Ce este evaluarea: o știință exactă, o disciplină științifică, o previziune sau un proces de estimare?
Formularea des utilizată e că evaluarea bunurilor este și știință și artă în același timp. Este știință pentru că utilizează formule de calcul specifice matematicii și e artă pentru că necesită ca „ingredientele” utilizate în aplicarea formulelor matematice să fie observate, analizate și selectate din comportamentul participanților la piață, respectiv din surse de informare ce reflectă comportamentul actorilor pieței. Prețul de pe piață, transpus în valoarea de piață în cazul evaluărilor, nu e o mărime măsurată, ci e rezultatul intersecției dintre dorințele vânzătorilor și cumpărătorilor. Prima dată a existat prețul și apoi valoarea. Ulterior, pe baza prețurilor și a intențiilor de vânzare/cumpărare, s-a născut evaluarea ca o profesie care să vină în sprijinul părților implicate într-o tranzacție. Categoric, așadar, e un proces de estimare. El se utilizează astăzi de cele mai multe ori în evaluări care nu au la bază o tranzacție obligatorie pe baza evaluării, cum ar fi: evaluarea pentru garantarea împrumuturilor, evaluarea pentru raportare financiară sau evaluarea pentru impozitarea clădirilor.
Astfel, partea științifică a evaluării e destul de clară și verificabilă. Și este comună peste tot în lume. Însă partea de artă e diferită de la țară la țară, datorită nivelului diferit de acces la informații transparente privind tranzacțiile.
În România, nu ne găsim în cea mai bună poziție, din cauză că, cel puțin la imobile, accesul la informații publice privind tranzacțiile, nu e permis. Iar acest fapt îl știe sau îl poate verifica oricare dintre cititorii Q Magazine dacă încearcă să afle, din surse publice, cu cât s-a vândut vreo casă, teren sau apartament din localitatea în care se află.
Practic, „arta” în România s-a concentrat pe analiza ofertelor de vânzare care din punct de vedere cantitativ există pentru majoritatea proprietăților. Desigur că aceasta a cerut o atenție suplimentară, de la a te asigura că oferta nu e una fictivă, la a identifica faptul că bunul oferit spre vânzare e comparabil cu cel evaluat, și până la a ști cât de actuală este oferta respectivă și dacă prețul afișat e cel solicitat de vânzător.
În concluzie, evaluarea este și știință și artă. Partea de artă însă fiind importantă, este firesc ca analiza rezultatului să fie exact ca analiza operelor de artă: plină de subiectivism.
Actualul cadru legislativ oferă o protecție reală evaluatorilor?
Legislația asigură aceeași protecție pe care o asigură medicilor, contabililor, auditorilor financiari sau practicienilor în insolvență, prin legile specifice.
Problema este că, față de celelalte profesii amintite anterior, în evaluare, foarte multă lume își exprimă părerea. Iar acest fapt se întâmplă de cele mai multe ori când una dintre părți nu este mulțumită de rezultat.
Este mai greu să contești niște analize medicale sau să ai altă opinie dacă nu îți plac rezultatele. Realitatea este că, dacă ești bolnav, este mai bine să te tratezi. Însă în evaluare, având în vedere particularitățile despre care am vorbit anterior privind informațiile de piață, încă nu s-a ajuns la nivelul la care oamenii au încredere în evaluatori.
La acest domeniu nu cred că legislația mai poate face ceva. Cred însă că, dacă încrederea publicului în evaluatori nu este de nivel ridicat, un motiv poate fi și faptul că e o profesie nouă, încă puțin cunoscută publicului. Poate că nici noi, evaluatorii, nu am făcut suficient până acum ca încrederea să fie unitară.
Prin prisma realităților actuale din România, meseria de evaluator e una cu grad ridicat de risc?
Cred că toate profesiile au un grad de risc mai mare sau mai mic în orice țară. Diferența nu e la gradul de risc, ci la capacitatea de a gestiona riscul. Altfel spus, dacă ești un bun profesionist, adică îți cunoști foarte bine meseria și îți faci treaba cu responsabilitate și integritate, ar trebui ca riscul asociat să fie minim.
Profesia de evaluator s-a înființat în România în anul 1992 pe baza legislației organizațiilor și fundațiilor, fiind reglementată prin lege specială în 2011. Până la data respectivă riscul nu a fost perceput asupra profesiei de evaluator, argumentul fiind că rezultatul evaluării e doar o opinie. Și acest fapt e dovedit de multele situații din instanțele din România în care asupra valorii aceluiași bun există opinii de experți care sunt diferite și instanțele le consideră normale.
