PNRR şi impozitarea proprietăţilor

Cele peste 1000 de pagini ale PNRR plus anexele sale, conțin o mulțime de aprecieri, informații și cifre. Acestea, cel puțin la o primă vedere, impresionează prin cantitatea și diversitatea subiectelor.

Fără doar și poate, atâta vreme cât este posibil să accesăm ca țară anumite fonduri, indiferent cum se numesc ele, este firesc să o facem.

Dar să schimbăm paradigma. Nu să luăm banii și, pentru că tot se dau, să facem ceva cu ei. Ci să îi luăm și să îi investim acolo unde România are într-adevăr nevoie.

Altfel spus, să nu ne propunem construirea etajelor 10 și 12 ale unor blocuri în lipsa celor inferioare. Pe hârtie dă bine, dar în realitate, măsurile vor rămâne, ca și în alte dăți, doar pe hârtie.

Pornind de la aceste premize și având o atitudine constructivă, am analizat în detaliu capitolul legat de impozitarea proprietăților, în care am o experiență care îmi permite înțelegerea acestuia.

Am subliniat faptul că analiza pe scurt care urmează am realizat-o dintr-o postură constructivă. Cred că, în domenii ca cel al accesării fondurilor, nu ar trebui să primeze jocul politic. Ci să iasă la suprafață opiniile celor care cunosc temeinic domeniile abordate în PNRR, astfel încât acestea să fie materializate.

Altfel, ne pierdem cu toții vremea.

Așadar, am preluat în italic mai jos prevederile din plan care se referă la redresarea propusă în domeniul impozitării proprietăților. Voi adăuga câte un comentariu la fiecare grup de idei de sine stătător.

Din perspectiva impozitelor pe proprietate, obiectivul acestei reforme este de a dezvolta legislația privind impozitarea proprietăților printr-un proiect legislativ ce va fi supus dezbaterii publice sfârșitul anului 2022, cu implementare etapizată (în funcție de rezultatul studiilor comparative și a determinării pașilor de dezvoltare, respectiv determinarea necesității de dezvoltare a capacității administrative necesare pentru implementare), începând cu anul 2023.

 

Un prim pas îl regăsim, deci, în propunerea de a modifica legislația actuală și avem două termene în acest sens. Anul 2022 pentru adoptarea noii legislații și anul 2023 pentru aplicarea noilor măsuri.
(1) Revizuirea principiilor privind impozitul pe proprietate, în special în ceea ce privește diferitele regimuri de impozitare a clădirilor, în funcție de statutul proprietarului (persoană juridică sau fizică), vizează abordarea potențialului arbitraj între cele două sisteme de impozitare, aplicabile persoanelor fizice și persoanelor juridice care obțin venituri din proprietățile imobiliare, precum si (2) stabilirea automatã a valorii impozabile a proprietăților supuse impozitelor locale. Obiectivul celei de-a doua mãsuri este întreruperea practicii de folosire a unei baze impozabile care nu este legată de valoarea de piață.

În această frază apar descrise cele doua măsuri avute în vedere, pe care le-am marcat cu (1) și (2) în fraza de mai sus.

 

Să le luăm pe rând:

 

  • În prima parte apar două noțiuni: impozitul pe proprietate și impozitul pe clădiri. Fac cuvenita mențiune că cele două nu se suprapun și nu se confundă. Când vorbim de o proprietate imobiliară, vorbim obligatoriu de teren + clădire. Iar în România nu s-a aplicat niciodată impozitul pe proprietatea imobiliară în ansamblul ei (cu excepția apartamentelor în care terenul se află în cotă parte indiviză). În rest, sistemul românesc de impozitare taxează separat terenul de clădire. Așadar, probabil o primă reformă este anularea acestei modalități de impozitare separată a terenului și clădirilor și trecerea la impozitarea valorii totale a ansamblului (teren și clădire).

