In aceasta categorie noua „Articole de-a latul vremii” voi prezenta niste texte pe care le-am scris in trecut, care au fost publicate la vremea respectiva si care inca sunt actuale.
Articolele de mai jos au fost scrise in anul 2008 si din pacate cele scrise acolo sunt la fel de actuale si astazi!
Unde gasim pretul corect la imobiliare?
„De foarte multe ori, pe piaţa imobiliară, mai mult decât în alte sectoare, se vehiculează informaţii pentu care nu există o sursă clară, de genul: cât costă să construieşti o casă, care e preţul minim sau maxim pe metrul pătrat, care sunt preţurile de tranzacţionare ale proprietăţilor imobiliare, care este marja reală între ofertele din anunţuri şi preţurile finale de tranzacţionare, care este profitul unui constructor sau al unui antreprenor imobiliar, care este randamentul unei investiţii imobiliare etc.
Toate aceste informaţii compun în prezent un folclor, mai ales că oricare dintre noi are o idee, mai mult sau mai puţin exactă, despre cele enumerate mai sus. Bineînţeles că excludem de la categoria „folclor” preţurile locuinţelor noi, care sunt publice şi puţin negociabile. Mă refer însă la toate celelalte tranzacţii, multe la număr după cum se vorbeşte (!!!), şi care nu sunt consemnate niciunde. Nu sunt consemnate centralizat. Nu pot fi confirmate. Mi se pare un mare neajuns acest fapt, chiar daca în jurul fiecăruia dintre noi există cunoscuţi care au vândut sau au cumpărat de curând o proprietate. Pentru ca informaţiile să fie relevante ca şi volum, ele ar trebui să existe într-o formă centralizată.
Sunt convins că existenţa unei baze de date unde pot fi găsite informaţii certe şi publice despre tranzacţiile de pe piaţa imobiliară, ar fi utilă pentru toata lumea. Ar fi util pentru cumpărători, care ar şti ce înseamnă nivelul ofertei şi unde poate ajunge preţul. Ar fi util pentru vânzători, care ar putea vedea la cât se pot aştepta să încaseze pentru proprietatea de vândut. Ar fi util pentru toţi cei care urmăresc piaţa imobiliară care ar vedea volumul adevărat al tranzacţiilor. Ar fi util pentru a se vedea care e tendinţa adevărată de evoluţie a preţurilor, dincolo de declaraţiile – uneori contradictorii – ale unor analişti din piaţă. Ar fi util pentru bănci, care în demersurile efectuate în acordarea creditelor ar putea compara preţurile tranzacţiilor pe care le finanţează cu cele consemnate până în acel moment pe piaţă. Ar fi util pentru autorităţile locale dacă s-ar adopta impozitarea proprietăţilor la valoarea justă. Ar fi util pentru notari, care şi-ar putea corela grilele cu tranzacţiile efective consemnate pe piaţă.
Într-o piaţă funcţională şi transparentă, toate aceste “utilităţi” de mai sus ar trebui să existe. Paradoxal, până de curând, un astfel de demers, de transparentizare a pieţei imobiliare prin consemnarea tuturor tranzacţiilor încheiate pe piaţă, nu a reprezentat o prioritate pentru actorii din sectorul imobiliar. Însă lucrurile par că încep să se mişte, cel puţin la nivel de intenţie.
Cert este că în orice investiţie trebuie să pornim de la o informare cât mai corectă şi completă, pentru că pe ghicite sau bazându-ne pe „gura lumii” nu vom avea niciodată succes. Informarea ne va ajuta să fim cât mai aproape cu răspunsul la întrebarea “care e preţul corect” fără a putea fi încă, din păcate, în interiorul marjei admisibile de eroare, când răspundem la întrebarea “unde găsim preţul corect la imobiliare”.
Cluj Napoca 14.04.2008”
„Datele si baza
Odata ce criza declansata oficial in Statele Unite ale Americii,cam in aceeasi perioada a anului trecut, a transmis semnale ca e posibil sa existe “replici” si la noi, au fost scoase la iveala o multime de teme care ar putea sa protejeze piata imobiliara romaneasca. Unele din ele erau referitoare la normele de creditare, altele la costul finantarilor, iar altele, si nu in ultimul rand, faceau referire la lipsa de transparenta a pietei imobiliare din Romania. Adica toata lumea stia ca se construiesc proprietati, toata lumea stia ca se tranzactioneaza proprietati, toata lumea stia ca preturile sunt mari, toata lumea stia ca preturile mai cresc dar nimeni nu era in in stare sa confirme acest lucru. Informatiile despre preturile de tranzactionare ale proprietatilor imobiliare devenisera “folclor imobiliar” si circulau aidoma acestuia. Pretul de tranzactionare, prevazut in contractele de vanzare cumparare, exista peste tot, si nicaieri. Exista peste tot, pentru ca in general contractele de vanzare cumparare, pe langa ca se aflau in posesia vanzatorilor si cumparatorilor, se gaseau la notariat, la administratiile locale, la furnizorii de utilitati (energie electrica, gaze, cablu TV etc) si mare parte din ele la banci. Nicaieri insa, nu a existat vreun demers de a stoca informatiile legate de pretul proprietatilor tranzactionate si caracteristici ale acestora. Prin urmare, informatia strict necesara unui potential cumparator sau unui potential vanzator era tratata ca un “deseu imobiliar”. Daca facem o paralela cu piata auto, vom vedea ca din punct de vedere al transparentei, aceasta se situeaza la polul opus pietei imobiliare. Oricine vrea sa isi cumpere o masina are posibilitatea sa afle atat preturile modelelor noi cat si second hand pentru orice tip de automobil. Publicatii de specialitate scrise sau electronice pun la dispozitie informatii abundente. Prin urmare investitii de zeci de mii de euro (cele mai multe pana in 30 mii euro) sunt realizate in deplina cunostinta de cauza. Paradoxal, investitii care deseori depasesc suta de mii de euro si care au ca obiect o casa, sunt realizate pe baza unor informatii foarte precare si cu provenienta obscura. Din acest motiv au dificultati si notarii, au dificultati si bancherii si au dificultati si evaluatorii. Solutia problemei este simplu de enuntat dar nu atat de usor de pus in practica. Enuntul este: existenta unor baze de date cu tranzactiile imobiliare. “Bazele de date” ca si suport sau produs, ar trebui sa cuprinda o multime de “date de baza”. Amintesc aici de diferentele sesizate de Mircea Eliade intre “tanara generatie” si “generatia tanara”. Una din ele reprezenta o stare, o atitudine, pe cand cealalta se refera la componenta fizica a acesteia. In cazul nostru partea buna este ca, asa cum aminteam mai sus, “datele de baza” exista. Nu s-a gasit calea inca pentru a fi transformate in “baze de date”. Protejarea pietei romanesti de efectele crizei, a consemnat printre altele un demers foarte important al BNR de a pune baza unei culegeri de date. Avem prin urmare si datele si baza. Procesul este in derulare. Urmeaza trecerea de la “enunt” la “fapta”. Voi prezenta in numarul viitor care sunt “actorii” implicati in acest demers si care sunt utilizatorii potentiali.
Mamaia, 29 august 2008″