Din 2014, profesia de evaluator a apărut în spațiul public asociată cu termenul de prejudicii, iar evaluatori care realizaseră rapoarte de evaluare înainte de reglementarea profesiei au fost privați de libertate, moment în care profesia a devenit una cu grad ridicat de risc.
Acuzațiile inițiale au fost legate strict de modul de desfășurare a profesiei, ceea ce a însemnat un șoc pentru întreaga breaslă și nu numai.
Problema intervine atunci când legi neclare te pun în dificultate – și pe tine, și pe beneficiarii muncii tale și chiar pe autorități. De aceea, consider că legiuitorul are nevoie să consulte întotdeauna profesioniștii atunci când schimbă sau creează noi reglementări. Acestea trebuie scrise pentru a construi un mediu clar, eficient și predictibil pentru desfășurarea activității – nu doar a evaluatorilor, ci a tuturor specialiștilor, contabili, avocați, auditori, notari, practicieni în insolvență, arhitecți, medici etc.
Pentru evaluarea realizată cu bună credință, pe baza informațiilor existente la data evaluării, nu poate fi cineva acuzat că a comis o infracțiune, deci nu ar trebui să fie niciun risc.
Însă pentru evaluări realizate cu un anumit interes, prin ignorarea unor informații de piață și selectarea doar a celor care contribuie la interesul respectiv sau prin legarea câștigurilor evaluatorului de un anumit rezultat, este firesc să fie luate măsuri și să se considere că există un risc major asupra evaluatorilor. Adică nu se poate face orice pentru că nu există nicio formă de asumare a responsabilității.
Dificultatea în România încă e aceea de a ține o clară delimitare între cele două situații și de a nu acuza pe cineva că a încălcat legea, dacă doar și-a exercitat profesia în limita competențelor profesionale și a codului de etică.
Sunt valide concluziile rapoartelor de evaluare întocmite de DNA întemeiate exclusiv pe aplicarea metodei bonitării în cazurile de aplicare a Legii 10/2001 și a Legii 247/2005?
Întrebarea dumneavoastră e una punctuală și extrem de tehnică. Nu știu în ce măsură cititorii cunosc și prevederile celor două legi precum și metoda de evaluare evocată.
Pentru a nu intra în detalii excesive legate de fiecare dintre ele, amintesc că la baza aplicării abordărilor evaluării există o experiență practică și o culegere de bune practici numită și standarde de evaluare. În România, începând cu anul 2011, standardele de evaluare sunt aprobate prin lege de Conferința Națională a Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR).
Standardele de evaluare reprezintă o culegere de cele mai bune practici, nu o metodologie de calcul. Așa cum spuneam la început, evaluarea este în egală măsura și știință și artă, iar arta nu poate fi standardizată în sensul de uniformizare.
Așadar, „validitatea” unui raport de evaluare se analizează din perspectiva aplicării abordărilor evaluării prevăzute în aceste standarde. Însă atâta vreme cât în interiorul standardelor scrie că o anumită metodă nu respectă standardele de evaluare este clar că utilizarea acesteia transformă raportul de evaluare într-unul neconform cu standardele de evaluare sau „nevalid”.
Odată cu reglementarea profesiei de evaluator era prevăzut în standarde că metoda cunoscută a bonitării, la care faceți referire, nu respecta standardele. Motivul e foarte simplu. Acea metodă, provenită de dinainte de 1989, conținea niște mărimi numerice care nu au rezultat din comportamentul pieței, iar mutațiile pieței terenurilor au fost foarte mari după anul 1989.
Așadar, ideea de a utiliza o metodă statistică nu e greșită dacă indicatorii numerici din ecuația de regresie sunt ancorați în realitatea pieței valabile la data de referință a evaluării.
Orice alte formule care nu respectă aceste reguli pot transforma raportul într-unul neconform. Însă țin să precizez că neconformitatea, dacă există, ar trebui analizată în mod profesionist, conform legii, doar pe baza unui raport de verificare realizat de evaluatori autorizați care sunt specializați în verificarea evaluării.
Ați încuraja un tânăr absolvent să urmeze cariera de evaluator în România?
Bineînțeles. Atunci când îți iubești meseria, ai toată încrederea să le-o recomanzi și altora. Însă trebuie să ți se și potrivească. Adică să îți placă și știința, și arta.