 

Referitor la afirmația „în special în ce privește regimul de impozitare al clădirilor” între tipuri de contribuabili, persoane fizice sau juridice, acestea sunt deja unificate prin Codul Fiscal intrat în vigoare la 1 ianuarie 2016. Principiile actuale în legislație nu mai diferențiază impozitele pe clădiri pe tipuri de proprietari ci doar pe utilizarea proprietății. Astfel, în legislația actuală, pentru o clădire nerezidențială – indiferent care sunt proprietarii (PF sau PJ) – cota de impozitare este aprobată de autoritățile locale din același interval (0,2% – 1,3%). Faptul că mai există cote diferite ține de decizia autorităților locale și nu de legislație. Iar acest lucru înțelegem că este acceptat sau chiar dorit de către PNRR, respectiv de a se conferi autorităților locale o “larghețe”mai mare în adoptarea cotelor de impozitare.

 

Mai țin să precizez un aspect. Impozitele pe clădiri reprezintă o importantă sursă de venituri a bugetelor locale din toată lumea. Acestea reprezintă o mărime convențională care de multe ori este calculată în mod netransparent. În unele țări este detereminată pur și simplu valoarea impozitului în funcție de tipul proprietății; adică stabilirea impozitului se face într-un singur pas. În România impozitul se stabilește în 2 pași. Primul pas este stabilirea valorii impozabile și al doilea îl reprezintă stabilirea cotei de impozitare. Înmulțirea celor două conduce la impozitul final.

 

  • Măsura a doua prevede stabilirea unui sistem automat a valorii impozabile și „întreruperea practicii de folosire a unei baze impozabile care nu este legată de valoarea de piață”.

 

Sistemul automat se încadrează de fapt în cerințele PNRR de digitalizare și este un deziderat corect dacă este adaptat realităților din România. Un sistem automat este de fapt un software care extrage de undeva valorile pentru a le transforma în valori impozabile sau chiar în impozite. Seamănă cu o cișmea metalică utilizată pe alocuri în spații publice unde oamenii găsesc apă potabilă. Cișmeaua este utilă însă cu o singură condiție. Să existe rezervoarele cu apă de unde aceasta se alimentează. Același lucru este obligatoriu și în cadrul sistemului automat. Deageaba va exista un soft, care nu este complicat de făcut, dacă informațiile din “rezervor” nu sunt suficiente și de calitate foarte bună. Rămâne deci de analizat și de avut în vedere care va fi baza de date la care se va raporta acest sistem.

 

Întrerupererea practicii de folosire a unei baze impozabile care nu este legată de valoarea de piață este un deziderat pe care l-am tot auzit în mediul legislativ. De cele mai multe ori a fost utilizat mai degrabă ca slogan (că dă bine) decât ca o soluție practică. Cei care l-au folosit până acum nu aveau cunoștințe aprofundate despre cum se calculează de fapt valorile impozabile în România.

 

Iar să vii să spui că vei introduce „valoarea de piață” doar pentru clădiri este un nonsens. Înțeleg că, în contextul PNRR, trecerea la valoarea de piață ca bază a valorii impozabile va fi facută obligatoriu, schimbând paradigma actuală de a impozita distinct terenul de clădiri. Reținem deci acesta ca un obiectiv și va trebui să urmărim consecvent modul în care se va aplica. Se poate face, dar necesită un ansamblu de măsuri concertate.  

 

Natura/tip și mărime:
revizuirea impozitului pe proprietate, respectând principii precum: încurajarea libertății de impunere a cotelor de către autoritățile în intervale mai largi definite la nivel central, estimarea bazei impozabile cât mai aproape de valoarea de piață a proprietății în detrimentul altor criterii folosite până acum, includerea unor mecanisme de ajustare a
sarcinii fiscale care sa țină cont de eficiența energetică în cazul clădirilor și de nivelul emisiilor în cazul vehiculelor.

În această afirmație este prevăzută încurajarea autorităților locale de a beneficia de o libertate de impunere mai mare decât în prezent. Se reafirmă trecerea sistemului actual de impozitare către unul bazat pe valoarea de piață și se introduce un element nou – cel privind eficiența energetică a clădirilor. Aici probabil s-a urmărit atingerea componentei verzi a PNRR.

 

Din punct de vedere practic aici avem două aspecte.  În primul rând estimarea valorii de piață, corect efectuată, include și aspectele privind eficiența energetică a clădirilor. Evident dacă acestea sunt recunoscute de piață. În acest sens orice ajustare ulterioară nu face decât să dubleze această componentă.

