrian Vascu Post author

      Cum fac toti ceilalti care au case la mare nefolosite decat vara? Cred ca ar trebui sa fie aceeasi abordare pentru toata lumea. Abordare care sa fie recunoacuta si de catre autoritatea locala.

  26. Panait Roxana

    Buna ziua,
    In calitate de persoana fizica , am un apartament 2 camere in Bucuresti, pe care il folosesc pt rezidenta, dar am si sediul social pentru un birou de traduceri. In contractul de comodat nu am specificat suprafata comodata, Cheltuielile cu utilitatile le platesc in continuare ca persoana fizica, acest lucru fiind stipulat si in contractul de comodat. In contract mai este stipulate ca acest apartament se foloseste in continuare si in scop rezidential.
    Am fost la DITL sector 5 sa depun Declaratia de impunere in conf. cu art. 495 si m-am referit la art. 459 pct. 3 b- cine plateste utilitatile?
    Mi s-a spus de catre personalul de la ghiseu ca nu conteaza daca este stipulat sau nu in contract suprafata si cine plateste utilitatile, trebuie sa declar o suprafata aferenta activitatii , sa fac raport de evaluare, altfel se majoreaza impozitul la 2 % pe toata suprafata apartamentului, considerandu-se nerezidential. Nu am mai depus delaratia, ca sa ma documentez.
    Va rog sa-m spuneti in care articol din Codul Fiscal ma incadrez si cum trebuie sa procedez.
    In tot ce am citit in materialele publicate de dvs, rezulta ca ma incadrez in art. 457, residential.
    Va multumesc!

    1. Adrian Vascu Post author

      Atata vreme cat nu aveti declarata suprafata in contract va gasiti in situatia in care aveti o utilizare mixta si cheltuielile sunt platite de catre proprietarul persoana fizica deci utilizarea este rezidentiala. Nu puteti fi obligata sa treceti o suprafata in contract daca acest document nu continea distinct suprafetele utilizate in cele doua scopuri. Articolul este 459.

  27. Bucsa Cerasela

    Buna seara. Am o intrebare. O cladire pentru care s-a obtinut autotizatie de exploatatie agricola, s-a receptionat ca exploatatie agricola, dar este in realitate utilizata ca si casa de locuit( chiar este vila de lux), evaluarea se face conform actelor adica exploatatie agricola sau ca si destinatie, respectiv asa cum este casa de locuit? Varianta la care ma gandisem este aceea ca o consider conform actelor exploatatie agricola, dar la care adaug costul instalatiilor, etc. Va multumesc frumos .

    1. Adrian Vascu Post author

      Declaratia privind utilizarea ii apartine contribuabilului. Conform regulilor ar trebui sa fie folosita utilizarea din acte. Inainte de orice as cere opinia autoritatii locale privind incadrarea cladirii ca utilizare rezidentiala sau nerezidentiala.

  28. Roxana MARCIU

    Apreciem foarte mult dialogul dvs cu cei interesati pe acest site.
    Avem o intrebare: Intr-un Raport de evaluare comandat in vederea impozitarii unei cladiri (apartament) apartinand unei persoane juridice am sesizat ca Valoarea impozabila a cladirii nu s-a calculat conform GEV 500 (supratfata construita desfasurata x 1000 lei /mp si aplicand indicii privitori la zona, etc), ci conform unor devize MATRIX. Astfel, costul per metru patrat in loc de 1000 lei/mp a fost de 604 euro/mp, deci in jur de 2750 lei/mp.
    A rezultat o valoare de 2,7 ori mai mare, logic. Am solicitat refacere, astept rezultatul.

    Intrebarea este :Care valoare per metru patrat este este corecta? Cea din Cod fiscal si GEV 500 sau cea veche, cu devize Matrix sau Roval?

    Va multumim mult anticipat pentru raspuns.

    1. Adrian Vascu Post author

      Depinde care este utilizarea apartamentului. Daca utilizarea este rezidentiala atunci se aplica ANEXA 3 din GEV 500. Daca este nerezidentiala atunci se aplica tot prevederile GEV 500 dar cele legate de abordarile evaluarii (altele decat ANEXA 3)

  29. Marius

    Buna ziua!
    S-a gazit vreo solutie in cazul persoanelor juridice ce detin un numar mare de cladiri in ceea ce priveste introducerea datelor in BIF?

    1. Adrian Vascu Post author

      Din cate stiu exista solutia pentru situatiile in care exista mai mult de 100 de cladiri intr-un raport de evaluare.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile necesare sunt marcate *