Trebuie să fii curios din fire, riguros în colectarea și analiza datelor, să înțelegi foarte bine contextul specific și scopul evaluării. De asemenea trebuie să ai curajul de a nu ceda eventualelor presiuni din partea beneficiarului, fie că sunt verbalizate sau nu. Să îi câștigi încrederea și să îl convingi că adevărul legat de valoare provine de la tine. Ulterior e dreptul clientului să acționeze după cum dorește.
E o profesie care te provoacă în permanență. Trebuie să înveți foarte bine partea teoretică, standardele, metodele și bunele practici. Trebuie să îți iei certificatele și acreditările specifice și trebuie să lucrezi cât mai mult în proiecte diferite ca să acumulezi experiență.
Nu este ușor, dar în nicio meserie excelența nu e facilă. Este un domeniu în care tinerii au șanse foarte bune la o carieră de succes din toate punctele de vedere – inclusiv pentru cei care vor să construiască la un moment dat propria companie.
Nu în ultimul rând, cred cu tărie că fiecare dintre noi ar trebui să ne definim cât mai devreme sensul vieții noastre. Este mai dificil când ești tânăr, și pe bună dreptate „the sky is the limit”. Cu toate acestea, le recomand tinerilor să încerce această profesie. Să aibă șansa să o practice și să îi vadă întreaga diversitate. Ulterior să decidă în cunoștință de cauză care e drumul spre sensul vieții lor.
Care sunt problemele apărute de-a lungul timpului ca președinte al ANEVAR?
Aleg de fiecare dată să mă lupt pentru ceva, nu împotriva a ceva. Prin urmare, îmi place să cred că rolul meu în cadrul ANEVAR a fost și rămâne legat de consolidarea profesiei evaluatorilor în România și câștigarea încrederii și respectului public.
Am contribuit, alături de colegii mei din ANEVAR, la continua creștere a nivelului de profesionalizare a membrilor și conectarea noastră la cele mai bune practici și cu specialiști de talie mondială.
Împreună am construit o comunitate unde solidaritatea, colaborarea și standardele etice au avut prioritate mereu. Trebuie să înțelegem că atunci când unul dintre noi nu își îndeplinește responsabilitățile așa cum se cuvine, credibilitatea meseriei are de pierdut.
De asemenea, am pus la dispoziția instituțiilor și autorităților române cunoștințele noastre pentru a reduce sau remedia neclaritățile, contradicțiile sau încurcăturile din legi și reglementări. Nu este rolul nostru să judecăm scopul legiuitorului, dar putem afirma cu încredere, pe temele din aria noastră de specialitate, dacă prevederile ajută sau nu obiectivului final.
Sper că vom realiza, din ce în ce mai mulți dintre noi, indiferent din ce domeniu venim, că suntem în aceeași echipă – echipa românilor și a României. Fiecare dintre noi putem contribui, într-un fel sau altul, mai mic sau mai mare, la o viață mai bună pentru noi toți. Colaborarea dintre domeniul public și cel privat trebuie să iasă din cercul intereselor mici și să se concentreze pe temele mari ale țării – acelea care ne pot ajuta să ne dezvoltăm împreună un viitor mai bun, mult mai bun.
Știu că de curând a avut loc o licitație prin care noi evaluatori vor reevalua rapoartele întocmite cu 10, chiar 15 ani în urmă. La câtă corectitudine putem spera în condițiile în care piața este diferită și metodele folosite atunci erau cu totul altele decât cele la îndemână acum? Vor fi și subiectivisme care vor genera dosare penale?
Vă referiți la o licitație organizată de ANRP? Pentru că nu poate fi vorba ca cineva să verifice toate evaluările realizate în România în ultimii 10-15 ani.
Da, exact, la aceasta!
Nu știu la ce corectitudine să sperăm de la un demers demarat greșit. Existența acestei cereri de selectare a evaluatorilor dovedește în sine că profesia de evaluator nu este înțeleasă corect în România. Nici de persoanele care au ințiat procedura și nici de evaluatori, dacă au participat la acest proces.
Și eu sunt adeptul teoriei că cineva trebuie să facă, dar nu în cazul în care există o asemenea discrepanță între subiectivismul specific evaluării și consecințele extrem de grave ale utilizării improprii a rezultatelor acestor evaluări.