 

În al doilea rând, stabilirea performanței energetice a clădirilor, atât în România cât și în alte țări europene, s-a transformat într-o formalitate. Un certificat necesar tranzacției, fără ca piața, vânzătorii și cumpărătorii să diferențieze două locuințe identice ca suprafață dar cu clasificare diferită din punct de vedere energetic. Așadar, consider că și această afirmație, în aparență corectă, nu pare a fi asumată cunoscand sensul real al noțiunilor utilizate.

 

Principii esențiale, cum ar fi păstrarea competitivității prin cote reduse de impunere, echitate si eficiență, transparență, stabilitate precum și obiective de includere în modelarea bazelor impozabile a unor elemente cu obiectiv de incluziune socială, neutralitate fiscală, eficiență energetică, digitalizare si altele vor constitui pilonii definitori ai acestei revizuiri.

Fraza de mai sus conține pilonii declarați ai revizuirii acestui capitol. La cum arată sistemul actual, doar aceste obiective par teoretice pentru că sistemul curent are și cote reduse de impunere, și echitate, și transparență. Desigur că digitalizarea – cuvântul cheie al PNRR –  trebuie scris și cel mai probabil transpus într-un software. Este necesar dar nu suficient. Ce nu se spune este că una dintre dorințele trecerii impropriu spus la „valoarea de piață” este creșterea sumelor colectate la bugetele locale. Asta pentru că nivelul de impozite și taxe pe proprietatea imobiliară este redus în România comparativ cu majoritatea statelor membre UE. Autoritățile din România nu au avut curaj să modifice aceste impozite până în prezent. Venind acum dinspre Uniunea Europeană, la adăpostul conceptelor ca „valoarea de piață”, poate rezulta acest obiectiv nespus, fără ca cineva să fie „vinovat”.

 

Implementare

Contractarea serviciilor de consultantă privind elaborarea unor analize comparative la nivelul statelor membre ale UE.

 

Analizele comparative prevăzute la implementare ar trebui selectate cu mare grijă pentru a nu se plăti bani, chiar dacă sunt „europeni”, pe lucruri evidente și deja cunoscute în România. Nu cred că modelele altor țări pot fi copiate. Iar domeniul impozitării clădirilor nu cere filozofii complicate, lucrurile sunt clare și concrete. Cred că cei care vor lucra la modificarea legii actuale ar fi bine mai întâi să folosească experiența și expertiza românească în identificarea realității curente și apoi să construiască noi „etaje”. Altfel, va fi un demers lipsit de sens. Și pe care l-am mai întâlnit.

 

Am participat la două dintre întâlnirile avute în anii trecuți de către autoritățile române cu reprezentanți ai FMI privind valoarea impozabilă a proprietăților. Specialiștii FMI nu cunoșteau nimic despre sistemul de la noi. Îl știau din țările lor. A durat mult timp până să le explicăm cum sistemul nostru este adaptat realităților de aici. Consider că sistemul actual este adecvat momentului în care ne aflăm. Ce s-a întâmplat în ultimii 5-6 ani poate reprezenta fundația pentru etapa următoare a digitalizării. Dar pornind de unde ne aflăm noi și nu de la modele neaplicabile realităților din România.

 

În definitiv nu este o mare filozofie. E nevoie de un sistem de impozitare simplu, clar, transparent și predictibil care să îndeplinească în egală măsură necesarul de finanțare al bugetelor locale cât și suportabilitatea financiară a contribuabililor. Și aceasta este o chestiune națională pentru că nu poate fi construit în afara realității românești.

 

De exemplu, o modificare substanțială ar putea avea ca efect secundar inclusiv o creștere a disponibilității de vânzare a unor apartamente mai mari sau mai bine situate de către persoane cu venituri mici și fixe (cum sunt pensionarii) care nu vor putea achita un impozit calculat la valoarea de piață care variază în timp.

 

De pildă, în multe țări, impozitul pe proprietate este echivalentul a două chirii de piață lunare. Să luăm ca referință un apartament de 100 mp din București. Chiria de piață este de 500 Euro pe lună, iar impozitul anual nu depășește 100 de euro. Prin aplicarea modelului de mai sus, impozitul ar trebui să fie de 10 ori mai mare, adică 1000 de euro.

 

Este deci bine să știm ce se întâmplă în alte țări. Și știm destul de bine. Dar deciziile trebuie să fie luate la noi pe baza realităților de aici, atingând aceleași obiective dezirabile, însă într-un mod sustenabil pentru spațiul în care le aplicăm.