Este o muncă aproape imposibilă și extrem de periculoasă dacă rezultatul ei nu este analizat în mod corespunzător.
Am dedicat un capitol evaluării la o dată anterioară – respectiv a verificării cu obiectiv extins – și am detaliat caracteristicile și limitările acestei misiuni în cartea mea Despre evaluare și verificarea evaluării, publicată în 2015.
În cazul de față ea e și imposibilă, și periculoasă.
În primul rând, pentru că se cere să se evalueze niște terenuri, multe dintre ele cu construcții pe ele, la nivelul anilor 2008, 2009 etc. Mulți dintre evaluatori nici nu realizau activitatea de evaluare la acea vreme pentru a putea înțelege modul în care se realiza evaluarea. Chiar și pentru cei care o realizau ar necesita un efort deosebit să se transpună în acel mod de lucru. Aceasta este o cerință obligatorie într-o evaluare la o dată anterioară.
În al doilea rând, astăzi este extrem de dificil, dacă nu imposibil, să găsești informații de piață valabile la data respectivă. Nu există în prezent baze de date cum trebuie, d-apoi să găsești informații pentru acea dată.
Pentru mine, ca evaluator, demersul de a evalua la o dată anterioară mi se pare influențat decisiv de scopul evaluării. Poate fi cerută pentru o informare orientativă a valorii bunului respectiv atunci sau pentru a compara o evaluare de atunci cu cea prezentă.
Mi se pare și imoral să compari rezultatul unui raport realizat cu tehnologia din anul 2021 cu al altui raport realizat cu metodele și tehnicile de acum zece ani. Tehnologia a evoluat enorm în această perioadă și a influențat decisiv profesia de evaluare.
Atâta vreme cât rezultatul unei asemenea evaluări este folosit să fie comparat cu o evaluare de atunci, iar orice diferență în minus (adică valoarea originală să fie mai mare decât cea realizată în prezent cu referire la trecut) este considerată „vina” evaluatorului din trecut – mi se pare un demers care, din punct de vedere al evaluării, nu are în el nimic etic și nimic moral.
Nu se poate realiza un raport profesionist pe baza căruia să rezulte că un alt evaluator ar fi greșit – cel puțin nu doar prin prisma rezultatului. Am menționat anterior că nu poate fi infracțiune diferența între două rezultate ale evaluării aceluiași bun, în aceiași termeni de referință care au fost obținute conform standardelor de evaluare. Cu atât mai mult, când se compară evaluări realizate la peste zece ani distanță și raportate la aceeași dată de referință în trecut.
Nu poate fi infracțiune diferența între două rezultate ale evaluării aceluiași bun, în aceiași termeni de referință care au fost obținute conform standardelor de evaluare. Cu atât mai mult când se compară evaluări realizate la peste zece ani distanță și raportate la aceeași dată de referință în trecut.
Cum interpretați paralelismul dintre evaluatorii atestați ANEVAR și experții tehnici judiciari, din perspectiva răspunderii diferite pe care aceștia o au pentru lucrările întocmite?
Paralelismul nu este între evaluatori, cât este provenit din legislație. OG 2/2000, care reglementează activitatea de expertiză judiciară în România, este un act normativ vechi care nu (mai) are legătură cu realitatea instanțelor. Mi se pare că este un subiect trecut ușor cu vederea dar cu implicații majore – atât asupra actului de justiție, cât și asupra interesului public.
Evident că este nefiresc ca responsabilitățile unui profesionist care estimează valori să fie diferite dacă realizează evaluarea în scop judiciar sau nu. Responsabilitatea corectă este cea pe care o are un expert judiciar față de judecătorul care l-a numit. Acolo premiza de la care se pornește este de încredere. Acest tip de relație ar trebui să existe în orice pereche „evaluator-client”.
Însă pentru a funcționa cum trebuie, ar trebui realizate următoarele:
a) Baza de experți pe care se bazează judecătorul să fie primenită permanent și să conțină profesioniști bine pregătiți;
b) Să existe mecanisme etice care să identifice orice derapaje și să poată fi luate măsurile profesionale legale;
c) Să nu mai existe diferențe între „experți judiciari” și „evaluatori ANEVAR” în sensul că primii (chiar dacă uneori sunt membri ANEVAR!) consideră că pot realiza expertizele după cum doresc pentru că nu există mecansime de sancționare a derapajelor.
Cred că ar trebui cât mai repede să facem progrese reale pe această temă. Există deja în derulare un demers al UPLR (Uniunii Profesiilor Liberale) care, printr-un grup de lucru pe care îl coordonez, lucrează la o propunere de modificare a OG 2/2000. Dacă aceasta nu se finalizează cât mai curând, armonizarea a 106 domenii de expertiză judiciară nefiind un demers simplu, consider că ANEVAR ar trebui să demareze procedurile de modificare a OG 24/2011, astfel încât statutul evaluatorului autorizat să fie similar cu al experților contabili și al consultanților fiscali. Cu alte cuvinte, ca profesia de evaluator să transmită instanțelor lista cu experții judiciari în domeniul evaluării. Aceasta ar uniformiza și cerințele legate de evaluare (standardele) și obligațiile experților (codul de etică).
Ce explicații putem da diferențelor de valori exprimate în lucrări de evaluare care au vizat același obiectiv?
Explicația de bază provine din însuși primul răspuns: evaluarea este și știință, și artă. Există totuși multe tipuri de evaluări. Complexitatea lor diferă de la caz la caz. Și în fiecare dintre ele poți admite ca doi experți diferiți să aibă opinii diferite. Totul depinde de cât de diferite sunt opiniile.
Dacă ne uităm și analizăm un creion, același creion, atunci prețul lui nu poate fi extrem de diferit, dacă se utilizează în același mod; prin urmare nici valoarea acestuia nu poate fi extrem de diferită.
Dacă analizăm o afacere, de exemplu cele din domeniul IT sau din piața criptomonedelor, valoarea acestora depinde semnificativ de partea de artă a evaluării, adică de premisele de la care se pornește în realizarea evaluării. Dacă premisele sunt fundamental diferite, pot fi și rezultatele la fel de diferite.
Pot exista premise diferite? Da. De exemplu când unii iau în calcul continuitatea activității și alții iau în calcul lichidarea.
Totuși, când vorbim de valoarea impozabilă a unei clădiri, regulile de evaluare sunt extrem de riguroase și valorile ar trebui să fie apropiate. Însă și aici întâlnim situații cu diferențe mari de valori pentru că acestea de regulă sunt date de informațiile din trecut legate de investițiile și întreținerea clădirii.
Din nou, niște informații care nu mai țin de știință
Așadar, comparația doar între două rezultate este total greșită. Ele trebuie analizate obligatoriu „la pachet” cu premisele evaluării. Adică: ipotezele luate în calcul, data realizării raportului, scopul lui, legislația incidentă, piața specifică la data raportului etc.
Sunteți mulțumit cu implicarea ANEVAR în respectarea drepturilor evaluatorilor?
Implicarea ANEVAR e o formulare destul de abstractă. Nu se implică ANEVAR, ci oamenii care au putere de decizie. Trebuie să precizez că la ANEVAR mandatul unui președinte este de doi ani. Întotdeauna la doi ani se schimbă președintele și parte dintre membrii Consiliului Director. Este o mare provocare în a asigura continuitatea, deși sunt create premise ca cel puțin președintele să fie membru atât în Consiliul ce precede venirea sa în funcție, cât și în cel de după ieșirea din funcție.
Este clar o diferență față de companiile care au un acționariat majoritar și un management stabil pe mai mulți ani, fără limitări legale.
Fiecare Consiliu Director a avut provocările sale și a răspuns cerințelor specifice cum a considerat de cuviință și cum i-a permis evoluția generală a societății din România. Până la urmă și ANEVAR este o reprezentare a societății românești.
Nu aș comenta „de pe scaunul” din dreapta ce ar fi trebuit să facă șoferul sau nu. Consider că fiecare a făcut ceea ce era necesar în momentul respectiv.
Însă ce putem face noi, eu și colegii mei, este ca modul în care ne comportăm profesional să fie unul corespunzător. Astfel, prin acțiunea fiecăruia dintre noi, să ne creștem atât individual cât și ca grup „imunitatea” față de public, clienți și autorități.
Cred că este cel mai matur să fim fiecare bun acolo unde ne aflăm. Să ne educăm permanent, să ne adaptăm la noile tehnologii, să respectăm regulile și să ne respectăm unii pe alții. Dacă facem asta, cum dintre noi vor fi și viitori conducători, vor exista premise să ne reprezinte cât mai bine. Și nu în ultimul rând, dacă noi ne vom respecta pe noi, vom câștiga și respectul meritat al celorlalți!