Proiectarea sistemelor informatice de date în ceea ce privește impozitarea proprietăților din Romania, autoritățile neavând acces la data prezentului document la niciun astfel de instrument. Sistemul informatic are ca obiectiv automatizarea evaluării proprietăților imobiliare cu scopul determinării bazei impozabile folosind informații disponibile în sistemele altor instituții (e.g. Agenția de Cadastru și Carte Funciară, Autorităti locale) precum și informații publice (e.g. anunțuri imobiliare, cataloage folosite de profesioniști în evaluare, date statistice, etc). De asemenea, ne propunem transmiterea deciziilor de impunere pre-completate cu informații privind valoarea impozabilă, începând cu anul 2025.

 

Acest pasaj dovedește atât necunoașterea bazelor de date existente sau potențiale (apropo de bazinul de apă potabilă despre care vorbeam anterior) cât și înșiruirea unor noțiuni inexistente în România. Așa cum sunt și cataloagele folosite de profesioniști în evaluare sau alte date statistice. În lipsa acestora, cum ar putea stabili un software valoarea de piață? De aceea există profesia autorizată de evaluatori. Și nu doar la noi. Peste tot în lume.

 

Profesia de evaluare a fost reglementată în România în anul 2011. Aceasta a fost implicată în stabilirea valorilor impozabile începând cu anul 2016. Aceasta are o bază de date cu toate valorile impozabile ale clădirilor cu utilizare nerezidențială din România. Valorile impozabile au fost adaptate legislației de pâna acum – referitoare doar la clădiri. Dar consider că este o bază extrem de valoroasă pe care se poate clădi ceva solid.

 

ANEVAR colaborează cu ANCPI în contextul schimbului de informații și cred că această colaborare este una care trebuie avută în vedere în noua construcție.

 

Profesia de evaluare, care servește interesul public, este conștientă de viitorul dominat de digitalizare. Nu este nici prima, nici singura profesie care se confruntă cu această provocare. Și nici nu se opune acesteia pentru că viitorul în mod cert este digital pentru noi toți.

 

Dar prin eforturile pe care le-a făcut până acum și prin resursele pe care le deține, poate contribui decisiv ca reforma fiscală în acest domeniu să fie una fezabilă în egală măsură pentru bugetele locale și pentru contribuabili.


Utilizând informațiile de mai sus, sistemul informatic trebuie să fie capabil să determine valoarea impozabilă utilizând mecanismele de evaluare a valorii de piață din standardele internaționale, pe care o va ajusta în funcție de eficiența energetică a acestora pentru determinarea valorii impozabile;

 

Și acest paragraf dovedește totala necunoaștere a realităților, conținând afirmații care „dau bine” doar pentru cei care nu cunosc detaliile. În standardele de evaluare, oricare ar fi ele, nu există mecanisme de evaluare a valorii de piață. Că dacă ar exista erau deja pe toate gardurile. Standardele conțin norme care asigură cele mai bune practici, NU formule sau mecanisme.

 

Mai mult decat atât, utilizarea sintagmei „standardele internaționale” (noțiune articulată cu articol hotărât), presupune că autorul știe exact la ce standarde nominale se referă. Problema este că în România există standarde naționale. Acestea sunt adoptate conform legii și în conformitate atât cu Standardele Internaționale emise de IVSC cât și cu Standardele Europene de Evaluare emise de TEGOVA.

 

Desigur că, sub aceeași umbrelă a „standardelor internaționale”, mai avem și cele americane USPAP, canadiene CUSPAP, englezești Red Book – RICS, standarde chinezești și, nu în ultimul rând, Legea Evaluării din Rusia.

 

Apare din nou același text legat de eficiența energetică a clădirilor, ca o încununare a unei fraze fără substanță creată de intenții bune, cu siguranță, însă lipsite de cunoștințe și experiență tehnice.

 

O singură idee este clară și aici. Dorim să facem și să implementăm un software. Cu asta este de acord, cred, toată lumea. Argumentele însă sunt amatoricești. Rămâne ca implementarea să fie binefacută. Dacă litera reglementărilor ne va permite. În fond, implementarea contează – și pentru bugetele locale, și pentru contribuabili.


Acest lucru ar permite utilizarea evaluărilor pe baza valorii de piata acolo unde există informații din piață, atât pentru proprietăți rezidențiale, cât și pentru proprietăți nerezidențiale, menținând sistemul actual intr-un regim tranzitoriu în alte cazuri;

 

Aici apare un aspect metodologic extrem de interesant. Se admite că nu există piață pentru toate proprietățile. Adică, nu toate proprietățile au o valoare de piață. Și nu tot timpul. Ceea ce este perfect adevărat.

 

Soluția propusă este menținerea sistemului actual ca un regim tranzitoriu. Faptul că e tranzitoriu nu rezolvă problema. Întotdeauna vor exista și proprietăți fără valoare de piață. În orice caz, ai nevoie de un model funcțional: ori impozitezi proprietatea, ori clădirea și terenul separate – ca și acum.

 

Plus că va fi extrem de greu de definit unde/când există piață și unde/când nu. De pildă, într-o localitate de la țară există tranzacții într-un an și în următorul nu se mai vând case. Sistemul fiscal trebuie să fie unul totuși predictibil – atât pentru autoritățile locale cât și pentru contribuabili.

 

Tinand seama de cele de mai sus propun ca in cadrul legislative reformat noțiunea urmarită ca obiectiv să fie „valoarea impozabilă” si nu „valoarea de piață”. Este evident că nu orice proprietate are o valoare de piață. Dar toate proprietățile trebuie să aibă o valoare impozabilă.

În acest sens, în interiorul algoritmului de estimare al acesteia, se pot utiliza și valori de piață și alte tipuri de valori – în funcție de caracteristicile individuale ale proprietății (localizare, structură constructivă, piață activă sau nu, etc.).

 

Aceasta va fi de fapt cea mai complexă fază a schimbării sistemului actual. Dacă se va face cum trebuie, digitalizarea va deveni „floare la ureche”. Dacă se va face „după ureche”, instanțele vor fi pline de contestații, fiecare administrație va interpreta diferit conceptele iar contribuabilii vor fi surprinși la fiecare impunere de valorile impozitului.

 
Sistemul informatic va avea o largă utilizare și va fi pus la dispoziție și altor organisme pentru care valoarea de piață a imobilelor are relevanță (ex: în sistemul de emitere de garanții de stat, în sistemul de stabilire a taxelor notariale, publicului larg și agenților economici, scopuri statistice, ANAF pentru stabilirea impozitelor datorate la cedarea proprietăților etc);

 

Luând în calcul toate cele de mai sus, eu nu cred că se va putea face un panaceu care să fie util pentru atâtea tipuri de utilizări diferite. Nu doar că nu cred, am certitudinea că nu e posibil. Probabil că este încă o frază demagogică – să dea bine, să fie bine. Sau poate că nu. Poate autorul chiar a crezut că se poate face așa. Dacă acesta e cazul, este încă o dovadă că textul nu a fost realizat în colaborare cu specialiști din domeniul evaluării.

 

Valoarea de piață a tuturor proprietăților dintr-o țară nu se va putea obține dintr-un software. Cel puțin nu deocamdată. De ce? Ei bine, pentru că un software încă nu poate avea în vedere caracteristicile imperfect și subiective ale piețelor. Nici comportamentele emoționale sau particulare unor circumstanțe deosebite ale vânzătorilor și cumpărătorilor care generează această piață. Nu piața impune, ea doar rezultă. Și niciodată invers.

 

În concluzie, capitolul prevede o reformă care consider că este necesară. Multe dintre afirmații nu au o bază – nici în relitatea românească, nici în cea profesională. Dar pot fi ajustate în modul de aplicare dacă există dorința reală de schimbare. Și doar dacă nu ne vom opri la a lua bani euorpeni pentru simple studii comparative. Sau pentru a face un soft neutilizabil în primă instanță și cu o durată de viață morală extrem de redusă.

Cred că profesioniștii din România vor susține reforma în domeniul impozitării proprietății dacă sunt implicați. Specialiștii. Dacă sunt implicați.

Lansez și o provocare: dacă în alte domenii ale PNRR există capitole care, pentru specialiștii din domeniul respectiv, prezintă probleme majore similare, să le analizeze și să își aducă aportul la realizarea unui plan cu adevărat de redresare și reziliență națională.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile necesare sunt marcate *